借政策東風(fēng) 房地產(chǎn)景氣有望回升

從前三季情況來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)景氣持續(xù)回落。前3季度房地產(chǎn)投資年度累計(jì)值同比增長(zhǎng)26.5%，增速逐月放緩；商品房新開(kāi)工面積同比增速，則比去年同期放緩11個(gè)百分點(diǎn)；"國(guó)房景氣指數(shù)"已連續(xù)10個(gè)月環(huán)比回落；預(yù)收款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，利用外資增速同比大幅回落48個(gè)百分點(diǎn)，利用國(guó)內(nèi)貸款增速回落21.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房空置面積從去年11月以來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)，9月末同比增長(zhǎng)10.2%，居歷史較高位；土地購(gòu)置動(dòng)力匱乏，開(kāi)發(fā)節(jié)奏放緩，對(duì)地方財(cái)政已造成負(fù)面影響；商品房累計(jì)銷售面積同比下降14.9%，且第3季度銷售面積低于第2季度，全年銷量下滑已成定局。

隨著樓市下滑給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)顯著的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)的政策轉(zhuǎn)向已不再是疑問(wèn)。隨著包括降低住房交易稅費(fèi)、下調(diào)個(gè)人住房貸款利率下限及較低頭付比例，用于支持居民購(gòu)房等"新政"的推出，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)與前幾年不同的政策相對(duì)寬松的發(fā)展空間。但新政能否就此帶動(dòng)行業(yè)景氣回升？對(duì)此，分析師分歧較大。

需求仍存疑

興業(yè)證券分析師認(rèn)為，"需求不足"是本輪地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整的較根本因素，背后反映的是過(guò)高的房?jī)r(jià)超出購(gòu)購(gòu)力以及宏觀經(jīng)濟(jì)惡化使得購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期悲觀。雖然央行的組合拳標(biāo)志著貨幣政策的重大轉(zhuǎn)向，但這依然不能改變房?jī)r(jià)繼續(xù)理性回歸的趨勢(shì)。從行業(yè)的資金面而言，長(zhǎng)期貸款利率下調(diào)幅度明顯小于短期貸款，使得房地產(chǎn)行業(yè)仍然相對(duì)較為"受傷"。且從控制金融的角度看，即使貨幣投放總量有所增加，但地產(chǎn)行業(yè)仍難以獲得資金青睞。此次央行貨幣政策調(diào)整，不會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)有明顯改變，維持對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的"中性"評(píng)級(jí)。

中金公司分析師也認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)下降周期不會(huì)隨著政策的變化而改變，行業(yè)較差階段還沒(méi)有到來(lái)，地產(chǎn)板塊難以出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。長(zhǎng)江證券證券分析師表示，此次"新政"是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控思路的部分轉(zhuǎn)變，而不是全面的轉(zhuǎn)變。新政的出臺(tái)，主要是為了刺激內(nèi)需，配合宏觀整體擴(kuò)張性調(diào)控的思路，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，改善民生。此次新政為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速調(diào)整創(chuàng)造了有利的外部條件，一定程度上降低了未來(lái)向下調(diào)整的空間，但不能改變整個(gè)行業(yè)內(nèi)在的繼續(xù)調(diào)整要求。

不過(guò)光大證券分析師認(rèn)為，這次政策出臺(tái)的及時(shí)性和力度均超出了市場(chǎng)的預(yù)期，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生明顯的正面作用。理由在于：政策信號(hào)對(duì)供求雙方預(yù)期的改變將起重大影響；、放寬利率下限影響巨大，這次減稅及降息可以變相提高居民的月供支付能力大約23%。第三、房?jī)r(jià)的泡沫程度并沒(méi)有想象的那么大。綜合評(píng)估，這次新政策特別在利率優(yōu)惠上的力度是相當(dāng)大的，將有效地縮短房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整時(shí)間和房?jī)r(jià)的調(diào)整幅度。由于目前房地產(chǎn)股票估值反映的是預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)下跌20-30%，而現(xiàn)在，預(yù)期房?jī)r(jià)較多在當(dāng)前的基礎(chǔ)上下調(diào)10-15%就可企穩(wěn)。因此，上調(diào)了部分公司的投資評(píng)級(jí)至"購(gòu)入"，仍維持對(duì)行業(yè)的"增持"評(píng)級(jí)。

后市政策仍可期盼

國(guó)金證券分析師表示，雖然居民購(gòu)房信心和市場(chǎng)銷售短期無(wú)法立即恢復(fù)，但從政府傳遞出的態(tài)度分析，房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的可能性降低，對(duì)于長(zhǎng)期投資者而言，地產(chǎn)股已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入價(jià)值區(qū)間。國(guó)信證券分析師表示，雖然目前形勢(shì)依然嚴(yán)峻，但未來(lái)政策扶持的空間和力度仍會(huì)非常大，管理層可用籌碼相當(dāng)多，并且未來(lái)仍有很大降息空間，四季度和明年將是各方面利好政策的頻發(fā)期。在經(jīng)濟(jì)下行中，房地產(chǎn)拉動(dòng)投資和內(nèi)需、帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)的重要作用更加突出，政策的累計(jì)效應(yīng)有望刺激行業(yè)率先復(fù)蘇，預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)銷售量會(huì)超過(guò)目前的普遍預(yù)期。

安信證券分析師表示，行業(yè)、貨幣、刺激內(nèi)需等政策都呈現(xiàn)趨勢(shì)性向好，消費(fèi)者預(yù)期將慢慢扭轉(zhuǎn)，維持行業(yè)"領(lǐng)跑大市－A"的投資評(píng)級(jí)。但危機(jī)過(guò)程中市場(chǎng)必定有波折，仍然建議投資者在股價(jià)下調(diào)過(guò)程中建倉(cāng)，不宜過(guò)度追高。

國(guó)十條影響樓市和樓價(jià) 救樓市較重要

人們注意到，國(guó)務(wù)院日前提出的擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施中，個(gè)就是"加快建設(shè)保障性安居工程，加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度……"。國(guó)務(wù)院10日召開(kāi)省區(qū)市人民政府和國(guó)務(wù)院部門主要負(fù)責(zé)同志會(huì)議，部署落實(shí)政策措施。會(huì)議提出的七項(xiàng)工作中，"促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展"是其中一個(gè)重要內(nèi)容。

此舉有利于恢復(fù)信心，保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，也直接和間接地利好房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前的樓市不算健康，從成交量和開(kāi)工面積來(lái)看，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張已是不爭(zhēng)事實(shí)，許多開(kāi)發(fā)商因此大規(guī)模壓縮開(kāi)工面積，這對(duì)保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)、解決就業(yè)是很不利的。此外，購(gòu)房人對(duì)經(jīng)濟(jì)前景信心暗淡，也造成樓市成交量以50%的幅度急劇萎縮。從房?jī)r(jià)角度來(lái)說(shuō)，商品房?jī)r(jià)格應(yīng)由市場(chǎng)確定，如果什么樣的房子價(jià)格高了，就增加什么樣房子的土地和資金供應(yīng)量，房?jī)r(jià)自然就會(huì)回落。

國(guó)十條之條,依然旨在擴(kuò)大住房?jī)?nèi)需,但表述之--或叫政策扶持之初衷,拒絕為高房?jī)r(jià)"埋單"的政策立場(chǎng)比先前的"十四條"更加直截了當(dāng),扶持對(duì)象鎖定為"保障性安居工程、廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、游牧民定居工程、農(nóng)村危房改造"等關(guān)鍵詞,高價(jià)商品房被排斥于政策扶持之外。這是隱含在"國(guó)十條"之中的一個(gè)非常明確的政策信號(hào),即擴(kuò)大內(nèi)需保在于保(改善)民生,政府4萬(wàn)億元"額外投資"保增長(zhǎng)用于鐵路、公路、港口、機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說(shuō),假如先前的"十四條"還被某些利益集團(tuán)和開(kāi)發(fā)商有意誤讀成政府要維持高房?jī)r(jià),繼而在媒體上放大這種誤讀的話,對(duì)不起,"國(guó)十條"之條有明確的政策取向,某些利益集團(tuán)和開(kāi)發(fā)商對(duì)繼續(xù)維持高房?jī)r(jià)已難存幻想。

團(tuán)購(gòu)或成政府救市之舉

地方政府紛紛團(tuán)購(gòu)小戶型用作保障住房

樓市走向下行通道，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的后果開(kāi)始顯現(xiàn)，在這種市場(chǎng)背景下，地方政府的各項(xiàng)所謂"救市"舉措政策紛紛出臺(tái)，名目頗多。那么，對(duì)于其它城市的各種方式，武漢市政府會(huì)不會(huì)效仿？需不需要效仿?

地方政府加入團(tuán)購(gòu)隊(duì)伍

10月24日，鄭州政府將團(tuán)購(gòu)商品房，用以解決低收入人群的住房問(wèn)題。時(shí)隔不久，在11月4日，成都市住房?jī)?chǔ)備也發(fā)出通告，欲采購(gòu)總數(shù)不超過(guò)450套小戶型商品房用于住房保障工作；11月5日,上海市住房保障相關(guān)主管部門也透露，未來(lái)上海政府將逐步收購(gòu)市場(chǎng)上存量的小戶型房源作廉租房；還有消息稱，杭州政府也正醞釀?wù)少?gòu)。

在當(dāng)下的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)的政府團(tuán)購(gòu)就被認(rèn)為是一種拯救商品房市場(chǎng)的救市行為。武漢現(xiàn)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)發(fā)展研究部主任王芳表示，政府團(tuán)購(gòu)產(chǎn)生的主要原因是政府通過(guò)購(gòu)購(gòu)保障性住房保障低收入人群的住房，用以響應(yīng)保障低收入人群有房可住的號(hào)召。如此一來(lái)，緩解了開(kāi)發(fā)商的壓力，為開(kāi)發(fā)商樹(shù)立了信心，有利于重新梳理房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)和銷售價(jià)格，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是有利的。

武漢政府團(tuán)購(gòu)可能性不大

11月1日起，武漢的新政已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，此次的政策主要從降低或減免稅費(fèi)的角度為手段的。然而，從有關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，新政實(shí)施的反響并不好，購(gòu)房者的觀望情緒仍然在加重。盡管通過(guò)一波又一波的降價(jià)，市場(chǎng)上也出現(xiàn)了不少銷售熱點(diǎn)，但總體形勢(shì)仍然不太樂(lè)觀。那么，這種情形下，武漢政府是否也會(huì)改變政策措施，由間接的稅率調(diào)整轉(zhuǎn)為直接的購(gòu)購(gòu)呢？業(yè)內(nèi)人士李先生表示這種政策出臺(tái)的可能性極小。

在一房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)何先生看來(lái)，任何一種政策都有滯后性，國(guó)家的各項(xiàng)組合拳是在去年出臺(tái)的，但其影響力也是在今年才完全呈現(xiàn)出來(lái)的。在所有地方政府的救市之舉中，我市的新政在稅費(fèi)上的調(diào)整力度是，且較為全面、細(xì)致的，特別對(duì)于套住房的放松，可極大地提升市場(chǎng)信心，其影響力會(huì)在后期釋放出來(lái)。

從武漢市保障性住房的供應(yīng)上來(lái)說(shuō)，目前已經(jīng)有大批的保障性住房上市，還有大部分項(xiàng)目也即將啟動(dòng)，保障的力度是很大的，因此，對(duì)于商品房市場(chǎng)，政府通過(guò)在稅費(fèi)等方式上予以成交量上的刺激就已經(jīng)足夠了。

記者從日前召開(kāi)的北京市委常委會(huì)議獲悉，北京市已決定出臺(tái)一系列重大政策，推動(dòng)頭都經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，提振社會(huì)和市場(chǎng)信心。

按照建設(shè)"人文北京、科技北京、綠色北京"以及擴(kuò)大內(nèi)需的客觀要求，今后兩年北京將加大投資力度，初步測(cè)算市、區(qū)兩級(jí)共安排政府投資1200億元至1500億元，預(yù)計(jì)帶動(dòng)社會(huì)投資10000億元。

這些投資將用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、民生改善、生態(tài)環(huán)境改善、新農(nóng)村建設(shè)等領(lǐng)域。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，北京將以每?jī)赡杲ǔ?00公里、每年至少通車一條線路的進(jìn)度推進(jìn)城市軌道交通建設(shè)，全力確保2009年新開(kāi)工**15號(hào)線等4條線路，續(xù)建4號(hào)線等9條線路，到2010年累計(jì)投資900億元，通車?yán)锍踢_(dá)到300公里。此外，北京還將加快外部聯(lián)絡(luò)線和城市路網(wǎng)、公交樞紐建設(shè)，推進(jìn)京臺(tái)高速北京段等高速公路建設(shè)，提前建成全市規(guī)劃高速公路網(wǎng)。

按照市委常委會(huì)議要求，北京將實(shí)施一批增強(qiáng)資源能源保障能力的項(xiàng)目，加快建設(shè)華能等四大城市熱電、陜京三線等輸氣項(xiàng)目和南水北調(diào)配套工程；推動(dòng)建設(shè)民生改善項(xiàng)目，進(jìn)一步加大保障性住房和兩限商品房建設(shè)，2009年建設(shè)總規(guī)模力爭(zhēng)達(dá)到850萬(wàn)平方米；通過(guò)實(shí)施老城區(qū)危改等工程改善居民居住條件，推進(jìn)一批重大公共衛(wèi)生、文化設(shè)施和社會(huì)福利設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)；加快實(shí)施11個(gè)新城森林公園和綠色走廊等生態(tài)項(xiàng)目建設(shè)，加快新城基礎(chǔ)設(shè)施、城鄉(xiāng)接合部改造和新農(nóng)村建設(shè)，早日實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。

會(huì)議強(qiáng)<

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