網(wǎng)易財經(jīng)1月19日訊 2011年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)整合漸露崢嶸。分析師認為，在融資受限、土地紅利急降等因素的沖擊下，今年將成為房地產(chǎn)行業(yè)真正的行業(yè)整合年。

遲到的行業(yè)整合

日前，恒大地產(chǎn)力挫萬科，以16.6億元收購了深圳建設(shè)71%的股權(quán)，后者在深圳擁有眾多商業(yè)物業(yè)及有可能納入舊改項目的項目。幾天之后，佳兆業(yè)集團宣布，擬以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司。日趨活躍的行業(yè)并購，標志著今年房地產(chǎn)行業(yè)的整合已經(jīng)拉開序幕。

中國的房地產(chǎn)行業(yè)仍是個高度分散的行業(yè)，參與者良莠不齊。去年，雖然龍頭開發(fā)商的品牌優(yōu)勢開始凸現(xiàn)，但2010住宅銷售前10強的房企總體市場占有率仍然只有12.4%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，2008年的金融危機本來應該是房地產(chǎn)行業(yè)整合的良機，但隨后出臺的一系列救市政策，卻使不少瀕臨退出市場的小地產(chǎn)商重獲生機。

融資受限成直接動因

有研究報告認為，2011年，調(diào)控政策將持續(xù)高壓，開發(fā)商銀行貸款融資的門檻將顯著提高，資本市場再融資功能能否恢復，仍存在巨大的不確定性。由于新增可售量急劇放大，競爭加劇，一旦銷量普遍下降，大公司的多渠道融資能力將保障其擁有較好的抗風險性，并具備逆周期擴大土地儲備的能力。

接下來的房地產(chǎn)行業(yè)景氣下行是大概率事件，行業(yè)將從完全競爭逐漸演進到寡頭競爭，土地、資金等資源的進一步聚集是必然趨勢。國泰君安分析師孫建平認為。

中銀國際分析師田世欣表示，大企業(yè)的融資能力較強，這將促使市場份額加速向龍頭企業(yè)集中。

深層原因：土地紅利消減

相對于融資收緊等短期因素，田世欣認為，長期來看，土地升值對開發(fā)商利潤的貢獻持續(xù)下滑，將是促進行業(yè)整合的深層次原因。

廣發(fā)證券的研究報告顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤中，土地增值與開發(fā)利潤的比例關(guān)系在1:2左右，囤地時間越長土地增值越高，而周轉(zhuǎn)快的公司，比例越低。

但這種情形正在改變。數(shù)據(jù)顯示，2010年全國土地出讓金收入達到2.7萬億，較2009年增長70%，土地出讓金在同期商品房銷售額中的比重已經(jīng)從2008年和2009年的40%和36%大幅提高至51%，遠超業(yè)內(nèi)認同的地價、成本費用、利潤各占1/3的均衡格局。

田世欣認為，隨著多年存量開發(fā)建設(shè)以及土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓規(guī)范化，新購置土地成本大幅提高，未來土地紅利逐步枯竭。與土地紅利相比，來自前瞻性布局、快速周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品設(shè)計和質(zhì)量、營銷和管理能力等方面的利潤貢獻占比將越來越大。

在高地價的擠壓下，大量僅僅依靠關(guān)系獲得一些土地便進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的企業(yè)，較后不得不選擇退出或者轉(zhuǎn)而和專業(yè)開發(fā)商合作。田世欣表示。

二三線城市或成并購熱點

對于未來行業(yè)整合的方向，香港時富證券分析師周杏苑表示，一些大型的開發(fā)商目前正在布局二三線城市。與本地的小型開發(fā)商相比，大開發(fā)商資金實力雄厚，但卻并不熟悉當?shù)厥袌?；另一方面，當?shù)氐男⌒烷_發(fā)商比較熟悉市場，卻可能面臨資金壓力。

今年的并購潮流會集中在二三線城市，一線大開發(fā)商與二三線的地頭蛇之間的合作會明顯增多。周杏苑表示。

網(wǎng)易財經(jīng)1月19日訊 2011年伊始，房地產(chǎn)行業(yè)整合漸露崢嶸。分析師認為，在融資受限、土地紅利急降等因素的沖擊下，今年將成為房地產(chǎn)行業(yè)真正的行業(yè)整合年。

遲到的行業(yè)整合

日前，恒大地產(chǎn)力挫萬科，以16.6億元收購了深圳建設(shè)71%的股權(quán)，后者在深圳擁有眾多商業(yè)物業(yè)及有可能納入舊改項目的項目。幾天之后，佳兆業(yè)集團宣布，擬以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司。日趨活躍的行業(yè)并購，標志著今年房地產(chǎn)行業(yè)的整合已經(jīng)拉開序幕。

中國的房地產(chǎn)行業(yè)仍是個高度分散的行業(yè)，參與者良莠不齊。去年，雖然龍頭開發(fā)商的品牌優(yōu)勢開始凸現(xiàn)，但2010住宅銷售前10強的房企總體市場占有率仍然只有12.4%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，2008年的金融危機本來應該是房地產(chǎn)行業(yè)整合的良機，但隨后出臺的一系列救市政策，卻使不少瀕臨退出市場的小地產(chǎn)商重獲生機。

融資受限成直接動因

有研究報告認為，2011年，調(diào)控政策將持續(xù)高壓，開發(fā)商銀行貸款融資的門檻將顯著提高，資本市場再融資功能能否恢復，仍存在巨大的不確定性。由于新增可售量急劇放大，競爭加劇，一旦銷量普遍下降，大公司的多渠道融資能力將保障其擁有較好的抗風險性，并具備逆周期擴大土地儲備的能力。

接下來的房地產(chǎn)行業(yè)景氣下行是大概率事件，行業(yè)將從完全競爭逐漸演進到寡頭競爭，土地、資金等資源的進一步聚集是必然趨勢。國泰君安分析師孫建平認為。

中銀國際分析師田世欣表示，大企業(yè)的融資能力較強，這將促使市場份額加速向龍頭企業(yè)集中。

深層原因：土地紅利消減

相對于融資收緊等短期因素，田世欣認為，長期來看，土地升值對開發(fā)商利潤的貢獻持續(xù)下滑，將是促進行業(yè)整合的深層次原因。

廣發(fā)證券的研究報告顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤中，土地增值與開發(fā)利潤的比例關(guān)系在1:2左右，囤地時間越長土地增值越高，而周轉(zhuǎn)快的公司，比例越低。

但這種情形正在改變。數(shù)據(jù)顯示，2010年全國土地出讓金收入達到2.7萬億，較2009年增長70%，土地出讓金在同期商品房銷售額中的比重已經(jīng)從2008年和2009年的40%和36%大幅提高至51%，遠超業(yè)內(nèi)認同的地價、成本費用、利潤各占1/3的均衡格局。

田世欣認為，隨著多年存量開發(fā)建設(shè)以及土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓規(guī)范化，新購置土地成本大幅提高，未來土地紅利逐步枯竭。與土地紅利相比，來自前瞻性布局、快速周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品設(shè)計和質(zhì)量、營銷和管理能力等方面的利潤貢獻占比將越來越大。

在高地價的擠壓下，大量僅僅依靠關(guān)系獲得一些土地便進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的企業(yè)，較后不得不選擇退出或者轉(zhuǎn)而和專業(yè)開發(fā)商合作。田世欣表示。

二三線城市或成并購熱點

對于未來行業(yè)整合的方向，香港時富證券分析師周杏苑表示，一些大型的開發(fā)商目前正在布局二三線城市。與本地的小型開發(fā)商相比，大開發(fā)商資金實力雄厚，但卻并不熟悉當?shù)厥袌?；另一方面，當?shù)氐男⌒烷_發(fā)商比較熟悉市場，卻可能面臨資金壓力。

今年的并購潮流會集中在二三線城市，一線大開發(fā)商與二三線的地頭蛇之間的合作會明顯增多。周杏苑表示。

繼2010年雙核驅(qū)動戰(zhàn)略實施后，復地集團頭次突破百億大關(guān)，實現(xiàn)權(quán)益后銷售金額約136.2億元，超額實現(xiàn)全年目標。剛剛接替范偉擔任復地集團董事長一個月的張華在此基礎(chǔ)上提出了2011精品戰(zhàn)略。張華在接受時代周報記者采訪時表示，復地今年要在已經(jīng)布局的13個城市深耕，如果有機會，會向周邊城市繼續(xù)擴張。

范偉進退背后

2010年12月20日，復地集團宣布，復地集團總裁張華先生將出任復地集團董事長。而自2010年6月起，范偉就已開始擔任復星國際聯(lián)席總裁一職。

對于范偉回歸復星，張華向時代周報記者表示，復地的戰(zhàn)略方向并沒有改變，仍沿著集團制定的目標發(fā)展和成長。

范總?cè)該螐偷貓?zhí)行董事，還是會參與復地的戰(zhàn)略決策。復星投資的南鋼集團、海南礦業(yè)、復星藥業(yè)、豫園商城等都有地產(chǎn)業(yè)務，范總會在復星的層面上負責整合集團旗下所有地產(chǎn)業(yè)務。復地可以更好地與復星旗下業(yè)務協(xié)調(diào)。復地一位高管告訴時代周報記者。

除了上述地產(chǎn)業(yè)務外，2010年9月，復星、易居、趙漢忠等發(fā)起成立星浩資本，致力于打造城市綜合體項目，目前已募資57億元。同時，復星接手復地在外灘8-1地塊合營公司（即證大外灘地王項目）中所占股份，曲線進入大型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。這些涵蓋了住宅、商業(yè)、流通、基金等房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務，基本各自為政，按照復星的投資風格，必然會進行整合，發(fā)揮更大的效應。

輝立證券陳耕認為，回歸復星國際的范偉將會利用復星的資源，從大股東層面支援復地房地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展。

地產(chǎn)+投資學凱德

2008年以前，復地的規(guī)模相對較小，年銷售僅50億元左右。但進入2009年，復地的銷售規(guī)模突飛猛進。2010年成為復地的戰(zhàn)略年，復地提出雙核驅(qū)動戰(zhàn)略，這也是復地未來十年的總體發(fā)展戰(zhàn)略。

所謂雙核，其一，是在開發(fā)板塊，復地繼續(xù)致力于開發(fā)以中高端住宅為主的項目，堅持快速周轉(zhuǎn)。其二，是在投資板塊，通過創(chuàng)立和發(fā)展投融資業(yè)務平臺，推進房地產(chǎn)私募股權(quán)基金管理業(yè)務的成長。按照規(guī)劃，到2019年，復地的利潤要達到100億元，整個投資板塊的利潤貢獻能占到復地集團的40%左右，即40億元。

張華說，單一的住宅開發(fā)受宏觀經(jīng)濟政策影響較大，風險較大，投資業(yè)務則可以減少由于調(diào)控頻繁、市場波動對集團產(chǎn)生的不利影響，保證業(yè)績持續(xù)增長。我們的榜樣是凱德置地。它涉足上下游產(chǎn)業(yè)，發(fā)行基金，做商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、服務式公寓管理，從資金來源到產(chǎn)品全部涵蓋。

事實上，早在2009年8月，復地就成立了智盈股權(quán)投資管理公司，復地投入5000萬元的種子資金，由智盈投資與諾亞財富發(fā)起成立頭只復地景業(yè)基金。按照計劃，景業(yè)的規(guī)模在5.5億元左右，但截至目前，資產(chǎn)管理規(guī)模已達6.3億元。據(jù)悉，江浙民間資本是其中的主力，目前已完成了對復地在成都、南京、上海項目的投資。

此前范偉曾表示，國內(nèi)民間財富和中高層對房地產(chǎn)投資意愿相當強烈，過去他們能夠參與的渠道僅為購購房企股票和投資房產(chǎn)本身，房地產(chǎn)基金將成為一個新的路徑，這部分旺盛的市場需求，將給復地帶來可觀的業(yè)務空間。

2010年4月，復地借上海市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長單位身份之便，找來商會副會長以上會員單位，成為共同發(fā)起人，由此智盈完成了只人民幣房地產(chǎn)基金景盈基金的募集，實現(xiàn)會員單位間資金、項目和管理資源的結(jié)合。

此外，復地還以管理合伙人的身份出資2000萬元，參與張民耕發(fā)起的盛世神州房地產(chǎn)投資基金。

2010年7月，復地投資集團宣告成立，進一步明確了私募、投資、資產(chǎn)管理三足鼎立的策略。復地將不單做開發(fā)業(yè)務，還可以投資購地，然后以土地入股的形式與其他知名房企合作，并嘗試轉(zhuǎn)型做一些商業(yè)地產(chǎn)項目。

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