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并購中信地產(chǎn)業(yè)務(wù) 中海乘勢分享央企整合紅利
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:每經(jīng)網(wǎng) 閱讀 707 次
和其他房企相比,中海是在保持財務(wù)穩(wěn)健的情況下,繼續(xù)高速擴(kuò)張的典型企業(yè)。這個底氣來自國資委對地產(chǎn)央企的新一輪整合。中海的高毛利和 的成本控制,為其未來進(jìn)一步并購其他央企背景企業(yè)奠定了良好基礎(chǔ)。這是否代表著中海的規(guī)模擴(kuò)張將沒有限速?
與中海通過并購實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張不同,中南建設(shè)選擇了改革。經(jīng)歷了上一輪的教訓(xùn),中南建設(shè)在投資布局、員工激勵,以及資金籌劃、產(chǎn)品定位等方面做出了一系列調(diào)整。這些變化給人的啟示是,中型房企也在依靠變革來實現(xiàn)自我的飛躍,進(jìn)而重塑行業(yè)格局。一旦變革成功,它又將影響其他企業(yè)加入到這個變革中。
8月22日,中國海外發(fā)展(00688.HK,內(nèi)地平臺中海地產(chǎn),以下簡稱中海)發(fā)布上半年業(yè)績報告,報告期內(nèi),合約銷售同比增長11.48%至952.6億港元,銷售規(guī)模增長并不亮眼。但是,從各項財務(wù)指標(biāo)來看,中海依然保持其穩(wěn)健的風(fēng)格,*值得關(guān)注的當(dāng)屬其資金狀況,2016年上半年末中海持有現(xiàn)金達(dá)1179.73億港元,呈凈現(xiàn)金狀態(tài),堪稱“*有錢”房企。
在中期業(yè)績會上,備受關(guān)注的當(dāng)屬中海并購中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)。中海董事長郝建民透露,現(xiàn)在這單交易已經(jīng)接近尾聲。收購中信項目后,使中海全年可售貨值突破3000億港元,并上調(diào)全年目標(biāo)至2100億港元。“十三五”期間,中海的合約銷售目標(biāo)有望達(dá)4000億港元。
中海并購中信只是地產(chǎn)央企整合的一幕。近兩年來,新一輪央企整合驟然提速,市場格局正面臨重構(gòu),地產(chǎn)經(jīng)營主體將不斷減少,資源加速向優(yōu)勢企業(yè)聚集。在這輪整合大潮中,資源整合能力將成為決定企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素,像中海這樣財務(wù)穩(wěn)健、高度市場化且以地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的標(biāo)桿房企,將分享這波整合紅利。
中信的“嫁妝”:3155萬平方米土儲
中海發(fā)布的半年業(yè)績顯示,上半年合約銷售同比增長11.48%至952.6億港元,銷售收入為781.5億港元,同比增長20.5%,經(jīng)營溢利為283.1億港元,同比增長21.5%。
相比萬科、恒大、碧桂園銷售業(yè)績的同比大幅增長,中海的銷售增幅相對較小,上半年已經(jīng)跌出全國房企TOP5排行榜。這一方面是因為中海一直以穩(wěn)健著稱,更加追求利潤質(zhì)量,另一方面或許是企業(yè)整合動作較多所致。
對于中海來講,并購中信地產(chǎn)當(dāng)屬上半年*重大的動作。中海通過增發(fā)配股的方式收購了中信樓面面積3155萬平方米的土地資源,這些項目主要分布于21個城市,其中除北京、上海、廣州、深圳四個一線城市外,佛山、天津、蘇州、青島、大連、成都等熱門二線城市的土地儲備總面積為2097萬平方米,收購之后將進(jìn)一步鞏固中海在一二線城市的地位。
中信此次注入中海的權(quán)益建筑面積達(dá)2352萬平方米,折合地價3550元/平方米。上半年末中??偼恋貎錇?600萬平方米,整合中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)完成后,其土地儲備將進(jìn)一步大幅增加。
在中期業(yè)績會上,郝建民透露,現(xiàn)在這單交易已經(jīng)接近尾聲。收購中信項目后,中海全年可售貨值突破3000億港元,并上調(diào)全年目標(biāo)至2100億港元。“十三五”期間,中海的合約銷售目標(biāo)有望達(dá)4000億港元。
如果按照2016年2100億港元的合約銷售計算,未來4年,只要保持17.5%的年均增長速度就能實現(xiàn)“十三五”期末4000億港元的目標(biāo)。
克而瑞地產(chǎn)的研究報告認(rèn)為,中海的目標(biāo)依然偏保守,與其他規(guī)模房企相比,差距可能會進(jìn)一步加大。按照目前的銷售速度,2016年上半年銷售TOP5的房企到全年皆有望超過2000億元,萬科、恒大甚至都能超過3000億元。
中海的“煩惱”:賬上趴著1179億港元
相比于規(guī)模的緩慢增長,中海穩(wěn)健的財務(wù)指標(biāo)和利潤優(yōu)勢一直為業(yè)內(nèi)所稱道,2016年的中期業(yè)績依然如此。
中期業(yè)績顯示,上半年中海地產(chǎn)的股東應(yīng)占溢利為196.9億港元,同比上升20.6%。每股基本及攤薄后盈利2.00港元,同比增長5.3%??鄢顿Y物業(yè)公允價值變動帶來稅后凈收益39.0億港元后的凈利潤達(dá)到157.9億港元,同比上升15.8%。另外,公司股東資金平均年回報仍然維持在20%以上。
記者對比中海和萬科同期發(fā)布的中期業(yè)績發(fā)現(xiàn),上半年萬科賣了1900.9億元人民幣,凈利潤是70.9億元人民幣;中海雖只賣了781.5億港元,但凈賺了196.9億港元。
*值得關(guān)注的財務(wù)數(shù)據(jù)是,2016年上半年中海持有現(xiàn)金高達(dá)1179.73億港元,現(xiàn)金與短債比為7.11,現(xiàn)金總額甚至超過了企業(yè)的總有息負(fù)債額,呈現(xiàn)“凈現(xiàn)金狀態(tài)”。
錢為什么沒花出去?因為上半年拿地太少。半年報顯示,中海上半年在濟(jì)南、香港、南昌和長春新增四塊土地,可供發(fā)展的總建筑面積為228萬平方米,拿地需現(xiàn)金支付金額僅99億港元。另外企業(yè)銷售增長緩慢,建設(shè)規(guī)模等相應(yīng)增加也比較緩慢。
克而瑞分析師傅一辰表示,現(xiàn)金流充沛意味著中海財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健,但也反映出其資金利用率低、開發(fā)規(guī)模不足等問題。在資金如此充裕的情況下,中海完全可以考慮充分利用資金,增加優(yōu)質(zhì)土地儲備、擴(kuò)大企業(yè)建設(shè)規(guī)模,以進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)銷售的快速增長。
同時,中海融資能力較強(qiáng),融資成本較低,這也為規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁┏渥愕膹椝?。半年報顯示,8月,中海發(fā)行了60億元的公司債,其利率下降到了3.10%。
擴(kuò)張的機(jī)遇:央企整合紅利
梳理中海近年來的發(fā)展,公司其實一直在走通過收購實現(xiàn)擴(kuò)張的道路。
2010年3月,中海完成蜆殼電器50.1%股權(quán)收購,更名為“中國海外宏洋”,中海獲得蜆殼電器在國內(nèi)6個城市擁有的約190萬平方米土地儲備;2013年,中海又宣布和中建地產(chǎn)進(jìn)行整合,獲得了原中建地產(chǎn)旗下位于北京、上海、天津、蘇州、成都、西安等城市約1100萬平方米的土地儲備和在建項目,還獲得了倫敦的數(shù)宗寫字樓物業(yè)。
趕上了央企并購大潮的中海,今年3月又宣布以310億元收購中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2010年至今已進(jìn)行的三次并購整合,交易對價近700億元,直接獲得超過3700萬平方米土地儲備,為維持規(guī)模持續(xù)增長和利潤的地位打下了基礎(chǔ)。
而新一輪的地產(chǎn)央企整合風(fēng)口已經(jīng)到來。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,隨著國企改革持續(xù)深化,未來兩到三年內(nèi),已取得“房地產(chǎn)牌照”的16家地產(chǎn)央企也將面臨整合,*后剩余的數(shù)量極有可能進(jìn)一步減少。
克而瑞研究的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,前100名房企的銷售金額、面積排檻雙雙大幅提升,其中,銷售金額門檻同比增幅均在60%以上,前20名房企的銷售金額門檻同比增長115%。重組、并購已大大提升了市場集中度。
另一方面,土地市場屢出“地王”,高價地倒逼房企拓展多元化手段獲取項目。在近期密集召開的上市房企中期業(yè)績會上,多位上市房企負(fù)責(zé)人表示,目前熱點城市土地價格高企,通過傳統(tǒng)招拍掛形式拿地成本太高,而通過并購收購可以快速實現(xiàn)資源整合,從而提升企業(yè)的核心競爭力,在熱點城市并購遠(yuǎn)比拍“地王”劃算。
這將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化,行業(yè)格局正面臨重塑,資源整合能力強(qiáng)的標(biāo)桿央企則處于這條食物鏈的頂層。
克而瑞地產(chǎn)研究在梳理地產(chǎn)央企整合主導(dǎo)者時,提煉出如下特征:首先,房地產(chǎn)為集團(tuán)支柱產(chǎn)業(yè),有較高的行業(yè)地位;其次,信息公開,運營標(biāo)準(zhǔn)化,周轉(zhuǎn)速度快;同時,城市布局廣泛,并有較強(qiáng)的存貨消化能力以及地產(chǎn)板塊內(nèi)部整合已完成,管理架構(gòu)清晰等。
類似中海這樣的標(biāo)桿央企,乘勢分享央企整合紅利,未來并購擴(kuò)張之路充滿想象。
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