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地產(chǎn)央企內(nèi)部整合快于外部并購

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:海南在線  閱讀 716 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

今年以來,21家被國資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企表現(xiàn)異?;钴S,至少有10家已啟動內(nèi)外部重組和并購。在這輪整合潮流中,除了行政劃撥手段和考慮市場資源配置等因素之外,企業(yè)“體質(zhì)”的差異可能導(dǎo)致其地產(chǎn)業(yè)務(wù)較終不同的歸宿。

    無論如何,正如萬科高端副總裁譚華杰所說的,一場“大象間的游戲”已經(jīng)開始。值得關(guān)注的是,在新一輪的地產(chǎn)央企整合潮中,誰會因并購重組而成為新的行業(yè)“巨無霸”,誰又將成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期的較后贏家?

    2015年,“中”字頭央企之間并購整合頻頻發(fā)生,相關(guān)地產(chǎn)業(yè)務(wù)也一并被合并,外界驚呼央企地產(chǎn)“巨無霸”更多了。

    去年底至今,招商系、中交系、國電魯能系、中鐵系等央企內(nèi)部地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合除了讓房地產(chǎn)圈興奮不已,更激發(fā)了資本市場的高度關(guān)注。

    記者研究發(fā)現(xiàn),像中海、五礦、招商雖經(jīng)大整合,但從去年與今年一季度業(yè)績來看,并不如外界所想象的那般會一舉顛覆一線房企隊形。

    曾在中冶旗下地產(chǎn)擔(dān)任要職的一位地產(chǎn) 人士表示,目前央企之間這股整合潮具有更多是通過行政劃撥手段,缺乏更為鮮明的市場化運作特色。多數(shù)央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)特色并不明顯,像華僑城這樣主打旅游主題,應(yīng)屬個案。

    單個央企內(nèi)部整合提速

    今年4月中旬,廣宇發(fā)展披露重大資產(chǎn)重組停牌公告,擬收購大股東魯能集團(tuán)旗下重慶魯能34.5%、宜賓魯能65%、山東魯能亙富100%、北京順義新城100%等公司股份及定增募資等。

    作為國家電網(wǎng)旗下全資直屬企業(yè),魯能集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既有一少部分在A股上市的廣宇發(fā)展,多數(shù)仍被魯能集團(tuán)持有,雙方同業(yè)競爭的問題一直未獲得解決。

    上述重組方案也是本輪上市房企并購重組再融資開閘以來,魯能系內(nèi)部地產(chǎn)整合的2.0版本,剔出了海南個別項目。

    2014年以來,以魯能地產(chǎn)為招牌的“魯能系”在成都、重慶等典型1.5線城市大量儲地,個別地塊溢價率驚人。

    針對上次重組因?qū)嵖厝诵排麊栴}被監(jiān)管層否決,這次廣宇發(fā)展在公告中特別強調(diào),其及相關(guān)各方正在全力推進(jìn)盡職調(diào)查、審計、評估及國資委預(yù)審核等各項工作,積極論證重組方案。

    外界猜測,魯能系這次地產(chǎn)重組應(yīng)會吸取教訓(xùn),完成重組可能性較大。億翰智庫監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,魯能地產(chǎn)以126.5億元的銷售額挺進(jìn)全國房企前15名。另據(jù)消息稱,截至5月7日,魯能地產(chǎn)年內(nèi)已完成銷售202億元,全年目標(biāo)直指400億元。

    日前,中房地產(chǎn)披露公告稱,其擬收購中交系旗下總價值64.3億元地產(chǎn)資產(chǎn)包,這意味中交集團(tuán)著力打造的“中交地產(chǎn)”品牌邁出了整體上市的重要一步,且將進(jìn)一步整合關(guān)聯(lián)方中房集團(tuán)相關(guān)地產(chǎn)項目。

    幾年前,中房集團(tuán)與中交集團(tuán)均直屬于國資委,雙方平起平坐,但中房集團(tuán)和旗下中房股份及中房地產(chǎn)卻突然一并被并入了中交集團(tuán),就像當(dāng)前中冶集團(tuán)并入五礦集團(tuán),彼時中交雖有兩個殼平臺但因樓市政策等多重因素而難以重組,地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍顯疲態(tài),中交集團(tuán)另起爐灶,轉(zhuǎn)而開始打造中交地產(chǎn)。

    “原來,中房集團(tuán)是要全部吃掉所有央企地產(chǎn)子公司的,但中房經(jīng)營能力較差,后來中房就徹底沒落了?!鼻笆鲈谥幸睋?dān)任要職且熟悉地產(chǎn)央企運作的一位地產(chǎn) 人士如是說。

    去年,中建系旗下30個地產(chǎn)項目作價338億元整體并入子公司中海地產(chǎn),以強化“中海地產(chǎn)”品牌,外界驚呼該地產(chǎn)“巨無霸”會成為全國房企領(lǐng)頭羊。

    去年底,國資委官網(wǎng)顯示,中冶被并入五礦。不過,從五礦地產(chǎn)與中冶置業(yè)各自的官網(wǎng)信息來看,兩者并無具體交集。中冶置業(yè)董事長劉福明曾公開強調(diào),持續(xù)推進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,提高項目開發(fā)、資本與產(chǎn)業(yè)整合的競爭力,提升企業(yè)品牌影響力等。

    績效考驗央企地產(chǎn)整合模式

    億翰智庫數(shù)據(jù)顯示,針對房企一季度業(yè)績,經(jīng)整合后的中海地產(chǎn)斬獲銷售金額467.8億元,在全國房企排名中居第6位,而去年中海地產(chǎn)曾以244.5億元銷售金額排在全國房企第3位。

    即使在今年的前4個月,一二線樓市快速回暖和改善性需求釋放,但以中高端物業(yè)為主的中海地產(chǎn)仍未超越全國前五強的萬科、恒大、保利、綠地與碧桂園。

    記者注意到,去年底吸收合并招商地產(chǎn)的招商蛇口,今年前4個月,實現(xiàn)銷售金額188億元,排在第15位,相比一季度曾斬獲135.5億元且排在第13位的成績相比,已被此前稍靠后的綠城中國、頭開股份所超越。

    外界一直期待的央企地產(chǎn)“超級巨無霸”,并未因招商、中海、五礦等的并購整合而浮出水面。當(dāng)前,萬科仍然穩(wěn)坐“頭把交椅”,恒大、綠地、碧桂園與保利等依次排在其后。

    近來,坊間傳聞?wù)猩躺呖谑召徶屑Z地產(chǎn),加上此前傳聞保利地產(chǎn)收購保利置業(yè),但均無疾而終。中國中鐵擬以資產(chǎn)置換方式將旗下工業(yè)板塊裝入中鐵二局(,而后者旗下涉及基建、地產(chǎn)等業(yè)務(wù)全部裝入中國中鐵。近日,該重組方案已獲得國資委批復(fù),且得到中國證監(jiān)會正式受理。

    外界猜測,“中鐵系”上述各板塊整合之后,中鐵置業(yè)將獲得壯大,未來再考慮與中鐵建合并,包括旗下涉及地產(chǎn)的中鐵置業(yè)與中鐵建地產(chǎn)合并等。

    中城產(chǎn)聯(lián)主席陳寶存表示,央企整合有其特殊性,比如像旗下的地產(chǎn)板塊,難以引進(jìn)有經(jīng)營能力的人才團(tuán)隊。

    近來,外界對央企華僑城旅游主題地產(chǎn)模式饒有興趣。華僑城前任執(zhí)行董事、總裁王曉雯稱,其未來5年戰(zhàn)略是繼續(xù)推進(jìn)“旅游+地產(chǎn)”模式,創(chuàng)新“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”補償模式,深耕“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”模式。

    從財報來看,華僑城開發(fā)節(jié)奏雖慢但利潤較高,因為拿地成本低,屬于規(guī)模性造城模式,隨著當(dāng)前“新地王”再度頻出,房企拿地成本日益高企,如何控制成本、提升利潤率與資產(chǎn)回報率已成一項核心競爭力。

    陳寶存表示,華僑城模式有自身的特殊性,主要做主題地產(chǎn),但在其他地產(chǎn)上并不顯著。其他多數(shù)央企地產(chǎn)特色不夠鮮明。長期以來,金融對央企優(yōu)先扶持,即使在混改下引入新的社會資本,短期內(nèi)想徹底改變,仍然有不少難度。


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