央企拭刃 樓市誰與爭鋒？
　　屬于央企的地產核武器時代，似乎剛剛揭幕。
　　綜合近日各公司披露的財報數(shù)據(jù)顯示，盡管千億萬科[簡介 較新動態(tài)](000002.SZ)依然處于領頭地位，萬達集團[簡介 較新動態(tài)]以超過900億、恒大地產[簡介 較新動態(tài)](3333.HK)以逾800億的銷售額緊隨其后，但在利潤率排行榜上，卻遠遜色于央企背景的中國海外發(fā)展(06888.HK，以下簡稱中海地產)。
　　早前，中海地產發(fā)表的業(yè)績公告顯示，公司2011年營業(yè)額達485.8億港幣，同比增加9.6%，而凈利潤更是高達150.3億港幣(約合人民幣124.7億元)，同比增長21.5%，連續(xù)兩年凈利潤超過百億，再次成為內地較賺錢的開發(fā)商。2011年中海地產的凈利潤率為31%，遠遠超過此前萬科公布的13.4%，為萬科的2.31倍，而毛利率更是高達48%。
　　兩年前的3月27日，在人民大學EMBA同學會新春論壇上，華遠集團董事長任志強表示，國資委要求78家央企退出地產業(yè)務，此舉將使得剩下的16家房地產央企變得更加強大。在一場又一場的土地角逐中，國企背景的華遠集團和眾民企拜央企下風，任志強還曾開玩笑說，少數(shù)“帶刺刀”的央企撤了，留下的都是“帶導彈”和“核武器”的。
　　兩年后，央企退出房地產的通知飄散在空氣中，但任志強的預言似乎應驗了。民企收縮，央企擴張。
　　央企扼資源要脈？
　　內地較賺錢的開發(fā)商，中海地產2011年的銷售額超過700億元人民幣(870.9億港元)，控股公司中國海外宏洋集團(0081.HK)銷售額超過50億人民幣，中海地產的兄弟公司中建地產銷售額超過100億。而中海地產、中建地產的業(yè)績都將并入母公司中國建筑(601668.SH)表內，三家
　　公司銷售額累加，直逼萬科。
　　保利地產也在2011年實現(xiàn)732億銷售額，成為為數(shù)不多的逆市增長典型企業(yè)。21家主業(yè)為房地產的央企中，盡管部分央企暫時沒有進入銷售業(yè)績排行榜前十名，其強大的資源卻無法令業(yè)界小覷。
　　中國房產信息集團聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱在接受本報記者采訪時指出，經(jīng)歷了這一輪調控后，資源對于房地產行業(yè)的重要性越發(fā)凸顯，而央企無論在資金還是土地上的占領都獲得了先機。
　　一個不爭的事實是，資源正逐漸向央企傾斜。相比民企，央企獲得資金更容易，成本更低。
　　3月10日，中國農業(yè)銀行和中國中鐵集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，農業(yè)銀行承諾在未來三年內向中國中鐵提供總額為1100億元的意向性融資額度，用于支持中國中鐵在建筑工程總承包、資源開發(fā)、裝備制造及房地產開發(fā)等業(yè)務板塊的發(fā)展。兩天后，農行再度與葛洲壩集團全面簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，正式向葛洲壩集團授信額度200億元。
　　一位央企中層向本報記者戲謔道，“把錢借給民營企業(yè)，到期不還，銀行行長可能會被撤職；但把錢借給有背景的央企，幾乎不會有風險，即使逾期未還，也不會有太大影響。”
　　強者愈強的馬太效應，使得一部分央企進入良性循環(huán)軌道。2009年，中國建筑成功IPO募資501億后，2010年曾改變募集資金投向，注資中海地產50億。獲得資金的中海地產，在資本市場和土地市場上更加游刃有余，加之自身管理能力較強，近幾年的銷售業(yè)績持續(xù)上升，利潤率更是傲視同儕。
　　年報顯示，中海地產的2011年凈負債率僅為33.3%。在海外資本市場上，低負債率意味著低融資成本。今年年初，中海地產兩度以4.917%的利息率合共發(fā)行7.5億美元5年期的債券，遠低于國內許多公司。彭博數(shù)據(jù)顯示，2011年，中海外平均融資成本約為3%，在香港上市的內地房企中是較低水平。而碧桂園(2008.HK)的平均融資成本已高達年利率為10%。在一些開發(fā)商眼中，手持超過150億人民幣現(xiàn)金的中海地產被視為較具有抄底能力的開發(fā)商。
　　央企拭刃 樓市誰與爭鋒？
　　在眾央企中，中信地產和華潤地產背后，均有強大金融平臺的支持。中信集團旗下有銀行、信托公司、證券公司。今年2月7日，中信銀行發(fā)布公告稱，同意對中信集團旗下8個公司進行關聯(lián)授信，授信額度共計18.175億元，中信地產旗下的兩間公司共獲得11.4億元的授信額度。在行業(yè)普遍資金緊缺的局面下，央企比其他企業(yè)更容易獲得金融資源。中信地產一直也在整合中信內部的資源，為其地產客戶服務。
　　此外，深厚背景所造就的獨特商業(yè)模式，亦令民企難以望其項背。數(shù)據(jù)顯示。華潤置地(1109.HK)2011年共實現(xiàn)住宅簽約359.58億人民幣。集團數(shù)次資產注入，為其提供了成本低廉的土地儲備。華潤置地特有的融資優(yōu)勢，近兩年發(fā)揮得。2010年至今，華潤置地融資頻密。2011年，發(fā)行債券加上銀行貸款，華潤置地融資超過200億港元。3月28日，華潤置地發(fā)布公告稱，公司與一家銀行簽訂了一項額度20億港元、為期三年的貸款融資協(xié)定。
　　華潤置地在戰(zhàn)略上采取“集團孵化模式”，特點是，被孵化項目由華潤置地團隊具體操作，集團資金在華潤置地財務報表表外循環(huán)，在住宅項目進入銷售階段和持有類物業(yè)進入成熟階段后，注入上市公司。該模式有效地優(yōu)化了房地產開發(fā)階段的拿地資本支出、開發(fā)資本支出與財務報告之間的錯配。“集團孵化模式”使華潤置地凈資產迅速具備規(guī)模效應，成為該企業(yè)證券市場資本運作的核心，使其在證券市場上的操作游刃有余。
　　巨大隱性土地儲備
　　任志強曾指出，央企頻繁奪得地王的根源不在央企本身，也不在招拍掛制度，而是在于國資委對于央企的規(guī)定，國家對于央企的定位。他表示，國資委現(xiàn)在對央企的定位是企業(yè)，而企業(yè)則必須是以營利為目的的，同時國資委又要求對于國有資產的保值增值，因此央企為了完成國資委的要求，必然會進入房地產這個利潤豐厚的市場。
　　2009年，包括中鐵建集團、中化集團等4家央企曾在資本市場上融資2000多億，資金迫切尋找出口。任志強認為，央企強大的資金優(yōu)勢是中小型房企無法比擬的，國資委要求78家央企退出房地產市場，其結果必將迫使一些中小型房企向二三線城市轉移，在房地產市場上出現(xiàn)適者生存的局面。在的北京CBD中服地塊的競奪戰(zhàn)上，潘石屹敗給中信地產。
　　私下里，中信地產一位高層也曾向本報記者表示，若不是央企背景，企業(yè)定將被地王拖垮。2009年末，中信地產以52.4億元的總價競得大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項目(X1-1B)，創(chuàng)當時的京城總價地王，其樓面均價接近18000元/平方米。中信在此項目上沉淀了超過80億資金。其中保障房部分，為了塑造品牌和實現(xiàn)社會責任，其保障房部分幾乎是虧本建設。相比之下，綠城(3900.HK)卻沒有如此底氣，宋衛(wèi)平只得斷腕求生。
　　部分央企還擁有很多隱性土地儲備。中信地產已與有關方面達成意向協(xié)議，將對人民日報社光華里宿舍樓進行拆遷改造，這一地塊的價值將不遜于CBD中服地塊。據(jù)估計，中信地產未來幾年在CBD地區(qū)的總投資將達數(shù)百億元。
　　公開數(shù)據(jù)顯示，隸屬于國家電網(wǎng)旗下的魯能集團，在全國擁有土地儲備約7619萬平方米，建筑面積約4870萬平方米。但知情人士透露，魯能可轉化的土地儲備不止于此。許多央企在獲取土地方面有天然的資源型優(yōu)勢。
　　除此之外，在地方政府普遍缺乏資金的背景下，具有全產業(yè)鏈優(yōu)勢的中冶集團、中鐵置業(yè)、中國建筑幾乎不約而同的制定城市綜合運營商戰(zhàn)略，在數(shù)個城市“圈”下大型土地一級開發(fā)項目。“合適的時機都能轉化為表內的土地儲備。”前述央企中層說。
　　地方政府也頻頻對央企諂媚。福州市近日召開國土資源工作會議，會議透露：今年福州將認真貫徹執(zhí)行房地產市場宏觀調控政策，把握土地供應時序。會議還透露了今年商品房用地將趨緊的信號，盡管如此，供地依舊保障央企招商項目。中建高層也向本報記者表示，很多地方政府都希望招商引資，主動邀請央企去當?shù)亻_發(fā)項目。
　　值得注意的是，除了央企，一些地方的大型國企，也握有其他民企無法比擬的資源優(yōu)勢，即使是在調控的年份，也是拿地銳力十足。上海綠地就是其中的典型。這家國企前不久透露，要將武漢的綠地建成全國高樓。
　　民企邊緣化？
　　相比之下，民企的生存環(huán)境似乎變得越發(fā)惡劣。
　　由于房地產競爭加劇，較近三年被注銷的地產企業(yè)越來越多。截至2010年底，全國有房地產開發(fā)企業(yè)66290家，但2008年、2009年全國房地產企業(yè)分別為87881家和80407家，這就意味著2009年有7474家房地產企業(yè)被注銷，2010年有14117家房地產企業(yè)被注銷。
　　丁祖昱告訴記者，未來的房地產企業(yè)數(shù)量，會大幅減少，但企業(yè)的規(guī)模則將逐步增大。到2015年，可能今天50%房地產企業(yè)都會結束掉。一位民營房地產上市公司高管感嘆說：5年后，房企前20強，不知道有幾家是民企？
　　6萬家房地產企業(yè)中，上市公司不到200家，真正能和央企拼實力的企業(yè)少之又少。正略均策合伙人薛迥文在接受本報記者采訪時總結，過去民營企業(yè)由于決策靈活，先行優(yōu)勢，占領了一定的市場份額。野蠻生長的時代結束后，房地產的進入門檻越來越高，對資金、人才的要求也越來越高，很多民營開發(fā)商只得退出歷史舞臺或被邊緣化。如以合生創(chuàng)展(0754.HK)為代表的民營企業(yè)，在調控中變得越發(fā)保守。
　　丁祖昱也表達了相似的觀點，他指出，前些年，對于房地產企業(yè)來說，只要做大規(guī)模就會獲取利潤，經(jīng)歷了幾輪宏觀調控后，很多民營企業(yè)意識到必須縮減規(guī)模，保障財務安全。“對于民企，賺錢是較重要的；而央企的目標一定是做大做強。但中國房地產整體市場份額依然很大，依舊有民企生存的空間。”丁祖昱說。

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