現(xiàn)在樓市火爆，正是購房好時機。購房不容易，簽好購房合同就更不容易了。挑選好一個心儀的房子后，應該如何簽合同，都有哪些注意事項。目前，大家簽訂商品房購賣合同時，較好使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房購賣合同示范文本》。由于《示范文本》是制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權利和義務關系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護購房人的合法權益。但切不可認為采用《示范文本》就萬事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房購賣合同，購房時也應注意以下幾個問題。

　　1、認購書問題。在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房購賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預售許可證，以向內(nèi)部職工認購的名義進行銷售，俗稱內(nèi)部認購;另一種情況是開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納一定數(shù)額的認購款，如果在規(guī)定的時間里，購房人不想購購該房屋，就可能無權要回所交納的認購款。

　　種情況的認購書，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的，而依據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因此種情況的認購書在法律上是無效的。但較高人民法院于2003年4月28日公布，于2003年6月1日起施行的《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《較高法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與購受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預售許可證之前所簽訂的認購書，如果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該認購書肯定是無效的;如果開發(fā)商在購房人起訴前取得預售許可證，那么該認購書的地位將和開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的種情況的認購書的性質(zhì)相同。

　　種情況的認購書，需要看認購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備?！遁^高法院解釋》第5條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房購賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房購賣合同，肯定具有法律效力。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房購賣合同的主要內(nèi)容，這些認購書的法律效力如何?《較高法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從《較高法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房購賣合同主要內(nèi)容的認購書，就必然沒有法律效力。但是如果認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認購書未滿足合同應具備的基本條款，不具有法律效力。

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