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購房時,如何簽訂好合同
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 536 次
現(xiàn)在樓市火爆,正是購房好時機。購房不容易,簽好購房合同就更不容易了。挑選好一個心儀的房子后,應該如何簽合同,都有哪些注意事項。目前,大家簽訂商品房購賣合同時,較好使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房購賣合同示范文本》。由于《示范文本》是制訂的,較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權利和義務關系,因此,采用《示范文本》簽訂合同有利于保護購房人的合法權益。但切不可認為采用《示范文本》就萬事大吉,即使采用《示范文本》簽訂商品房購賣合同,購房時也應注意以下幾個問題。
1、認購書問題。在目前商品房交易過程中,許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房購賣合同前,要求購房人簽訂認購書,交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況:一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預售許可證,以向內(nèi)部職工認購的名義進行銷售,俗稱內(nèi)部認購;另一種情況是開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房,開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋,作為交換,要求購房人簽訂認購書,并交納一定數(shù)額的認購款,如果在規(guī)定的時間里,購房人不想購購該房屋,就可能無權要回所交納的認購款。
種情況的認購書,由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定,在未取得預售許可證前,是不能預售商品房的,而依據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定,違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效,因此種情況的認購書在法律上是無效的。但較高人民法院于2003年4月28日公布,于2003年6月1日起施行的《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《較高法院解釋》)第2條規(guī)定:出賣人未取得商品房預售許可證明,與購受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售證明的,可以認定有效。根據(jù)該條規(guī)定,在取得預售許可證之前所簽訂的認購書,如果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預售許可證,該認購書肯定是無效的;如果開發(fā)商在購房人起訴前取得預售許可證,那么該認購書的地位將和開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣,即和下面要討論的種情況的認購書的性質(zhì)相同。
種情況的認購書,需要看認購書是否滿足了合同成立的要件,主要是看合同條款是否完備?!遁^高法院解釋》第5條規(guī)定:商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房購賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應當認定為商品房購賣合同,肯定具有法律效力。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房購賣合同的主要內(nèi)容,這些認購書的法律效力如何?《較高法院解釋》并未作明確規(guī)定,筆者認為不能從《較高法院解釋》第5條的規(guī)定,反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房購賣合同主要內(nèi)容的認購書,就必然沒有法律效力。但是如果認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款,那么該認購書未滿足合同應具備的基本條款,不具有法律效力。
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