您的當前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 購房誤入圈套 如何破解二手房中的陰陽合同?
購房誤入圈套 如何破解二手房中的陰陽合同?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:上海熱線 閱讀 628 次
購房過程中,我們總會遇到各種問題,尤其在二手房交易時遇到的糾紛更是數(shù)不勝數(shù)。譬如一些中介想方設(shè)法在合同上做手腳,與購房者簽訂“陰陽合同”,這種方式極易給購房者帶來各種法律風險。這不,朱先生就遇到了有關(guān)“陰陽合同”的糾紛。
誤入中介圈套 多繳納2萬元稅費
朱先生看中一套總價180萬的二手房,但是房子不滿2年,總價和交易稅費大大超出預(yù)算范圍,朱先生因此猶豫不決。中介王小姐暗示,可以采取陰陽合同的方式,報低總成交價,這樣就能降低稅費。朱先生采取了王小姐的建議,報低了成交價。
但是,由于80萬成交價過低,房管局經(jīng)過對該房屋的評估后,較后按照110萬的標準讓朱先生交稅。這樣一來,稅費就多出來了2萬元,朱先生越想越生氣,將王小姐告上了法庭。
像朱先生這樣一味追求低價而忽略風險的購房者并不在少數(shù),但是很多購房者并不知道其中的風險。為此,有讓專業(yè)的律師指導(dǎo)購房者認清什么是陰陽合同,以及如何處理陰陽合同產(chǎn)生的糾紛?
購房誤入中介圈套 如何破解二手房中的“陰陽合同”?
一、什么是“陰陽合同”?
二手房購賣中,為了降低交易成本、逃避稅費,購賣雙方往往會簽訂兩份交易價格不同的合同。真實的交易價格比較高,但并不提交到稅務(wù)和房管部門,而是把另一份交易價格比較低的合同備案網(wǎng)簽,并按比較低的價格繳納稅費。
二、陰陽合同違法,但不代表購賣合同無效
簽訂陰陽合同為了逃稅,這當然是違法的。以避稅為目的簽訂的相關(guān)條款法律上是無效的,但是,律師提醒購房者,并不能因此直接導(dǎo)致雙方所簽訂的購賣合同無效。
因為雙方的房屋購賣行為本身并不違法,雙方達成的交易價格也不違法,違法的只是雙方在購賣過程中達成的避稅條款。在這個法律關(guān)系中,購賣合同是基礎(chǔ),避稅條款只是履行購賣合同中的環(huán)節(jié)之一。避稅條款違法無效,并不能直接導(dǎo)致整個購賣合同無效。
因此,如果雙方因陰陽合同為由發(fā)生糾紛,沒有特殊情況和約定的話,以此為由是無法認定合同整體無效,或因此解除合同的。
三、存在陰陽合同的情況下,應(yīng)以哪一份的效力為準?
通常有兩份相沖突的合同,一般判斷是以后形成的合同為準,但是在陰陽合同的條件下,并不能這樣簡單判斷。
很多真實價格的陰合同是簽訂在前,用于備案的陽合同是簽署在后。所以,并不能簡單地認為以在后且經(jīng)過官方備案的以哪份的效力為準,要看哪份能體現(xiàn)雙方的真實意思表示。
頭先看雙方發(fā)生爭議后對哪份合同有效的主張,如果雙方對此主張一致自然沒有爭議。如果雙方對以哪份合同為準有爭議,就要看具體合同內(nèi)容判斷了。
律師介紹,目前房屋購賣中的陰陽合同大多是由中介代為起草處理的,通常是有以一個低的交易價格,再加上高額的裝修補償條款或補充協(xié)議的內(nèi)容來形成整個的交易價格。而辦理網(wǎng)簽等手續(xù)時,高額裝修補償?shù)臄?shù)額是不體現(xiàn)的。
對于哪份為真,通過合同條款通常是比較好判斷的,如果體現(xiàn)得不清楚,可以結(jié)合房屋交易時的市場價格、雙方的關(guān)系、合同中的其他約定內(nèi)容綜合確認。
四、對陰陽合同中涉及的違法行為如何處理?
1、法院原則上只處理民事法律關(guān)系
有購房者以陰陽合同為由到法院起訴,要求確認合同無效。而法院審理的結(jié)果很可能是認定雙方真實意思表示的交易內(nèi)容有效。這時,主張無效的一方往往無法接受,指責法院對違法行為不理不管。
實際上,司法機關(guān)和其他國家機關(guān)維護法律也是各有職責分工的。追繳稅款應(yīng)該由稅務(wù)機關(guān)來負責。從民事訴訟的角度講,法院審理雙方的房屋購賣糾紛,還是以認定購賣關(guān)系本身是否合法、是否應(yīng)支持或駁回一方的訴求為主。通常,法院就是這么處理的。
2、避稅的違法的兩種曝光途徑
從實踐來看,陰陽合同避稅的違法手段,目前基本處于民不舉、官不究的狀態(tài),但一旦曝光到稅務(wù)部門,肯定是處理的。
當事人自己當然可以向稅務(wù)部門舉報。除此之外,由于法律規(guī)定法院在審理中發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為,可以通知相關(guān)職能部門處理,所以,也不排除法院會以司法建議等通知相關(guān)主管機構(gòu)。
律師提示:大多數(shù)法院在處理此類案件時,通常不會主動把線索反饋給稅務(wù)部門,還是以處理民事法律關(guān)系為界限。但是,也確實有些法院會針對一些案件發(fā)司法建議書給房管和稅務(wù)部門。這個事情,做與不做,由法院來決定。
3、避稅行為被曝光的后果是什么?
所謂避稅是好聽的說法,實際上是逃稅的違法行為。如果有人將二手房陰陽合同的事情舉報給稅務(wù)部門,或者法院發(fā)了相關(guān)的司法建議書,那么這個避稅的違法行為,就面臨被處理。
后果有多種可能:較低限度也要由購賣雙方按實際交易價格補繳稅款,誰也占不了便宜。如果往嚴重了說,對該行為處以罰款、拘留等行政處罰甚至追究刑事。
結(jié)語
小編在此提醒廣大購房者,如果你要簽訂陰陽合同,那么同時也要有事后糾紛乃至于兩手空空的心理準備!購房不易,且行且謹慎!
作者介紹
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價16000元/m2 71869
- 2海南那么美哪里安家好? 65307
- 3一位北京老人在海南購房的真實感受 講的太好了! 64852
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57747
- 5瓊海市第十二屆科技活動籌備工作會議 57576
- 6臺灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56195
- 7在海南買房哪個城市好?哪個城市更適宜居??? 50962
- 8轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50952
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風景區(qū) 50818
- 10瓊海和文昌哪個地方好一點? 50458
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南海花島展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣