購(gòu)房，前后少則幾個(gè)月，多則2年，如果資金安排出了問題，臨時(shí)借錢可不是個(gè)好差事。

　　如果你要購(gòu)的是總價(jià)150萬(wàn)元的房子，其中頭付款50萬(wàn)元，貸款100萬(wàn)元。而貸款分為兩部分，公積金貸款50萬(wàn)元，商業(yè)貸款50萬(wàn)元，期限20年，等額本息。手里的錢除了50萬(wàn)元頭付，還要根據(jù)成交的不同環(huán)節(jié)，準(zhǔn)備其他款項(xiàng)。

　　購(gòu)一手房，錢這樣安排

　　如果你要購(gòu)的是一手房，從簽訂合同到拿到產(chǎn)權(quán)證，少則1個(gè)月、多則2年。在這1個(gè)月至2年的時(shí)間里，你手里的錢應(yīng)該至少準(zhǔn)備57.04萬(wàn)元，而且要按時(shí)間順序分成4份：

　　份：5萬(wàn)元。

　　去向：意向金、定金。

　　意向金也叫訂金，是購(gòu)房者和銷售單位協(xié)商的一筆金額，表示確定了購(gòu)購(gòu)意向。交了這筆錢，簽了意向金協(xié)議，你就有了開盤時(shí)參加選房的資格。在這個(gè)階段，可以“免費(fèi)改變主意”—決定不購(gòu)并原額取回意向金。

　　開盤當(dāng)天如果你沒有選到房子，或你表示放棄此次購(gòu)購(gòu)，意向金都會(huì)原額返還。如果你順利選好了房子，確定要簽訂合同購(gòu)購(gòu)，按慣例意向金不會(huì)退回給你，而是自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金。

　　意向金在法律上是不明確的，但定金具備了擔(dān)保性質(zhì)，如果這個(gè)時(shí)候因?yàn)閭€(gè)人原因反悔，放棄購(gòu)購(gòu)，定金是作為合同違約金賠償給對(duì)方的。

　　而且實(shí)際上，為了節(jié)省時(shí)間，盡快申請(qǐng)到貸款，在支付定金以后，你就要開始為申請(qǐng)貸款做準(zhǔn)備了：去社保打印社會(huì)保險(xiǎn)繳納記錄、去民政部門開具婚姻狀況證明以及向公司人事部門要求開具收入證明、去工資卡發(fā)放銀行打印至少1年以來(lái)的工資卡流水對(duì)賬單。

　　份：45萬(wàn)元

　　去向：頭付款

　　繳付定金后7至14天內(nèi)，你就要簽訂《商品房預(yù)售合同》、繳納房款的頭付部分了。你需要支付的頭付款總額是50萬(wàn)元，但是到了這時(shí)候，定金也轉(zhuǎn)為頭付款，所以你再支付45萬(wàn)元就可以了。

　　在這個(gè)環(huán)節(jié)之前，你應(yīng)該提前準(zhǔn)備好自己的社保、稅收的繳納記錄，并且到自己的信用卡持有銀行了解好征信記錄，好快速遞交貸款申請(qǐng)。較好與相關(guān)工作人員確認(rèn)一下自己獲得貸款的可能性，以免因?yàn)橘J款申請(qǐng)不順利造成違約。

　　所有材料提交給貸款銀行之后15至20個(gè)工作日之內(nèi)，銀行會(huì)通知貸款審批結(jié)果。順利通過(guò)之后，會(huì)簽訂一份《銀行借款合同》，上面規(guī)定了雙方貸款的權(quán)利和責(zé)任。

　　憑借這個(gè)合同可以到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)交易進(jìn)行交易抵押登記手續(xù)，并簽訂《預(yù)告登記證明》。這份證明簽訂過(guò)后意味著你的房產(chǎn)完成了抵押給銀行的過(guò)程。獲得證明后的次月，銀行正式發(fā)放貸款。

　　第三份：1.04萬(wàn)元

　　去向：頭次還款

　　在頭次還款之前，公積金貸款的部分要繳納擔(dān)保費(fèi)，按照上海和北京的標(biāo)準(zhǔn)，20年、60萬(wàn)元的公積金貸款要繳納的擔(dān)保費(fèi)分別是6318元和1800元（其他城市的標(biāo)準(zhǔn)在公積金管理也有明文規(guī)定），會(huì)在公積金賬戶里直接扣除。

　　但是公積金沖還貸只能從還款個(gè)月開始，個(gè)月的總還款額必須全部從銀行還款賬戶里扣除。因此，你還要再多準(zhǔn)備1.04萬(wàn)元，在頭次還款之前存入銀行還款賬戶。

　　第四份：6萬(wàn)元

　　去向：交房驗(yàn)收，繳納契稅

　　如果你購(gòu)的是期房，交房驗(yàn)收和繳納契稅可能要再過(guò)半年以上。

　　交房驗(yàn)收時(shí)也可能要交錢。如果你的房子實(shí)測(cè)面積和當(dāng)初簽的合同上寫的不一樣，一般的原則是3%以內(nèi)多退少補(bǔ)：實(shí)測(cè)面積比你合同上寫的面積小，開發(fā)商按照面積差額把差價(jià)退給你；如果實(shí)測(cè)面積比你合同上寫的面積大，你也要補(bǔ)足差價(jià)。如果按照150萬(wàn)元，90平方米計(jì)算單價(jià)，通常這筆金額在4萬(wàn)元以內(nèi)。在不知道是退還是補(bǔ)的時(shí)候，這筆錢較好先備著。

　　驗(yàn)收完畢簽字確認(rèn)以后，就要去房地產(chǎn)交易辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，這時(shí)，按照契稅標(biāo)準(zhǔn)，你要繳納1.5萬(wàn)元至2.25萬(wàn)元的契稅。

　　至此，你至少要準(zhǔn)備6萬(wàn)元，才不至于臨時(shí)湊錢交納各種費(fèi)用。

　　購(gòu)二手房，麻煩多一點(diǎn)

　　相比較一手房，二手房牽涉的繳費(fèi)環(huán)節(jié)更復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)也更多。購(gòu)套150萬(wàn)元的二手房，打算頭付50萬(wàn)元，你要準(zhǔn)備的錢比購(gòu)一手房更多，在拿到房子的鑰匙之前你至少需要準(zhǔn)備59萬(wàn)元，如果約定所有稅費(fèi)和中介傭金都由你支付，這筆錢大約在65萬(wàn)元以上。

　　考慮到銀行審批貸款時(shí)參考的評(píng)估價(jià)可能低于成交價(jià)5％至10％，所以再多準(zhǔn)備10萬(wàn)元也很有必要。你要準(zhǔn)備75萬(wàn)元以上，才能保證全程順利。

　　份：3萬(wàn)元

　　去向：意向金

　　初步選定房屋，支付購(gòu)購(gòu)意向金。這時(shí)中介機(jī)構(gòu)開始在購(gòu)賣雙方之間協(xié)調(diào)出價(jià)和還價(jià)，如果雙方對(duì)價(jià)格和其他成交條件達(dá)成一致，就簽訂房屋購(gòu)賣區(qū)間協(xié)議，表示雙方對(duì)交易流程、價(jià)格、責(zé)任義務(wù)等達(dá)成了一致，并且具備約束力。

　　份：7萬(wàn)元

　　去向：大定金

　　如果你手頭資金足夠，你較好準(zhǔn)備好房屋總價(jià)的5%至10%作定金，分兩筆支付。以150萬(wàn)元總價(jià)為例，通常定金在10萬(wàn)元。

　　筆3萬(wàn)元，在上一個(gè)環(huán)節(jié)中已經(jīng)作為意向金支付了，在雙方確定交易時(shí)轉(zhuǎn)為定金，這個(gè)數(shù)額的定金一般被稱為小定。如果是難得一見的性價(jià)比很高的房子，較好在簽訂完區(qū)間協(xié)議后的3至7天內(nèi)，再加付7萬(wàn)元的定金，這個(gè)就被稱做大定金。

　　性價(jià)比高的好房子會(huì)有幾組客戶同時(shí)和賣家談判，如果你的定金數(shù)額小，其他人只要加價(jià)高于你的定金數(shù)額，賣家寧愿賠你定金也要改賣給別人的事情常有發(fā)生。如果你付了10萬(wàn)元定金，賣家違約除了10萬(wàn)元退給你，還要再賠付10萬(wàn)元給你，除非有人出價(jià)高出你十幾萬(wàn)元，否則賣家不可能違約，十幾萬(wàn)元明顯超出了150萬(wàn)元二手住宅的普遍溢價(jià)空間。所以，大定金基本上可以保證這個(gè)房子不會(huì)被人半路搶去。

　　第三份：40萬(wàn)元

　　去向：頭付款、中介傭金的一部分

　　居間協(xié)議簽訂后的7至14天內(nèi)，要簽訂正式的二手房購(gòu)賣合同，支付頭付款。你同樣要在交付定金以后就開始準(zhǔn)備各種證明和材料，盡量在簽訂合同后盡快向銀行申請(qǐng)貸款。

　　簽合同的時(shí)候，前面的10萬(wàn)元定金直接轉(zhuǎn)為頭付款的一部分，你要做的就是再付一筆錢。但是頭付款通常不會(huì)一下付齊，而是暫時(shí)扣下2萬(wàn)元作為交房尾款，防止賣家欠繳物業(yè)管理費(fèi)、水電煤氣費(fèi)等費(fèi)用算到你頭上。這個(gè)環(huán)節(jié)需要再付38萬(wàn)元。

　　簽訂區(qū)間協(xié)議和二手房屋購(gòu)賣合同時(shí)，有經(jīng)驗(yàn)的中介人員會(huì)在各個(gè)步驟完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，留足寬松的時(shí)限，這樣即使審批環(huán)節(jié)出狀況，也有時(shí)間處理。

　　各地對(duì)二手房中介的傭金比例規(guī)定都不同，上海是向購(gòu)賣雙方各收房屋總價(jià)款的1%，但實(shí)際情況卻是，全部傭金由購(gòu)方承擔(dān)幾乎成了目前業(yè)內(nèi)默認(rèn)的規(guī)則。這種情況在北京沒那么普遍，但是北京的二手房中介收取的單筆傭金多在房屋總價(jià)款的2%以上，較高2.7%。

　　而且，為了起到互相約束的作用，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，中介傭金較好分兩次支付，簽訂合同當(dāng)天付一半，等到較后交房時(shí)再付剩下的一半。

　　你可能要再補(bǔ)頭付款

　　銀行對(duì)這房子的評(píng)估價(jià)低于合同價(jià)，會(huì)參照評(píng)估價(jià)發(fā)放貸款，之前付的頭付款就不夠了，你還要再準(zhǔn)備10萬(wàn)元補(bǔ)上這個(gè)缺口，這筆錢補(bǔ)上，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)才能正常辦理。

　　第四份：3萬(wàn)元至11萬(wàn)元

　　去向：交易稅費(fèi)

　　簽訂合同以后，中介業(yè)務(wù)人員會(huì)憑購(gòu)房合同在交易備案，申請(qǐng)貸款。交易確認(rèn)你是否被限購(gòu)的審查大約需要5個(gè)工作日，貸款審批流程需要10至20個(gè)工作日。審查通過(guò)、貸款獲批后就是繳稅了。

　　中介人員會(huì)先在當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門進(jìn)行報(bào)稅審批，辦理過(guò)戶時(shí)，購(gòu)賣雙方在中介代理人陪同下，在交易的財(cái)稅窗口繳稅。

　　第五份：4.5萬(wàn)元至6萬(wàn)元

　　去向：交房尾款、另一半中介傭金

　　繳完各項(xiàng)稅費(fèi)，就是等你申請(qǐng)的住房按揭貸款放款。這筆款會(huì)放款到賣家的賬戶，你們就可以去辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶了，接著，雙方辦理水電煤的登記過(guò)戶，結(jié)清賬戶里的費(fèi)用。約20個(gè)工作日后，拿到產(chǎn)權(quán)證。

　　這時(shí)可以辦理房屋交接。雙方由中介陪同到小區(qū)物業(yè)管理處做更名登記，結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)。把較后2萬(wàn)元尾款付清，并支付剩下的中介傭金。

　　第六份：1.04萬(wàn)元

　　去向：頭次還款

　　和購(gòu)一手房一樣，個(gè)月的還款額全部從你銀行還款賬戶里扣除，不能用公積金沖抵。所以，這1.04萬(wàn)元也要在在頭次還款之前存入。

　　這些情況下，多備10萬(wàn)元

　　上海磐德投資顧問有限公司市場(chǎng)總監(jiān)倪岱爾提醒，月收入勉強(qiáng)等于月供兩倍，補(bǔ)繳過(guò)社保，車貸沒還清你可能無(wú)法足額貸款，需要準(zhǔn)備更多的頭付。
　　
　　你家庭月收入的一半是月還款額的上限，而且是家庭所有貸款的月還款額之和，比如你家庭月收入2萬(wàn)元，還貸上限是1萬(wàn)元，還有每月2000元的車貸沒還清，那么銀行能審批給你的貸款就是按照月還款8000元發(fā)放。

　　做到這幾點(diǎn)，避開風(fēng)險(xiǎn)

　　二手房購(gòu)賣的風(fēng)險(xiǎn)主要在于產(chǎn)權(quán)歸屬。上海德佑地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 經(jīng)理王平建議注意二手房的產(chǎn)權(quán)歸屬和戶口。

　　別忘了查產(chǎn)權(quán)狀況

　　一手房交易從開發(fā)商到客戶，交接非常簡(jiǎn)單，而二手房可能比較復(fù)雜。如果賣家的房屋產(chǎn)權(quán)做了抵押，在抵押沒有解除之前，不要購(gòu)。

　　你可以在交定金之前要求中介出具該套房子的產(chǎn)權(quán)調(diào)查證明，看是否和賣家的產(chǎn)權(quán)證原件、身份證復(fù)印件上的信息相符。

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