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2017年海南買房詳細攻略分析

  編輯:admin   發(fā)布日期:2017-07-29 17:58:41  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:天涯  閱讀 3410 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

一、海南買房的功能選擇 
  先說說我們買房的功能用途,是休閑度假住,還是父母過來養(yǎng)老住,還是純投資(不裝修,等升值了拋售)? 
  針對這幾種情況,下面分別敘述: 
  1、自己休閑度假兼投資 
  這種需求情況的業(yè)主,一般來說是工作非常繁忙而且需要高品質(zhì)休閑放松的成功人士或者家庭,一年任何時候可以來幾次海南而不在乎機票價格。如果你是這類的業(yè)主,就需要挑有特色的海景房,稀缺地段原生態(tài)森林溫泉山景房。 
  買海景房主要是海上運動,海岸娛樂方便;買山景房主要是安靜的環(huán)境,可以排除干擾,放松身心。關(guān)于一線海景房,有幾個問題需要朋友們注意一下: 
  1)海景房靠海太近,海風(fēng)的鹽分太重,對家具腐蝕性很強,需要專業(yè)物業(yè)人員定時打理。 
  2)房子離海還是稍微遠些,否則下雨天或者浪大的時候,仍然感覺身上粘乎乎的都是水。
  3)出門要注意關(guān)窗以及防潮,否則房子長期有一股霉味,而且床上的被子可能是潮的,需要專業(yè)物業(yè)人員定時打理。
  4)要注意晚上去房子里呆一會,如果一個晚上能聽到海浪的拍岸聲,睡眠不太好的人影響較大。 
  5)靠海太近的房子,房屋外表容易風(fēng)化(褪色),鐵藝物件容易生銹,需要專業(yè)物業(yè)人員定時打理。 
  2、純房產(chǎn)投資的情況 
  這類需求的業(yè)主,一般是流動性過剩,資金無處投資,需要找穩(wěn)定升值房產(chǎn)投資的客戶。對于投資客來講,總結(jié)基本思路如下: 
  1)優(yōu)先考慮買海邊的房。既然是投資,那就冒險一些,投入大,回報也高,這里主要看開發(fā)商 
  的造城實力。當(dāng)年海南也在海邊造了大量的城,由于周邊都是荒無人煙的沙灘或農(nóng)村,*后失敗了,當(dāng)然現(xiàn)在情況會好一些,但這個風(fēng)險依然存在。羅馬不是一日建成的,我們也不能聽開發(fā)商的一面之詞。 
  2)沒有超過100萬以上的散閑資金,建議不要在海南做純投資性的屯房,因為在海南沒有剛性需求。 
  3)距離海邊5公里以上的樓盤不適合投資,因為稀缺性大大減少。 
  4)非海邊房,距離城市邊緣5公里以上的樓盤不適合投資,因為這些樓盤炒作的基礎(chǔ)脆弱。 
  自從國家打壓樓市過快增長后,在海南純投資的人變少了,但在我看來,投資的機會還有很多,需要專業(yè)像我這樣專注度假地產(chǎn)的人去分析,跟股市選股操作差不多,巴菲特說只有潮退了我們才知道誰在裸泳,現(xiàn)在就是潮退的時候啊。 

 3、養(yǎng)老類型,父母或者自己退休過來住,住1~3個月。 
  這種需求情況的業(yè)主,一般是50歲以上,趕在冬天來臨前到海南,趕在夏天來前回老家,資金不是很多,對物價價格敏感。由于涉及到老人居住,而且是長期居住,需要保障的內(nèi)容比較多,問題也比較復(fù)雜,我們要仔細來分析。既然過來養(yǎng)老,我們要關(guān)注幾個因素: 
  1)生活。買菜,油、鹽、米、醋是否在活動的范圍內(nèi);
  2)醫(yī)院。是不是*近的地方就有救急的地方,*好不超過3公里;
  3)交通。一旦有緊急事,是不是能*快到海南的主要城市;
  4)娛樂。是否有老人活動解悶,如果偌大的一個小區(qū)沒幾個人就不合適了。 
  另外,我們要評估幾個要素: 
  1)空氣??諝馐欠襁_到要求; 
  2)氣候。包括溫度、濕度、降水量、日照時間是否達到要求。
  3)溫泉。是否需要溫泉,需要溫泉的可能性有多大?
  4)海邊。是否需要天天看到大海,需要大海的因素大概占什么樣的一個比例。 
  就海南居住而言,我認為主要是買海南的氣候和空氣,就此推論,我認為選擇海南任意一個城鎮(zhèn),交通便利配套完善,環(huán)境安靜的小宜居小區(qū)即可。一般來說,我們有一個核心的思路,就是:住在海南,融入海南。就是盡可能"混"在海南居民較多的地方,無論是生活出行都非常方便,生活成本也很低。 
  4、中產(chǎn),熱愛海南,休閑養(yǎng)生 
  這類需求的業(yè)主,一般是城市的普通家庭,年紀(jì)30到50歲,收入還可以,生活壓力不大,花個30萬以下在海南買套房子,偶爾過來休閑養(yǎng)生。 
  由于涉及到休閑養(yǎng)生,也不要有太大的壓力,生活簡簡單單,輕輕松松就好。因此房子的功能性就相當(dāng)重要,在較大城市如三亞、???、瓊海、文昌就少了些個性,在海邊價位就太高,建議購買有特色的度假小城市、風(fēng)情小鎮(zhèn)、農(nóng)場的休閑房屋。這些房屋應(yīng)該具備有多種功能性,例如包括: 
  1)有地方可以海釣,海洋養(yǎng)殖,和漁民接觸,體驗海洋生活的樂趣。 
  2)有地方可以種植熱帶水果,例如荔枝、芒果、木瓜、咖啡豆等等,體驗熱帶農(nóng)場的生活樂趣。 
  3)有地方可以養(yǎng)蜂、養(yǎng)花、養(yǎng)兔子,體驗自然生活的充實和歡樂。 
  4)有地方體驗熱帶貝類工藝品、植物工藝品的制作,體驗海南原著民的樸實原始生活。 
  這類的房產(chǎn)是休閑養(yǎng)生功能很強的,我很推崇,買房看海三天就煩了,娛樂項目大同小異,還是有意義的事干*好。
 ?。ㄟ@種房產(chǎn)同樣適合上面的第三種情況,推薦?。。?nbsp;

二、海南買房的區(qū)域選擇 

  很多人都問,我買哪個城市比較好?這個問題仍然要和你的功能需求掛鉤,就全島而言,每個城市各具優(yōu)勢,理論上在任何城市購買都有其優(yōu)勢,當(dāng)然也有一些細節(jié)需要斟酌: 
  1、開發(fā)商的選擇非常重要。在海南,開發(fā)商的差異超過區(qū)域的差異。海南作為度假房產(chǎn),開發(fā)商的規(guī)劃和后續(xù)服務(wù)決定了小區(qū)的舒適性。 
  2、離城市不要太遠,離*近的城市邊緣也應(yīng)當(dāng)在5公里內(nèi)。度假也需要生活,配套和醫(yī)院都是必須的,城鎮(zhèn)的形成有其百年歷史,憑開發(fā)商一己之力在一片沒有城市基礎(chǔ)的沙灘/山谷/湖邊建立一個新的城鎮(zhèn)而且有長久的人氣,是存在較大風(fēng)險的。 
  3、回歸海南購房的本質(zhì):氣候和空氣。要謹慎評估高爾夫、溫泉、看海、氧吧的要素是否被開發(fā)商有意夸大而掩蓋了其他本來存在的缺陷。 
  4、交通位置,位置是任何地域,任何樓盤升值的重要砝碼。在海南,坐落在輕軌站附近5公里左右的樓盤較有地理優(yōu)勢。 

  三、海南買房的幾個步驟策略 
  海南國際旅游島意見發(fā)布前的8/9/10/11/12月份,給每個在電話、QQ、博客留言以及到現(xiàn)場的準(zhǔn)業(yè)主講,海南的房價被低估,房價未來可能會快速上升,很多人不以為然,聽完看完就走;這里面大部分都錯過了購房的機會。 
  總結(jié)這些失敗案例,就海南買房行動而言,我認為有幾個階段,有幾個策略: 
  1、從猶豫是否買到意向買階段。很多人還定不準(zhǔn)海南買房的這個投資大方向,資金還在股市套著或者被其他房套著,沒有征得家人的同意,就開始匆忙在電話,QQ咨詢了很多細節(jié)問題,這是不正確的。首先要先問問家人,今年打算在哪里投資,預(yù)計投多少錢(家人都強烈反對在海南買房,你還忙乎干什么?),有這個基本前提,再談下一步。 
  2、從有意向買到?jīng)Q定買階段,中間幾個步驟:海南城市環(huán)境考察,海南利好消息以及發(fā)展進度考察,海南樓盤列表,樓盤資料篩選,網(wǎng)上實景考察,每個步驟分配多少時間事先規(guī)劃好,整體花費時間不宜超過一個月,時間太長,注意力就下降,*終無法決策。 
  3、上述需要的資料部分都可以從網(wǎng)上獲得,部分從房產(chǎn)專業(yè)人士獲得,或委托親朋好友實地獲取,總體上要求資料完備真實有效。很多人聽售樓處、本地代理點的介紹,把這些介紹當(dāng)真實材料,這是不正確的。
  4、資料分批次驗證,對其中有疑問的,要尋求進一步的幫助,經(jīng)過3-4次,每次一個星期左右的資料準(zhǔn)備,即可清楚了大部分的細節(jié)情況。 
  5、從決定買到飛到海南實地。建議周未或節(jié)假日抽兩天時間過來,完成購房計劃

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