（一）關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議問題

　　由于正式購房合同不能全面、準(zhǔn)確地反映當(dāng)事人雙方的真實(shí)情況，購賣雙方往往根據(jù)需要訂立補(bǔ)充協(xié)議，即通過補(bǔ)充協(xié)議對(duì)正式合同內(nèi)容加以修改、補(bǔ)充。根據(jù)國家新頒布《合同法》規(guī)定，“格式條款與非格式條款不一致的應(yīng)當(dāng)采用非格式條款” 。所以，補(bǔ)充協(xié)議比正式合同更重要。

　　一般情況下，補(bǔ)充協(xié)議由開發(fā)商來起草，因此，有些開發(fā)商常常將正式契約中保護(hù)交易公平的條款通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消、變更，限度地減輕賣方的責(zé)任。有些開發(fā)商拒絕簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者拒絕修改其起草的不公平補(bǔ)充條款，事實(shí)上違背了簽訂合同所應(yīng)遵循的平等自愿原則。

　　比如，有的開發(fā)商將正式契約中房屋的交付條件放寬為“甲方交付房屋時(shí)，如《建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》尚未下發(fā)，甲乙雙方一致同意可以依據(jù)臨時(shí)核驗(yàn)證明進(jìn)行驗(yàn)收”。此條款要求購方在房屋不具備合法交付條件時(shí)接收房屋，無疑免除了賣方因逾期交付房產(chǎn)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，而購方接收房產(chǎn)后一旦發(fā)現(xiàn)問題將很難追究賣方責(zé)任。

　　為了降低購房風(fēng)險(xiǎn)，購房者在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)一定要拒絕以上類似條款，同時(shí)盡可能地將真實(shí)意思表示及賣方的承諾體現(xiàn)在補(bǔ)充協(xié)議中。購房者在簽訂補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，較好要求開發(fā)商對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行約定：

　　開發(fā)商對(duì)其主體資格及相應(yīng)批準(zhǔn)文件的承諾；

　　所售房產(chǎn)及相應(yīng)土地面積未設(shè)定抵押、留置權(quán)的承諾，這主要是為了避免造成購房者無法正常行使產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利；

　　面積誤差、共用面積分?jǐn)偟奶幚磙k法；

　　房屋交付的具體辦法、具體時(shí)間及違約金計(jì)算方法；

　　與正式契約不一致的合同變更、解除條件；

　　其他雙方需要約定的事項(xiàng)。

　?。ǘ╆P(guān)于免責(zé)條款問題

　　在購房程序中，購房人經(jīng)?？梢钥吹竭@樣的條款：“如遇到下列特殊原因，可憑北京市有關(guān)部門證明文件，據(jù)實(shí)予以延期：1、不可抗力；2、施工中不可預(yù)見異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決；3、其他非甲方所能控制的事件;4、遇有國家政策、法規(guī)調(diào)整,致使影響合同履行；5、冬、雨季，停電日，工期順延。

　　實(shí)際上,該條款對(duì)開發(fā)商逾期交房某些免責(zé)因素的約定對(duì)購房者來說是不公平的,特別是“其他非甲方所能控制的事件”是一個(gè)非常模糊的概念，在實(shí)際履行合同時(shí)很難界定。因此，購房人在對(duì)開發(fā)商逾期交房的免責(zé)因素進(jìn)行約定時(shí)一定要非常具體，要有確定性。例如，購房者在簽署購房合同時(shí)，可要求開發(fā)商對(duì)施工中不可預(yù)見的異常困難及重大技術(shù)問題予以列明，對(duì)“非甲方所能控制的因素”進(jìn)行界定，對(duì)“冬雨季、停電日”的證明做相應(yīng)規(guī)定，以免在開發(fā)商出現(xiàn)逾期交房時(shí)，逃避法律責(zé)任。

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