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朱美娣訴上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司物業(yè)管理糾紛案

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 2207 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
上訴人(原審被告):朱美娣,女,1943年3月22日出生,漢族,退休,住本市茅臺(tái)路500弄2號(hào)樓608室。
委托代理人:吳益民,上海市和平律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告):上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司(原名上海申城物業(yè)公司),住所地上海市邯鄲路600弄1號(hào)3樓。

法定代表人:黃永林,董事長(zhǎng)。
委托代理人:顧明俠,上海市震旦律師事務(wù)所律師。
委托代理人:王曉萍,上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司工作人員。

上訴人朱美娣因物業(yè)管理一案,不服上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院(1999)長(zhǎng)民初字第1818 號(hào)民事判決,向本院提起上訴。本院于2000年5月30日立案,依法組成合議庭,于2000年7月5日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人朱美娣及其委托代理人吳益民,被上訴人上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱申城物業(yè)公司)的委托代理人顧明俠、王曉萍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)定:1993年5月29日,朱美娣購(gòu)置了本市茅臺(tái)路500弄2號(hào)樓608室 (建筑面積為79.53平方米)房屋。同年6月11日,朱美娣將該房委托申城物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理,并與之簽訂了《房屋委托管理合同》。合同約定:申城物業(yè)公司在接受委托管理后對(duì)房屋的產(chǎn)業(yè)、租賃、修理等項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理,朱美娣應(yīng)積極配合;由于大樓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)較復(fù)雜,給管理和維修帶來(lái)很大難度,申城物業(yè)公司的管理和修理費(fèi)用嚴(yán)重不足,經(jīng)雙方商定,朱美娣愿意以每平方米130元支付給申城物業(yè)公司作“維修、管理補(bǔ)貼費(fèi)”,由申城物業(yè)公司包干使用十年,合計(jì)人民幣9,460.10元;“維修、管理補(bǔ)貼費(fèi)”只能使用在公用部位的修理和管理上,公用部位的劃分界線是以各分戶門(mén)為界,分戶門(mén)以外的均為公用部位,公用部位的一切設(shè)備和設(shè)施、結(jié)構(gòu)均由申城物業(yè)公司統(tǒng)一管理和維修(包括街坊總體中的一切事宜)。申城物業(yè)公司必須保證公用設(shè)備和設(shè)施的正常運(yùn)行,結(jié)構(gòu)必須保持完好,使大樓各部位都能發(fā)揮正常的使用功能;申城物業(yè)公司以“管理費(fèi)”形式每月收取朱美娣人民幣23.90元,一并作維修、管理包干使用;朱美娣有依約向申城物業(yè)公司按期交付管理費(fèi)的義務(wù),逾期交付超過(guò)一個(gè)月的,應(yīng)償付管理費(fèi)月金額的20%違約金,并補(bǔ)交應(yīng)付管理費(fèi)等。簽約后,朱美娣按約一次性給付申城物業(yè)公司房屋維修、管理補(bǔ)貼費(fèi)人民幣9,460.10元,并在1994年6月前按月支付申城物業(yè)公司管理費(fèi)23.90元。自1994年7月起,朱美娣以物業(yè)管理不善等為由拒付管理費(fèi)。1995年5月18日,朱美娣所在小區(qū)茅臺(tái)花苑業(yè)主管理委員會(huì)成立。茅臺(tái)花苑業(yè)主管理委員會(huì)代表業(yè)主與申城物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同。但對(duì)上述合同的終止未作明確。
茅臺(tái)路500弄茅臺(tái)花苑保安保潔工作原由茅臺(tái)花苑居民委員會(huì)負(fù)責(zé)并收取費(fèi)用。1997年 7月1日,茅臺(tái)花苑居民委員會(huì)依據(jù)有關(guān)政策將保安保潔工作移交給申城物業(yè)公司,并由申城物業(yè)公司收取費(fèi)用,保安保潔費(fèi)每月為人民幣5元。1998年1月1 日,因朱美娣所在茅臺(tái)路500弄2號(hào)樓的業(yè)主要求,為加強(qiáng)該大樓的保安保潔工作,保安保潔費(fèi)用每月調(diào)整至人民幣12元。另查,為朱美娣等茅臺(tái)路500弄2 號(hào)樓業(yè)主未支付管理費(fèi)等,上海市長(zhǎng)寧區(qū)房屋土地管理局曾多次主持申城物業(yè)公司與業(yè)主調(diào)解,均未結(jié)果。申城物業(yè)公司遂于1999年7月6日訴至法院,請(qǐng)求判令朱美娣給付物業(yè)管理費(fèi)?1,862.44?元,保安保潔費(fèi)890.32元,電梯水泵運(yùn)行費(fèi)1,134.44元,并按日3‰支付滯納金。

原審法院于二OOO年四月二十七日作出判決:一、朱美娣應(yīng)給付申城物業(yè)公司自1994年 7月起至1999年11月止的管理費(fèi)人民幣l,553.50元及支付違約金人民幣310.70元;二、朱美娣應(yīng)給付申城物業(yè)公司自1997年7月起至 1999年11月止的保安保潔費(fèi)人民幣358元及支付滯納金人民幣?513.63?元;三、申城物業(yè)公司的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。上述、二條款,朱美娣應(yīng)于本判決生效之日起7日內(nèi)履行。案件受理費(fèi)人民幣260.04元,由申城物業(yè)公司承擔(dān)人民幣212.75元,朱美娣承擔(dān)人民幣47.29元。判決后,朱美娣上訴稱,其所簽訂的委托物業(yè)管理合同約定收取十年的管理費(fèi),違反《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。由于申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善,故自己只應(yīng)承擔(dān)50%的管理費(fèi),亦不應(yīng)承擔(dān)違約金。保安保潔費(fèi)應(yīng)包括在管理費(fèi)中,不應(yīng)另行支付該費(fèi)用,也不同意承擔(dān)滯納金,要求撤銷原判。申城物業(yè)公司則辯稱,其提供的物業(yè)管理不存在管理不善,朱美娣與其簽訂的《房屋委托管理合同》是合法、有效的,朱美娣應(yīng)按約支付管理費(fèi),且合同明確保安保潔費(fèi)不包括在管理費(fèi)中,朱美娣原一直向茅臺(tái)花苑居民委員會(huì)支付該費(fèi)用,故要求維持原判。 經(jīng)審理查明,上海申城物業(yè)公司現(xiàn)更名為上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司。

另查明,朱美娣為證明申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善,提供證據(jù)(1)現(xiàn)場(chǎng)照片。(2)茅臺(tái)花苑居民關(guān)于其1994年11月在乘座電梯時(shí),電梯失控事實(shí)的證言。(3)1997年8月《新聞報(bào)》有關(guān)茅臺(tái)花苑對(duì)包干費(fèi)中途調(diào)整是否合理的文章。(4) 1998年2月《華僑報(bào)》登載茅臺(tái)花苑2號(hào)樓地下積水及預(yù)收10年包干費(fèi)問(wèn)題的文章;申城物業(yè)公司認(rèn)為,朱美娣所提供照片并非其物業(yè)管理范圍,對(duì)積水問(wèn)題當(dāng)時(shí)已排除,電梯未發(fā)生失控,該4份證據(jù)并不能證明其物業(yè)管理不善。對(duì)朱美娣提供其與茅臺(tái)花苑居民另行支付保潔保安費(fèi)的單據(jù),申城物業(yè)公司無(wú)異議,認(rèn)為朱美娣系因原支付茅臺(tái)花苑居委會(huì)的保安保潔費(fèi)用不夠而自行予以給付。

又查明,原審法院認(rèn)定事實(shí)無(wú)誤。對(duì)朱美娣所提供證據(jù)(1)因該照片無(wú)法證明是申城物業(yè)公司物業(yè)管理范圍,故該證據(jù)不予采信,對(duì)證據(jù)(2)(3)(4),因朱美娣于1994年7月起拒付物業(yè)管理費(fèi),而現(xiàn)所提供證據(jù)僅證明1994年11月及 1997年8月、1998年2月的物業(yè)管理問(wèn)題,故該證據(jù)不具證明力,本院不予采納。以上事實(shí),由當(dāng)事人陳述,《房屋購(gòu)賣合同》、《房屋委托管理合同》、 “聯(lián)建公助”房屋分估面積測(cè)量表、《物業(yè)委托管理合同》、《關(guān)于茅臺(tái)花苑物業(yè)管理座談紀(jì)要》、茅臺(tái)路500弄2號(hào)樓業(yè)主要求增開(kāi)電梯的報(bào)告等證據(jù)佐證。

本院認(rèn)為,公民、法人合法的權(quán)益受法律保護(hù)。朱美娣、申城物業(yè)公司就本市茅臺(tái)路500弄 2號(hào)樓608室所簽訂的《房屋委托管理合同》的日期在1993年6月,該合同系雙方真實(shí)意思表示,且不違反當(dāng)時(shí)的有關(guān)規(guī)定,朱美娣認(rèn)為該合同違反1997 年7月1日施行的《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》十四條第三款關(guān)于“物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收,預(yù)收期限不得超過(guò)3個(gè)月?!钡囊?guī)定,但鑒于雙方合同約定在先,故對(duì)此付款期限應(yīng)從雙方的約定,《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此無(wú)溯及力。朱美娣以此為由主張上述合同無(wú)效,缺乏依據(jù)。朱美娣理應(yīng)按照合同約定支付物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。申城物業(yè)公司要求朱美娣支付物業(yè)管理費(fèi)及違約金,于法有據(jù)。至于保安保潔費(fèi),因雙方物業(yè)管理合同約定的管理費(fèi)中不包括該費(fèi)用,朱美娣亦一直支付該費(fèi)用,在申城物業(yè)公司接受移交后,朱美娣不同意支付,亦缺乏相應(yīng)依據(jù)。鑒于申城物業(yè)公司對(duì)朱美娣應(yīng)支付的上述費(fèi)用一直連續(xù)催討,故朱美娣應(yīng)支付該費(fèi)用及逾期支付的滯納金。原審法院根據(jù)查明的事實(shí)所作判決并無(wú)不當(dāng)。朱美娣以申城物業(yè)公司物業(yè)管理不善,只同意支付50%的管理費(fèi)無(wú)依據(jù),朱美娣的上訴要求,本院不予支持。據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》百五十三條款項(xiàng)之規(guī)定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。

上訴案件受理費(fèi)人民幣260.04元,由上訴人朱美娣負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng) 邱 燕

代理審判員 劉 輝

代理審判員 沙茹萍

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