問：
1997年，我購購了郊區(qū)的一處項目，當(dāng)時開發(fā)商的“五證”齊全，我親眼見到，在簽訂合同時開發(fā)商稱1998年年底便可得到產(chǎn)權(quán)，如今3年過去了，產(chǎn)權(quán)證仍然杳無音信。后通過了解，開發(fā)商很難將我們的產(chǎn)權(quán)辦下來，因此，我非常奇怪。不是說購“五證”齊全的項目沒問題嗎？為什么產(chǎn)權(quán)證一直辦不下來？

答：

許多人認(rèn)為：購購合法商品房只要付了款取得鑰匙，住了進(jìn)去，就理所當(dāng)然獲得了該房屋的產(chǎn)權(quán)。其實，這是一個誤解。頭先，城市房屋權(quán)屬，必須依法實行登記。《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)（占有、使用、收益及處分的權(quán)力）以及由上述權(quán)力產(chǎn)生的抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)等房屋他項權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋歸屬關(guān)系的行為。因此，“登記”

是房地產(chǎn)行業(yè)商品進(jìn)入流通領(lǐng)域而進(jìn)行交易的一個必經(jīng)環(huán)節(jié)，也是房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的一個重要法律依據(jù)。其次，必須到房地產(chǎn)行政管理部門辦理登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：“由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。”其他任何單位和個人都無權(quán)頒發(fā)。我市市內(nèi)四區(qū)房屋權(quán)屬登記發(fā)證工作由市房地產(chǎn)管理局所屬的市房地產(chǎn)登記發(fā)證負(fù)責(zé)辦理。再次，只有開發(fā)商申請房屋初始登記，領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》，購房人才能申請辦理轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取個人《房屋所有權(quán)證》。我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：房屋權(quán)屬登記分為：1、總登記；2、初始登記；3、轉(zhuǎn)移登記；4、變更登記；5、他項權(quán)利登記；6、經(jīng)銷登記。對商品房購賣而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新建房屋竣工后的3個月內(nèi)向房屋行政登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，即申請取得房屋所有權(quán)證，并應(yīng)提交用地證明文件或者土地使用許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件。只有當(dāng)開發(fā)企業(yè)在初始登記后，并取得新建商品房《房屋所有權(quán)證》后，購房人才能申請房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，轉(zhuǎn)移登記后據(jù)房屋購賣、交換、與繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并等。所以，沒有商品房的初始登記，即開發(fā)企業(yè)中申請領(lǐng)取的房屋所有權(quán)證，也就沒有商品房的轉(zhuǎn)移登記，即購房人申請領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。購房人應(yīng)持開發(fā)商提供的房屋所有權(quán)等有關(guān)證明文件和商品房購賣合同、協(xié)議、購房付款憑證等，到市房地產(chǎn)管理局所屬的房地產(chǎn)交易所辦理房屋交易手續(xù)，并繳納有關(guān)稅費，爾后到房地產(chǎn)登記發(fā)證辦理權(quán)屬登記，領(lǐng)取購房個人房屋所有權(quán)證。所以，購了合法商品房，并不等于就有了房屋產(chǎn)權(quán)，只有進(jìn)行了房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記并獲得了由房地產(chǎn)行政主管部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，才算真正確定了該房屋的產(chǎn)權(quán)。 字串6

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