政策形勢對地產(chǎn)商而言正變得越來越嚴峻。開發(fā)貸、房貸、資本市場，甚至剛剛才被地產(chǎn)商重視起來的信托產(chǎn)品，這一切資金來源渠道，都在漸漸向地產(chǎn)商關(guān)上大門?！捌×算y行信貸，就等于掐住了地產(chǎn)商的喉嚨”，曾有業(yè)內(nèi)人士如是說。顯然，較近的一系列政策動向表明，銀行正在逐漸收緊放在地產(chǎn)商脖頸上的“兩只手”。

　　相比2007年底針對房地產(chǎn)市場的信貸調(diào)控政策，2010年的政策動用了更多的力量，甚至包括此前從未涉及的限制地產(chǎn)企業(yè)借殼上市，以及去年才開始與地產(chǎn)商更親密接觸的信托。也許，在相關(guān)監(jiān)管部門看來，2009年樓市超乎預期的上漲給開發(fā)商帶來了更為充沛的資金，因此，也需要更大范圍地限制地產(chǎn)商獲得資金的渠道，否則將難以令房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控真正奏效。

　　事實上，2009年全國樓市成交量及成交價均創(chuàng)下歷史新高，大量投資投機需求入市，市場本身已存在一定的過熱現(xiàn)象，甚至透支了部分2010年的需求。根據(jù)市場運行規(guī)律，即便其他外部條件不變，今年樓市進行調(diào)整，也是合理和必要的。

　　國內(nèi)A股市場正在向地產(chǎn)商關(guān)上大門。去年A股IPO重啟至今，地產(chǎn)商中除中國建筑外，還無一通過IPO的審批。而較近關(guān)于相關(guān)監(jiān)管部門正在收緊地產(chǎn)公司借殼上市審批的消息，對那些志在登陸資本市場融資的地產(chǎn)公司而言，無疑是雪上加霜。

　　事實上，除了A股大門正逐漸關(guān)上，較受歡迎的香港資本市場，也對內(nèi)地地產(chǎn)商們提出了越來越高的要求，尤其是越來越低的市盈率，以及境外投資者越來越苛刻的投資協(xié)議，都使內(nèi)地的地產(chǎn)商不得不面對可能被“賤賣“的風險。2010年，地產(chǎn)商的資本市場之路也許又將重歸艱辛。

　　地產(chǎn)商會否被資本市場拋棄？

　　2009年A股IPO重啟的消息曾讓不少希望登陸A股的地產(chǎn)公司看到了希望。較終除央企中國建筑外，沒有一家主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)的公司獲得IPO的批準。在IPO之路仍難以走通的情況下，不少地產(chǎn)公司另辟蹊徑，上演了幾波借殼上市的高潮。

　　其實，自2007年開始，A股市場就進入開發(fā)商借殼上市的高峰時期。初步統(tǒng)計顯示，自2007年11月至去年年底，滬深兩市有73宗地產(chǎn)業(yè)務注入式的重組案例，涉及44家ST公司。

　　2009年，多宗房地產(chǎn)企業(yè)借殼事件亦頗受關(guān)注。例如重慶金科集團借殼ST東源；重慶隆鑫集團26億收購借殼ST得亨；以及海南省海航置業(yè)以4.2億元現(xiàn)金，對其全資子公司新生地產(chǎn)投資公司進行增資，并控股ST筑信等等。

　　但在國家重啟對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，地產(chǎn)公司借殼上市已好景不再。從目前已披露的信息看，相關(guān)監(jiān)管部門對借殼上市的地產(chǎn)企業(yè)已有明確的限制性指引。市場分析師回建強表示，實際上，除了萬科A和保利地產(chǎn)等少數(shù)房企是通過IPO方式上市外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過借殼的方式登陸資本市場的，如果監(jiān)管部門嚴格控制房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市，無疑會對行業(yè)產(chǎn)生較大影響。

　　也有分析人士認為，如果監(jiān)管部門真的提高了房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市的門檻，將會對開發(fā)商的投資信心尤其是購置土地的信心形成一定的抑制，從而能在一定程度上防止開發(fā)商高價拿地，并促使開發(fā)商加快現(xiàn)有土地開發(fā)，加快存貨周轉(zhuǎn)。

　　不僅僅是A股，以去年內(nèi)地地產(chǎn)商在香港IPO的經(jīng)歷，香港資本市場也無法再如2007年那樣成為內(nèi)地地產(chǎn)商的“福地“。去年二度赴港上市成功的恒大地產(chǎn)終結(jié)了去年內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)在港上市頭日破發(fā)的“噩夢“，但這是以僅5倍的市盈率發(fā)行換來的。在此之前，多家在港上市的內(nèi)地房企均在上市頭日破發(fā)，導致投資者對內(nèi)地房企的新股申購熱情一降再降。

　　顯然，去年內(nèi)地不斷向好的樓市銷售場面并沒有讓境外投資者對內(nèi)地房企更有信心，而2010年已在預期之中的樓市調(diào)整，也許將加重境外投資者對內(nèi)地房企未來發(fā)展前景的擔憂。因此，今年計劃赴香港IPO的內(nèi)地房企，也許都要做好這樣的心理準備，如恒大地產(chǎn)上市時，公司主席許家印所說：“太便宜，賣得很心痛。”

　　開發(fā)商已開始“廣積糧”

　　資金渠道的逐漸緊縮，已令一些“敏感”的開發(fā)商開始考慮未來的資金問題，并小心地充實著自己的“錢包”。

　　 1月22日，在香港上市尚不足3個月的恒大地產(chǎn)公告宣布發(fā)行多達7.5億美元、利率高達13%的高息債，成為今年內(nèi)地在港上市房企再融資的單。且不論發(fā)債額度還是利息水平，都創(chuàng)下了內(nèi)房股發(fā)債的新紀錄。不僅如此，在宣布發(fā)行高息債一周后，恒大地產(chǎn)又發(fā)布公告，稱其控股股東即集團主席許家印全資擁有的鑫鑫公司與工銀亞洲簽訂了股份抵押協(xié)議，通過抵押2.7億股恒大股份以獲得4000萬美元的2年期貸款。

　　對于如此頻繁的再融資行為，恒大地產(chǎn)相關(guān)負責人表示，并非因為公司“資金緊張”，公司截至去年年底的現(xiàn)金頭寸超過100億。至于此番兩筆融資的目的，則是擔心今年國內(nèi)融資環(huán)境發(fā)生轉(zhuǎn)變而做出的提前融資行為。

　　無獨有偶，除了恒大地產(chǎn)，近期還有另外幾家在H股上市的公司進行了不同層面的資本運作。雅居樂剛與美國銀行證券亞洲有限公司訂立信貸協(xié)議，獲得了1.25億美元的3年期貸款；綠城中國在1個月內(nèi)先后與平安信托和中泰信托合作，獲得了較高可達31億元人民幣的信托融資。

　　A股市場上，保利地產(chǎn)、金地集團相繼于去年完成定向增發(fā)，從而使得集團資金儲備充裕。保利地產(chǎn)公布的2009年財務報表顯示，雖然該集團在去年斥資400億新購土地，但截至去年年底，該集團現(xiàn)金余額仍有150多億。萬科在去年中報后推出的百億增發(fā)方案也正在等待相關(guān)部門的審批當中。

　　金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的態(tài)度開始趨于謹慎。日前召開的工商銀行2010年工作會議上，工行已明確將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款標準實行設限。更新的消息是，除了對房地產(chǎn)開發(fā)貸款加大監(jiān)管力度之外，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的授信額度也在相應緊縮。

　　銀行對房地產(chǎn)收緊“資金閘門”

　　上海本地一家房企負責人表示，無論是企業(yè)貸款還是授信額度，近期都有緊縮跡象。在資金問題上，他承認銀根收緊的影響力會在未來有所體現(xiàn)。在日前召開的工商銀行2010年工作會議上，相關(guān)負責人明確強調(diào)，要主動防范信貸風險，嚴把新增貸款質(zhì)量關(guān)。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至2009年12月10日，有17家房企與銀行簽署了授信協(xié)議，授信總額接近4000億元。這一數(shù)字幾乎與60余家中國房企的直接融資額相當。

　　對開發(fā)商而言，授信產(chǎn)品的執(zhí)行將使公司在財務安排上更趨靈活。在獲得授信額度之后，開發(fā)商便可根據(jù)協(xié)議規(guī)定，自行決定額度使用方式和履約時間。同時還可在多種授信業(yè)務品種之間實行相互調(diào)劑及使用。

　　“在授信額度的爭取上，對于企業(yè)本身就已經(jīng)設置了較高的門檻。”一家重慶房地產(chǎn)企業(yè)負責人稱。也就是說，金融機構(gòu)愿意授予這一產(chǎn)品的房企，無論是資質(zhì)還是還款能力，都已屬“優(yōu)質(zhì)”客戶。然而，隨著金融機構(gòu)態(tài)度的微妙轉(zhuǎn)變，意味著房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的難度正在加大。

　　事實上，早在去年11月，已有中信地產(chǎn)100億元授信大單被銀行否決的先例。“房地產(chǎn)貸款占比高，意味著必須要關(guān)注經(jīng)濟周期問題，因為一旦經(jīng)濟向下走，銀行就會存在信用風險，資產(chǎn)質(zhì)量就容易出問題?！比ツ?1月9日，上海銀監(jiān)局局長閻慶民就曾這樣評價房地產(chǎn)貸款增加過快的問題。

　　工行相關(guān)負責人則表示，將對房地產(chǎn)企業(yè)進行準入名單制管理和貸款發(fā)放條件審核的嚴格執(zhí)行。此外，嚴禁對項目資本金不足、“四證”不齊的房產(chǎn)企業(yè)或項目發(fā)貸款，對有“囤地“、“捂盤“行為的企業(yè)不發(fā)新增貸款并收回已發(fā)貸款。

　　2010年開發(fā)信貸必緊縮？

　　2009年房地產(chǎn)市場的火爆，與金融機構(gòu)對房企的信貸“輸血”密不可分。央行發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年，全國主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增5764億元，年末余額同比增長30.7%，增速比上年末加快20.4個百分點。

　　另據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當年資金來源57128億元中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%；在其他資金中，個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。僅上述兩部分統(tǒng)計，銀行信貸資金即占到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的34.48%。

　　回建強表示，由于施工企業(yè)的墊資很大部分也是銀行貸款，如果把這部分也考慮進來，那么銀行信貸占比還會更高。但這種情況將在今年發(fā)生轉(zhuǎn)變。

　　上海一家商業(yè)銀行貸款部人士稱，鑒于銀行存款準備金不足的現(xiàn)狀，加之對房地產(chǎn)市場風險加大的考慮，房企放貸的風險控制開始明顯加大，“監(jiān)管部門已明確會對此進行窗口指導?！笔艽擞绊?，多家銀行已形成默契，暫停了對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放。

　　開始甚囂塵上的，還有來自于信托機構(gòu)的傳言。有信托業(yè)內(nèi)人士稱，雖然還尚未有正式文件下發(fā)，但作為金融體系中的一部分，銀行貸款的收緊影響會“輻射“至信托機構(gòu)?！叭绻衲攴康禺a(chǎn)市場有變冷趨勢，信托機構(gòu)會基于風險考慮，從嚴控制與房企的合作?！?/P>

　　從目前的情況看，綠城集團、金地集團等房地產(chǎn)企業(yè)在較近幾年都與信托公司建立了較為密切的關(guān)系，尤其是綠城集團，去年與信托公司的合作達到了一個新的“高潮”，包括上海的玫瑰園、杭州的西溪誠園等多個房地產(chǎn)項目都引入了信托計劃，為綠城集團的快速擴張戰(zhàn)略提供一定的資金支持。如果銀行及信托兩道“大門“均關(guān)閉，將對綠城集團造成不小的打擊。

　　中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部副總經(jīng)理兼頭席分析師董續(xù)勇認為，從今年的信貸政策來看，出臺新政策的可能性不大，但對于已有的政策監(jiān)管力度會加大增強、落到實處?！胺績r在去年的高漲勢頭，也是風險考量的重要因素?！?/P>

　　回建強則認為，今年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到宏觀經(jīng)濟調(diào)控因素影響，開發(fā)信貸勢必會緊縮。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，銀行信貸來源占比將減少，外資總體規(guī)模維持不變，自籌資金占比將上升。

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