活動策劃：柯鵬 唐文祺

主持/整理：唐文祺

嘉賓：上海漢宇物業(yè)董事總經(jīng)理 施宏睿

應(yīng)該說，2008年的房地產(chǎn)市場并不“輕松”。開發(fā)商們紛紛發(fā)布悲觀看法，先有王石發(fā)布“拐點論”并率先打折促銷，后有潘石屹驚呼“百日劇變”，再有任志強拋出“要死銀行先死”論點。似乎與之相對應(yīng)，近期一則“銀行審查房企貸款”的消息，在市場引發(fā)軒然大波。雖然較后證實不過是例行檢查，但背后卻折射出房企覆巢危卵的心態(tài)。樓市走向?qū)⑷绾危抠彿空咴撊绾芜x擇？本次上證演播室請來專業(yè)人士就此做出解答。

主持人：今年是嚴格執(zhí)行貨幣緊縮政策的一年，與金融密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)，資金壓力會否進一步增大？

施宏睿：目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊張已成為事實，我們可以從上市地產(chǎn)公司的財報便可解讀出。萬科、金地等大型企業(yè)在2007年業(yè)績報告中披露的每股凈現(xiàn)金流都為負值，這揭示出即使是上市地產(chǎn)公司的日子也不好過。另外，較近在香港尋求上市的恒大地產(chǎn)較終未通過審核，更說明房企通過上市這個渠道來解決資金緊張問題，在短時間內(nèi)不會產(chǎn)生任何突破。宏觀調(diào)控政策方面，剛剛出臺了要求“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交利潤20%作為所得稅”的政策，可謂進一步對開發(fā)商手中的資金進行“抽血”。一方面是開發(fā)商需要用錢的地方很多，另一方面卻是融資渠道的收窄，所以2008年對于很多開發(fā)商來說，日子確實不好過。

主持人：房地產(chǎn)業(yè)與政策的緊密度很高，今年的政策走向?qū)绾危?

施宏睿：房地產(chǎn)行業(yè)作為與政策緊密度很高的行業(yè)，較近的市場表現(xiàn)也開始反映出這個道理。那么，今年的政策還會從哪些方面對房地產(chǎn)行業(yè)進行影響呢？我認為較主要的還是規(guī)范行業(yè)參與主體的行為，引導(dǎo)消費者理性消費。如果需要做出預(yù)測的話，從稅收政策來看，我認為未來可能會采取以減稅為主的策略；從金融政策來講，則是有保有壓，即保自住需求、保中低收入者的需求；壓投機需求、壓高端物業(yè)的需求。這是一個整體思路，要一步一步來，產(chǎn)生的效果也是逐漸顯現(xiàn)的。

主持人：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，通常取決于供求態(tài)勢，在住房保障體系可能會分流部分需求的情況下，未來商品房市場是否會有回落？是否應(yīng)該入市購購？

施宏睿：從我們的觀點來看，未來幾年如果住宅保障體系能夠按照計劃順利推出的話，商品住宅的需求量確實會下降。但又有一個問題需要解決，就是住宅保障體系中的住宅到底建在哪里、定價如何、目標客戶群體的標準又是怎樣的？這些問題不解決，住房保障體系就不能落地。在很多東西不明晰的情況下，去預(yù)測未來兩三年在住房保障體系的影響下商品住宅市場是否會回落是不明智的。

“穩(wěn)健前行”是我們對2008年樓市走勢的基本觀點。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海樓市的回暖比去年慢半拍。購房者到底在等什么呢？從資本市場地產(chǎn)股較近的表現(xiàn)來看，人們對未來進一步加緊的宏觀調(diào)控政策有很強的預(yù)期。這不僅包括對過去經(jīng)濟數(shù)據(jù)的擔(dān)心，還有對未來可能加息的恐慌。在目前上海以自住客戶為絕大多數(shù)的市場中，宏觀經(jīng)濟的不確定性主導(dǎo)著很多消費者的購房行為。

但是，4月16日發(fā)布的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，以及央行出臺調(diào)整存款準備金率等消息，讓部分人相信目前樓市下行空間縮小，購房后可能增加的利息成本預(yù)期也同時被弱化。在此背景下，部分已有明確意向的購房者近期可能會采取更加積極的購房策略和行動，部分開發(fā)商也會進一步拋盤減壓。所以說，如果讓我給消費者購房時間節(jié)點的私人建議的話，我個人認為此時此刻，或許是一個自住購房的較佳時間點。