如果說(shuō)1月全國(guó)樓市成交量普遍下滑僅僅是“假摔”，那么它也沒(méi)有逃過(guò)“執(zhí)法者”的“法眼”。2月13日，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)私募基金的房地產(chǎn)投資進(jìn)行管控，要求禁投北上廣深等一線城市，以及此前被稱(chēng)為房?jī)r(jià)上漲四小龍的南京、廈門(mén)、合肥、蘇州在內(nèi)的全國(guó)16個(gè)熱點(diǎn)城市的房產(chǎn)項(xiàng)目。這一舉措對(duì)1月已略顯慘淡的開(kāi)發(fā)商融資表現(xiàn)堪稱(chēng)雪上加霜。

    2月13日，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)私募基金的房地產(chǎn)投資進(jìn)行管控，要求禁投北京、上海等16個(gè)熱點(diǎn)城市的五類(lèi)私募房產(chǎn)項(xiàng)目。在中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)——私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》中，對(duì)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金等行為進(jìn)行了規(guī)范。其中規(guī)定，如果資管計(jì)劃要投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目，協(xié)會(huì)將暫不予備案。

    其中，禁投房地產(chǎn)的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃包括委托貸款、嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品、受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收(受)益權(quán)、以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)、協(xié)會(huì)根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式五類(lèi)。

    目前范圍包括房?jī)r(jià)上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市，北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)、合肥、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)，并將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整范圍。

    規(guī)范“私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金等行為”，意味著開(kāi)發(fā)商的融資渠道將進(jìn)一步被收緊。去年，私募、信托等房企融資手段因?yàn)榈屠实墓緜笮衅涞蓝欢韧顺龇科蟮娜谫Y菜單，但隨著從去年底到今年初公司債的收緊，此類(lèi)融資渠道又一次進(jìn)入企業(yè)的視野。此時(shí)出臺(tái)該項(xiàng)文件意在限制相對(duì)高成本的融資渠道，釜底抽薪的意味十分明顯。

    事實(shí)上，融資門(mén)檻的提升在此前已有所顯現(xiàn)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，1月，全國(guó)房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計(jì)僅133.08億元，延續(xù)了去年四季度來(lái)的低迷狀態(tài)。而且相比2016年1月同期，下調(diào)幅度達(dá)到了92%。

    這與此前的2016年形成鮮明對(duì)比。資料顯示，2016年，包括私募債、公司債、中期票據(jù)等融資渠道在內(nèi)，房企融資刷新了歷史紀(jì)錄，全年融資額度合計(jì)達(dá)到11376.7億元，也是歷史突破1萬(wàn)億元的年份。

    但形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，去年10月調(diào)控后，房企的債券融資難度明顯加大：12月全月，房企債券融資合計(jì)僅126.7億元，成為*近一年來(lái)的*低點(diǎn)。從四季度看，樓市調(diào)控后，3個(gè)月，房企債券融資合計(jì)僅1100億元，相比三季度的3480.7億元下調(diào)了68.4%。不僅如此，資金價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的上行趨勢(shì)。12月以來(lái)發(fā)行的債券利率均在4.2%-5.5%之間，整體看，相比9月前4%均有所上行。

    中原地產(chǎn)分析師張大偉分析，2016年債券是其中價(jià)格*低的資金來(lái)源，但*近兩個(gè)月發(fā)債難度加大，對(duì)房企來(lái)說(shuō)將明顯提高資金價(jià)格。同時(shí)，房企的資金壓力加大包括房企的海外融資難度也越來(lái)越大，一旦內(nèi)地債券融資壓力增加，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，將明顯增加資金壓力。這同樣影響前期拿了較多土地的企業(yè)，因?yàn)橐呀?jīng)杠桿過(guò)高，對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，資金成本增加，將影響銷(xiāo)售預(yù)期。

    “從各地樓市調(diào)控看，預(yù)計(jì)房企的資金還會(huì)受到持續(xù)的壓力，這種情況下，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊。”張大偉表示，未來(lái)企業(yè)很可能會(huì)面臨越來(lái)越大的資金問(wèn)題，這就要求房企加快銷(xiāo)售回籠資金。

    然而央行上調(diào)公開(kāi)市場(chǎng)操作利率，以及上調(diào)SLF(常備借貸便利)利率等動(dòng)作也被看做變相加息;如果算上*近不斷疊加的各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，房企的去化速度也無(wú)疑會(huì)受到一定沖擊。

    業(yè)內(nèi)人士表示，一面是地產(chǎn)調(diào)控逐漸影響房企銷(xiāo)售，一面是巨量的海外融資規(guī)模引發(fā)房企資金鏈緊張，甚至有可能出現(xiàn)違約。未來(lái)一旦美元繼續(xù)走強(qiáng)，熱錢(qián)將流出中國(guó)，再加上內(nèi)地債券市場(chǎng)融資閘門(mén)關(guān)閉，開(kāi)發(fā)商將陷入“錢(qián)荒”。因此，放下身段，不過(guò)度追求利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)快速走量將是企業(yè)實(shí)現(xiàn)自我救贖的出路。

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