閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
自9日起中國人民銀行再次上調人民幣存貸款利率,這也是過去4個月中第三次加息。另外存款準備金率經7次提高后,也達到19%的歷史峰值。專家認為,房地產企業(yè)今后貸款將越來越難,融資成本越來越高,一些企業(yè)甚至可能會因資金“斷鏈”而突然死亡,行業(yè)整合將加速。
此次金融機構人民幣存貸款基準利率上調后,五年期以上貸款利率達到6.6%。五年期以上個人住房公積金貸款利率也隨之上調0.20個百分點,由4.30%上調至4.50%。上海中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍稱,以頭套房商業(yè)貸款100萬元20年期限為例,加息后月供增加117元。而給購房者傳遞的信息是未來還款壓力還會繼續(xù)增加,市場需求會因此而減少。特別是近期部分商業(yè)銀行實質性取消頭套房貸款利率優(yōu)惠,這比加息更有殺傷力。
國泰君安房地產分析師孫建平認為,擠出投機、投資和保值需求之后,僅靠自住需求房地產行業(yè)無法維持穩(wěn)定的銷量,也難以維持目前的價格。未來銷量萎縮和房價下降將是大概率事件。對開發(fā)商而言,銷量下滑對其資金鏈的影響更大。而更為嚴峻的是,從去年二季度起,開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已經是既成事實。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據顯示,2010年全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源72494億元,比上年增長25.4%。但較明顯的特點就是,利用外資、自籌資金增速較快,與2009年的數(shù)據相比,2010年國內貸款的占比從20%下降到17%,自籌資金則從31%上升到37%,而開發(fā)商貸款和按揭貸款增速總體放緩。與此同時,高價購地、跨業(yè)經營、過度擴張、負債率偏高等被認為存在高風險的房地產公司,其經營狀況也已成為監(jiān)管部門的跟蹤對象。
SOHO董事長潘石屹認為,存款準備金率每提高0.5個百分點,意味著又有3500億元的資金被凍結。這與普遍增加資金使用成本的加息不同,在資金緊張而銀行貸款成本較低時,只有優(yōu)質企業(yè)才能貸到款。因此上調存款準備金率將加速房地產企業(yè)分化。
不僅如此,多數(shù)房地產企業(yè)在資本市場進行公開募資的難度也越來越大。自去年4月中旬以來,21家地產上市公司公布了增發(fā)預案,預計募資432億元,其中,僅有ST東源、道博股份、萬澤股份通過了證監(jiān)會批準。
在資金壓力下,一些香港上市的內地開發(fā)商已開始加速多元化融資途徑,其中,發(fā)行海外債券、票據及信托、基金等融資方式被廣泛應用。碧桂園和恒大地產新年伊始便已相繼在港發(fā)行債券融資。但房企海外融資代價也十分高昂,以恒大地產為例,今年1月14日發(fā)行的5年期以美元結算的人民幣債券,利率分別為7.5%和9.25%,而在2010年1月和4月恒大先后兩次發(fā)行共13.5億美元債券時的利率竟高達13%。更有房企融資成本高達15%,這種融資方式也被業(yè)內人士批評為“飲鴆止渴”。
此外,房地產信托融資難度也面臨加大的趨勢。有統(tǒng)計數(shù)據顯示,房地產開發(fā)商通過信托融資也逐步減少,2010年10月份,共有253款信托產品,其中,資金流向房地產領域的有57款,占比22.53%。而到去年12月份,在302款信托融資品種中,流向房地產領域的只有29款,占比下降為9.6%。
戴德梁行華東區(qū)域住宅部董事伍慧敏稱,一次次加息將與限購、限貸等抑制需求的措施形成合力,全面收緊房地產企業(yè)的資金來源。如果一系列政策嚴格執(zhí)行,實力相對不足的開發(fā)商將頭當其沖遭遇資金“斷鏈”危險。近期已有不少房企通過尋找股東入股、項目轉讓等途徑應對資金困局,一段時間內“大魚吃小魚”、市場“洗牌”在所難免。
上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為,今年開發(fā)商“不差錢”的局面將改變,部分企業(yè)將面臨被迫降價促銷進行資金回籠,這也有助于房價適當回調。 自9日起中國人民銀行再次上調人民幣存貸款利率,這也是過去4個月中第三次加息。另外存款準備金率經7次提高后,也達到19%的歷史峰值。專家認為,房地產企業(yè)今后貸款將越來越難,融資成本越來越高,一些企業(yè)甚至可能會因資金“斷鏈”而突然死亡,行業(yè)整合將加速。
此次金融機構人民幣存貸款基準利率上調后,五年期以上貸款利率達到6.6%。五年期以上個人住房公積金貸款利率也隨之上調0.20個百分點,由4.30%上調至4.50%。上海中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍稱,以頭套房商業(yè)貸款100萬元20年期限為例,加息后月供增加117元。而給購房者傳遞的信息是未來還款壓力還會繼續(xù)增加,市場需求會因此而減少。特別是近期部分商業(yè)銀行實質性取消頭套房貸款利率優(yōu)惠,這比加息更有殺傷力。
國泰君安房地產分析師孫建平認為,擠出投機、投資和保值需求之后,僅靠自住需求房地產行業(yè)無法維持穩(wěn)定的銷量,也難以維持目前的價格。未來銷量萎縮和房價下降將是大概率事件。對開發(fā)商而言,銷量下滑對其資金鏈的影響更大。而更為嚴峻的是,從去年二季度起,開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已經是既成事實。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據顯示,2010年全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源72494億元,比上年增長25.4%。但較明顯的特點就是,利用外資、自籌資金增速較快,與2009年的數(shù)據相比,2010年國內貸款的占比從20%下降到17%,自籌資金則從31%上升到37%,而開發(fā)商貸款和按揭貸款增速總體放緩。與此同時,高價購地、跨業(yè)經營、過度擴張、負債率偏高等被認為存在高風險的房地產公司,其經營狀況也已成為監(jiān)管部門的跟蹤對象。
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