5月，房貸市場(chǎng)迎來了紛紛擾擾的變動(dòng)。而這些變動(dòng)，正是央行與建設(shè)部等幾大部委新一輪房貸調(diào)控。房地產(chǎn)價(jià)格的上漲帶動(dòng)了投資的反彈，也導(dǎo)致了一些行業(yè)的產(chǎn)能過剩，但更為嚴(yán)重的是，它占用了大量的銀行資金，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題，就會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于眾多購(gòu)房者來說，從來沒有像現(xiàn)如今這樣震驚。從央行醞釀將個(gè)人房貸頭付提高到五成的傳言，到5月中旬信息產(chǎn)業(yè)部下發(fā)關(guān)于商業(yè)銀行與電信企業(yè)共享企業(yè)和個(gè)人信用信息的指導(dǎo)意見，再到國(guó)務(wù)院總理 主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，正式推出針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的“國(guó)六條”……無論傳言還是事實(shí)，都真實(shí)地?fù)軇?dòng)了人們本已脆弱的房貸神經(jīng)。

　　集中在5月，房貸市場(chǎng)迎來了紛紛擾擾的變動(dòng)。而這些變動(dòng)，正是央行與建設(shè)部等幾大部委新一輪房貸調(diào)控的“三把火”。面對(duì)這場(chǎng)來勢(shì)洶洶的調(diào)控，房貸市場(chǎng)將走向何方？這個(gè)支持我國(guó)GDP總量的因子，會(huì)不會(huì)由于國(guó)家政策與地方利益的博弈而擠出其中的泡沫？蠢蠢欲動(dòng)的房貸市場(chǎng)，牽動(dòng)了億萬人的心。

　　彷徨于流言和真實(shí)之間

　　剛剛踏入5月，一則爆炸性的傳言一夜間傳遍大江南北：“央行準(zhǔn)備將個(gè)人住房按揭貸款頭付比例提高到五成！”

　　對(duì)于普通百姓而言，一旦傳言成真，絕大多數(shù)人將喪失購(gòu)房的機(jī)會(huì)和勇氣，廉租房將成為未來中國(guó)社會(huì)的一大特色。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說，這 言成真，意味著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的倒塌，其個(gè)人則由于資金的無法回流而欠下金融機(jī)構(gòu)不可想象的巨債，房地產(chǎn)業(yè)將成為有史以來的泡沫經(jīng)濟(jì)。而另一個(gè)角色商業(yè)銀行，將不得不背負(fù)巨大的不良資產(chǎn)包袱，中國(guó)的金融改革將倒退到較初。

　　這可能嗎？

　　顯然不可能。“即便權(quán)威如央行，也無法面對(duì)這一場(chǎng)滅頂之災(zāi)?！敝袊?guó)農(nóng)業(yè)銀行河南省分行營(yíng)業(yè)部的劉經(jīng)理稱其為一場(chǎng)災(zāi)害，在他看來，這則傳言一旦成真，將是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的致命打擊?！捌鋵?shí)我們?cè)缇吐犝f了類似的傳言，但從來沒有得到權(quán)威機(jī)構(gòu)的證實(shí)。其實(shí)我認(rèn)為這一措施出臺(tái)的可能性非常小，除非央行想徹底消滅房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)?！?/P>

　　事實(shí)上，5月中旬信息產(chǎn)業(yè)部的一紙公文，也令人安心下來——雖說沉疴須用猛藥，但房地產(chǎn)市場(chǎng)怎能經(jīng)受如此猛烈的打擊？

　　5月中，國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)部下發(fā)《關(guān)于商業(yè)銀行與電信企業(yè)共享企業(yè)和個(gè)人信用信息的指導(dǎo)意見》，要求銀行與電信部門協(xié)作，防止惡意欠款事件。與此同時(shí)，央行也正式辟謠：“個(gè)人住房按揭貸款頭付比例提高至五成”純屬子虛烏有。

　　與之相比，信產(chǎn)部對(duì)于惡意拖欠按揭貸款案件的治理，顯得溫和而合理得多了?！巴ㄟ^金融和通訊兩大壟斷產(chǎn)業(yè)的合作，打擊惡意拖欠貸款，這理應(yīng)是個(gè)合理而有效的措施。銀行與運(yùn)營(yíng)商共享欠費(fèi)信息后，對(duì)于拖欠話費(fèi)的企業(yè)和個(gè)人用戶是一種約束，銀行也利于降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)，可謂‘一舉兩得’”。河南省發(fā)改委價(jià)格研究所所長(zhǎng)高樹印說。

　　政策面再出重典

　　傳言還未徹底止息，新一輪房貸調(diào)控的較高政策已然正式制定。

　　5月17日，國(guó)務(wù)院總理 主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，正式推出針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的“國(guó)六條”。

　　去年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施調(diào)控的“國(guó)八條”出臺(tái)，人們或許還記憶猶新。一年后，新的“國(guó)六條”再一次繃緊了大家的神經(jīng)。

　　如果說去年的宏觀調(diào)控只是指明一個(gè)方向性，那么，在持續(xù)觀望的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)中，房地產(chǎn)業(yè)的問題并沒有在“國(guó)八條”的調(diào)控下得到解決。一年間各地房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，逼出了新的“國(guó)六條”。

　　區(qū)別于“國(guó)八條”的宏觀空泛，從字面上看，新出臺(tái)的“國(guó)六條”特點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)調(diào)控措施的具體化、細(xì)分化、可操作性以及重視市場(chǎng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)能力。而事實(shí)上，字里行間強(qiáng)調(diào)“各地”的“國(guó)六條”，真正要調(diào)控的是地方利益。

　　開發(fā)商在土地使用方面鉆空子的情形已不是秘密。長(zhǎng)期擱置土地，等待升值；變更土地用途，將工業(yè)用地改為住宅用地，更有甚者，與相關(guān)職能部門利益勾結(jié)，各取所需。類似的報(bào)道已令百姓耳熟能詳。

　　一位房地產(chǎn)開發(fā)商坦言，其中較有可能的，也是較能產(chǎn)生效果的環(huán)節(jié)將是保障類住房產(chǎn)品的增加和對(duì)供地情況的整治?！斑@將會(huì)對(duì)那些違規(guī)開發(fā)商造成巨大的損失，但調(diào)控給力圖長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)提供了舞臺(tái)?！?/P>

　　房地產(chǎn)是調(diào)控關(guān)鍵

　　在5月17日國(guó)務(wù)院總理 提出“國(guó)六條”的同時(shí)，央行在銀行間市場(chǎng)向一級(jí)承銷商定向發(fā)行一年期票據(jù)1000億元。18日，再次發(fā)行600億元三月期票據(jù)。

　　針對(duì)近日國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控措施，劉經(jīng)理表示，從今年季度開始，我國(guó)進(jìn)入本輪周期內(nèi)二次調(diào)控，金融調(diào)控與房地產(chǎn)調(diào)控將是本輪周期內(nèi)次調(diào)控的。他所說的“本輪周期”是指2002年以來持續(xù)五年的繁榮期，次調(diào)控從2004年5月開始。

　　劉經(jīng)理表示，房地產(chǎn)的發(fā)展將決定一段時(shí)期內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。房地產(chǎn)的重要性在于它拉動(dòng)的產(chǎn)業(yè)多，據(jù)說高達(dá)130多個(gè)行業(yè)，這使得房地產(chǎn)的大車一經(jīng)啟動(dòng)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響便舉足輕重。本輪中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，較早就是從房地產(chǎn)增長(zhǎng)發(fā)力開始的。

　　去年下半年時(shí)，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究副主任謝伏瞻曾縱論我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。他認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問題，是宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)體制中一系列問題的綜合反映。還包括資本市場(chǎng)萎縮，投資渠道不暢的問題；匯率、利率、稅率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)扭曲的問題；超越地方實(shí)際條件，盲目推進(jìn)城市化的問題等。

　　劉經(jīng)理對(duì)此表示贊同，他認(rèn)為，尤其是現(xiàn)在，我國(guó)經(jīng)濟(jì)又開始出現(xiàn)了過熱的苗頭。數(shù)據(jù)顯示，一季度我國(guó)GDP同比增長(zhǎng)10.2%，處于增長(zhǎng)潛力區(qū)間上限；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)27.7%，比上年同期加快4.9個(gè)百分點(diǎn)；銀行發(fā)放貸款1.26萬億元，超過全年計(jì)劃的一半。

　　而對(duì)此，央行采取緊縮政策，在4月底提高貸款利率，5月中旬連續(xù)收縮貨幣。雖然本輪宏觀調(diào)控的“增長(zhǎng)發(fā)力點(diǎn)”房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)的基期數(shù)字較高，還看不出超常增長(zhǎng)，但從這個(gè)數(shù)字中可以看出房地產(chǎn)業(yè)正在快速擴(kuò)張。而鋼鐵、水泥、鐵合金等行業(yè)的產(chǎn)能過剩也顯然是受到了房地產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)。

　　更何況，房地產(chǎn)業(yè)本身還存在著“少數(shù)大城市房?jī)r(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂”的問題。因此，事實(shí)上對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的效果將很大程度上決定本輪宏觀調(diào)控的成敗。

　　金融與地產(chǎn)共謀風(fēng)險(xiǎn)？

　　房地產(chǎn)價(jià)格的上漲帶動(dòng)了投資的反彈，也導(dǎo)致了一些行業(yè)的產(chǎn)能過剩，但更為嚴(yán)重的是，它占用了大量的銀行資金，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題，就會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　高樹印認(rèn)為，由于我國(guó)當(dāng)前金融體系的流動(dòng)性過剩，房地產(chǎn)業(yè)又是我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的一個(gè)主要增長(zhǎng)點(diǎn)，所以大量資金逐利流入這一行業(yè)。

　　據(jù)公開資料顯示，不斷增大的規(guī)模使流動(dòng)性急劇放大，這直接導(dǎo)致銀行把大量資金集中在當(dāng)前價(jià)格較高、有利可圖的房地產(chǎn)業(yè)上，從而致使房地產(chǎn)業(yè)過度膨脹。我國(guó)今年季度新增貸款的50%就是流入了房地產(chǎn)行業(yè)。此外，熱錢的涌入也進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。高樹印認(rèn)為，外來資金對(duì)當(dāng)前住房?jī)r(jià)格起了關(guān)鍵性的推動(dòng)作用。

　　一位業(yè)內(nèi)專家表示，銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域“涉水”太深，則可能從資金流動(dòng)性過剩陷阱，走入到另一個(gè)更大的風(fēng)險(xiǎn)之中。他表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)較后的承擔(dān)者既不是投資者，也不是消費(fèi)者，更不是地方政府，而是國(guó)有商業(yè)銀行。

　　數(shù)據(jù)表明，僅向房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款以及按揭這兩項(xiàng)就占商業(yè)銀行總貸款的15%左右，對(duì)于大商業(yè)銀行而言更達(dá)到30%的比例。截至2005年年末，全國(guó)房地產(chǎn)不良貸款余額已經(jīng)上升到1093億元，居行業(yè)排名第四，而由于房貸周期長(zhǎng)的緣故，個(gè)人房貸目前正在進(jìn)入國(guó)際公認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)暴露期。

　　中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈曾指出，從開發(fā)商的角度看，從購(gòu)地開發(fā)到建房銷售都是依靠貸款，對(duì)銀行信貸依賴程度非常高。她強(qiáng)調(diào)，在這種情況下，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，所有風(fēng)險(xiǎn)都?jí)涸阢y行身上，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)非常不利。

　　能否打出“組合拳”

　　事實(shí)上，對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控早已有之。但諸如加息、提高頭付比例等調(diào)控手段，效果卻不顯著?！耙?yàn)檫@些手段主要針對(duì)的是供給方面，需求卻沒能抑制住。”高樹印說。

　　自去年3月“國(guó)八條”實(shí)施后，個(gè)人住房貸款增幅放緩、新增房貸額無法令人樂觀，部分地區(qū)直到近日仍在持續(xù)下滑。上月末，央行宣布上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，再次給蓬勃的購(gòu)房需求降溫。

　　而中國(guó)社科院金融研究所的有關(guān)專家也持相似觀點(diǎn)。該專家表示，金融手段對(duì)房產(chǎn)調(diào)控?zé)o能為力，房地產(chǎn)的問題應(yīng)該在金融之外尋找答案。他說，金融調(diào)控房地產(chǎn)主要包括三個(gè)手段，即利率、信貸和貨幣供應(yīng)量。從實(shí)際效果看，這三個(gè)手段的效果極其有限。

　　這位專家認(rèn)為，宏觀調(diào)控房?jī)r(jià)的政策中，稅收政策的效果更為直接。如提高轉(zhuǎn)讓過程中的交易費(fèi)用、在持有環(huán)節(jié)中征收不動(dòng)產(chǎn)稅打擊投機(jī)者等，這些政策在打壓房?jī)r(jià)上都會(huì)有一定的作用。

　　正是由于來自理論界的意見，國(guó)務(wù)院已經(jīng)意識(shí)到要綜合運(yùn)用各種手段，打出“組合拳”，才能真正解決房地產(chǎn)領(lǐng)域的根本問題。5月17日的“國(guó)六條”特意要求各地方政府“切實(shí)負(fù)起責(zé)任”，完全可以看做是一場(chǎng)問責(zé)風(fēng)暴的發(fā)軔。

　　一場(chǎng)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲過快的調(diào)控“組合拳”已由祭出。究竟這套“組合拳”能否發(fā)揮應(yīng)有的威力，各相關(guān)部門能否聯(lián)手把這套“組合拳”打下去？房貸市場(chǎng)能否走向成熟？種種疑問，仍需時(shí)間檢驗(yàn)。本報(bào)記者：王若谷 

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