只有在貨幣政策從穩(wěn)健轉(zhuǎn)向積極、房地產(chǎn)市場的一系列政策能夠互洽之后，頭套房標(biāo)準(zhǔn)松動才能產(chǎn)生刺激作用。但是，這種條件并不具備。

傳聞已久的“頭套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)松綁”得到證實。9月30日，央行發(fā)布《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對于貸款購購頭套普通自住房的家庭，貸款較低頭付款比例放寬至30%，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍；對擁有1套住房并已結(jié)清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購購普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行頭套房貸款政策。

事實上，央行頒布的一系列房貸新政比人們的預(yù)期走得更遠(yuǎn)：鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券、發(fā)行期限較長的專項金融債券，定向投放房貸，取消針對外地人的限貸令，取消三套房限貸令等，無不表明房貸新政力度已接近金融危機以后刺激樓市的水平。

依照以前樓市的運行邏輯，新出臺的房貸新政，加之此前大多數(shù)限購城市取消限購，似乎共同發(fā)出了又一輪救市訊號。這讓房地產(chǎn)調(diào)控前景陷入混沌。那么，房貸新政是重啟救市嗎？一系列新發(fā)出的積極信號，是否會刺激樓市重新醞釀出價格泡沫？

金融支持力度的增強和行政干預(yù)手段的弱化，客觀上確實會刺激樓市購方，特別是具有剛性住房需求和改善型住房需求者。但是，放松房貸和取消限購既不是無限救市，也難以再對樓市產(chǎn)生強刺激作用。

頭先，在存款準(zhǔn)備金率沒有下調(diào)的情況下，銀行放松信貸的能力有限。實際上，銀行更關(guān)注的是去年以來屢屢出現(xiàn)的階段性“錢緊”。在這種情況下，盡管房貸屬于優(yōu)質(zhì)貸款，但回報周期過長，銀行缺乏貸款的主動性。近兩年房貸審批從嚴(yán)，不僅是政策導(dǎo)引的結(jié)果，也是銀行在銀根緊縮下的理性選擇。僅僅是鼓勵式政策，銀行難有積極性。

其次，頭套房標(biāo)準(zhǔn)松動與其他房地產(chǎn)政策仍存在一系列邏輯不洽之處，購房者也難有積極性。開征房產(chǎn)稅直至遺產(chǎn)稅，是近年來已經(jīng)明確、至少是正在熱議的政策趨勢，其內(nèi)涵是增加住房持有和轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的成本，并為地方開拓長期穩(wěn)定的稅源。在這一政策背景下，即使購購頭套房、多套房的空間打開，其未來增值的前景也是黯淡的。這將大大限制購房者的熱情。地方取消限購之所以沒有引發(fā)新的購房潮，其原因也在于此。

只有在貨幣政策從穩(wěn)健轉(zhuǎn)向積極、房地產(chǎn)市場的一系列政策能夠互洽之后，頭套房標(biāo)準(zhǔn)松動才能產(chǎn)生刺激作用。但是，這種條件并不具備。宏觀政策面已經(jīng)反復(fù)強調(diào)，不會重走大規(guī)模刺激之路，而定向刺激的劃定范圍中，也不包括房地產(chǎn)市場。此外，開征房產(chǎn)稅作為財稅體制改革的組成部分，已處在既定議程中，不會更改。

很大程度上，取消限購和放松房貸，不是全然為了刺激，而是發(fā)現(xiàn)了這樣的現(xiàn)實：行政手段干預(yù)樓市固然可取得一時之效，卻壓抑了市場正常需求，扭曲了市場供需關(guān)系和價格水平，同時，對銀行業(yè)金融機構(gòu)的限貸規(guī)定也影響了金融企業(yè)按照自身條件經(jīng)營房貸的權(quán)利。

讓市場主導(dǎo)樓市交易，讓市場選擇金融支持力度，同時繼續(xù)營造長效調(diào)控樓市的財稅環(huán)境。就此而言，房貸新政指向的是糾偏，而其“刺激性”也注定是溫和的。

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