房價漲跌無疑是樓市的核心問題，去年年底萬科集團董事局主席王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)提出拐點論后，在業(yè)界引發(fā)了一場關(guān)于房價走勢的大范圍爭論，褒貶觀點多如牛毛，贊同拐點論的人很多，抱質(zhì)疑態(tài)度的也不少。須注意的是，這些看法不僅取決于評論人對房價的認知能力，也與其社會位置有關(guān)，對于廣大消費者來說，要在各種觀點中甄別真?zhèn)?、去粗取精，頭先要清楚樓市利益相關(guān)者的社會地位以及其對房價走勢的基本愿望。樓市的主要利益相關(guān)者可以分為五種。

　　，待購群體

　　待購群體是目前還沒有購購房產(chǎn)的家庭或個人，以北京為例，這個群體包括低收入家庭、外地來京工作人員、婚齡青年、未購新房拆遷戶。目前北京的家庭和準家庭（有購房需求的個人）戶數(shù)是600萬左右，待購群體約占5成，包括200萬戶流動人口和100萬籍人口，這部分人很期望有一套住房，來實現(xiàn)安家度日的基本需求，對房價下跌的期望強烈，是房價喊跌的微觀基礎(chǔ)。

　　，自住

　　自住是有一套住房的家庭，包括在國有或民營企業(yè)、行政機關(guān)和事業(yè)單位工作的大部分工薪族，北京1700萬人口中自住約占4成，共擁有房產(chǎn)240萬套左右。自住中有2成滿足現(xiàn)在的居住條件，房價漲跌只會導(dǎo)致他們賬面資產(chǎn)的增減，對實際生活沒有影響，他們并不關(guān)心房價的漲跌；另外兩成由于居住條件較差，置業(yè)升級的愿望比較迫切，因此希望房價能夠下降一些。

　　第三，投資群體

　　投資群體是擁有兩至三套住房的家庭，主要是事業(yè)有些成就的中青年家庭、本地繼承房產(chǎn)家庭和拆遷戶，因時間和能力原因，他們處理閑錢較常用的方法是購置房產(chǎn)。投資群體占北京總戶數(shù)的1成，共擁有房產(chǎn)150萬套左右，由于套房可以滿足居住需求，其他房產(chǎn)是家庭資產(chǎn)，如果房價下跌資產(chǎn)重估，意味著家庭資產(chǎn)縮水，因此投資群體很不愿意看到房價下跌，對房價上漲期望相對不強。

　　第四，投機團體

　　投機團體可以分為個人投機者和集體投機者，個人投機者俗稱“房蟲”，手中往往掌握千萬元以上的資金，從房產(chǎn)倒賣中謀取短期利益。集體投機者是一些中外金融機構(gòu)和民間團體，以溫州炒房團、山西炒房團、一些國外金融機構(gòu)為代表。目前北京樓市投機團體掌握的房產(chǎn)約為60萬套，他們像股市中的莊家，手中囤積房源較多，房價上漲盈利、房價下跌虧損，他們是房價喊漲的主力。

　　第五、開發(fā)商

　　伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的并購重組，開發(fā)商群體對房價的態(tài)度開始分化，一些大型地產(chǎn)公司發(fā)展到資本運營階段，逐漸領(lǐng)悟到社會責(zé)任和企業(yè)生存的統(tǒng)一性，他們立足于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)生了保護行業(yè)健康發(fā)展的遠慮，對房價猛漲投了反對票；而大部分小型地產(chǎn)公司由于停留在作坊式的經(jīng)營模式，疲于應(yīng)付批地、規(guī)劃、貸款、驗收等諸多行政環(huán)節(jié)，如果房價下跌他們會面臨資金鏈斷裂、前期投入成本無法收回的境地，因此小型開發(fā)商也是房價喊漲的主力。

　　以上五種人是樓市中房價漲跌關(guān)系到的直接利益主體，群體之間對房價的期望有重疊、也有沖突，較終房價的漲跌是不以個人意志為轉(zhuǎn)移的。消費者在購房置業(yè)的過程中，應(yīng)該兼聽各種觀點，并進行獨立分析和判斷，既要看到市場供需的基本規(guī)律，也要關(guān)注市場主體的基本意愿，在此基礎(chǔ)上再做出合理的置業(yè)決策。

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