一直炙手可熱的中國樓市近來顯出降溫、調(diào)整的跡象。統(tǒng)計顯示，目前部分城市房價開始松動、房地產(chǎn)投資增速下滑、銷售額下降、土地交易減少……對于后市走向，市場眾說紛紜。有的認為，房地產(chǎn)拐點已出現(xiàn)，房價將不斷下跌。也有觀點分析，城鎮(zhèn)化建設(shè)方興未艾，市場剛需依然強勁，房價繼續(xù)上漲。有關(guān)專家指出，房價大漲大跌都不太可能，未來整體趨于平穩(wěn)，將呈窄幅波動。

　　市場趨冷剛需仍旺

　　相比過去，大多數(shù)城市房價漲幅收窄，同時，停漲城市數(shù)量在增多。國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月份情況顯示，全國70個大中城市的房價在連續(xù)數(shù)月的漲幅收窄后再次呈現(xiàn)向下的調(diào)整趨勢。環(huán)比上月，70個大中城市中房價出現(xiàn)上漲的城市數(shù)量降低至44個。停漲城市數(shù)量較3月的14個幾乎增加了一倍，創(chuàng)近18個月以來的新高。

　　新建商品住宅和二手住宅的環(huán)比價格上漲指數(shù)也創(chuàng)下2013年以來的新低。另有統(tǒng)計顯示，4月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速跌至近一年來新低。去年呈現(xiàn)出高增長態(tài)勢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積和商品房銷售也同比下降。

　　雖然房地產(chǎn)市場趨冷，但剛性需求仍旺盛。據(jù)報道，在許多城市，特別是北上廣等特大城市的樓盤銷售現(xiàn)場，了解情況的購房者依然很多，大多數(shù)是解決頭次住房和改善型住房的顧客。他們普遍在觀望，希望房價進一步下跌。

　　“在信貸收緊、資金壓力、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，供需格局悄然生變。”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示。

　　整體將呈窄幅波動

　　房價漲幅持續(xù)收窄令市場普遍判斷樓市已進入新一輪調(diào)整期。調(diào)整過后的房價走向成為眾所關(guān)注的焦點。

　　“目前，市場預期已出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，未來變局很可能是房價不斷下跌。”中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認為，從城鎮(zhèn)居民人均住房面積及每年新增的住房數(shù)量看，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)過剩。

　　反對聲音認為，我國城市化進程遠遠沒有完成，剛需依然存在。未來經(jīng)濟發(fā)展還離不開房地產(chǎn)業(yè)，通脹預期，建材和地價上漲等因素疊加，都會催高房價。長期看，房價仍有穩(wěn)定的上升空間，不會出現(xiàn)暴跌。

　　有分析指出，如果房價大幅下跌會引發(fā)連鎖不良反應(yīng)。瑞穗證券亞洲公司頭席經(jīng)濟學家沈建光說，房地產(chǎn)市場遇冷，鋼鐵、水泥、化工等上游行業(yè)將承壓，家電、家具、裝潢材料等下游行業(yè)也將萎靡。中國銀行國際金融研究所副所長宗良指出，如果房價一次性下跌40%-60%的水平，那將發(fā)生金融危機。

　　還有觀點認為，未來房價大漲大跌都不太可能。住建部政策研究主任秦虹表示，今年的房地產(chǎn)政策走勢仍將以穩(wěn)定為主。“未來可預測的是，市場窄幅波動，不會出現(xiàn)所謂的崩盤和斷崖式下跌。”秦虹說。

　　“現(xiàn)在各種不確定因素交織，后市很難判斷。市場在觀望，不同利益群體持不同觀點。地產(chǎn)商希望房價繼續(xù)上漲，剛需群體希望大跌，政府希望房價平穩(wěn)，我判斷會有調(diào)整。”國家信息經(jīng)濟預測部宏觀研究室主任牛犁接受本報記者采訪時指出，房價大漲空間已不多，過去10年已翻了10番。北上廣等特大城市人多，對住房需求仍然旺盛，而三、四線城市供應(yīng)過大，房價大漲條件不再具備。

　　蓋樓必賺時代終結(jié)

　　隨著樓市進入調(diào)整期，房價逐漸趨于平穩(wěn)，開發(fā)商蓋樓必賺錢的時代開始終結(jié)。牛犁說，房地產(chǎn)市場經(jīng)過適度調(diào)整后，中小地產(chǎn)商資金鏈壓力越來越大。過去市場好時，房子有多少賣多少；現(xiàn)在市場預期變了，房子蓋到一半時有可能賣不出去。資金實力強的開發(fā)商能挺住，實力差的如果續(xù)不上資金將很麻煩。

　　市場預計，2014年，房地產(chǎn)行業(yè)各項成本上升，毛利普遍下降。金地集團稱，眼下經(jīng)濟下行壓力較大，土地價格

　　再創(chuàng)新高，保障房和安居房分流市場需求，房地產(chǎn)市場面臨多方面的困難和壓力。新城控股高端副總裁歐陽捷分析說，在樓市告別高速增長的階段之后，企業(yè)數(shù)量也會隨之減少，不可避免地會出現(xiàn)一輪調(diào)整和企業(yè)倒閉。但這反而是市場回歸理性和健康的表現(xiàn)。

　　“讓房地產(chǎn)市場趨于正常化，行業(yè)利潤回歸正常區(qū)間，對資金有擠出效應(yīng)，有利于中國經(jīng)濟再平衡和推動結(jié)構(gòu)性改革。”摩根大通中國頭席經(jīng)濟學家朱海斌指出。

　　記者獲悉，繼杭州、南京、秦皇島等二三線城市甩盤或大幅降價促銷后，一線城市也現(xiàn)促銷優(yōu)惠跡象。近日，保利地產(chǎn)在廣州的三個項目同時推出1成頭付優(yōu)惠活動，時代地產(chǎn)旗下項目更是全線88折優(yōu)惠。這意味著，一直被認為不會降價的一線城市，價格已出現(xiàn)松動跡象。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場已從過去捂盤惜售轉(zhuǎn)而加速推盤，在僵持階段下，不排除一些房企迫于資金等壓力盡快出盤以回籠資金。

　　據(jù)了解，保利位于廣州的保利·西海岸、保利·塞納維拉和保利·公園九里三個項目同時推出1成頭付優(yōu)惠活動。頭次置業(yè)者，頭付1成，剩余部分可分4個月付清，二次置業(yè)則可獲得長達9個月的頭付延期繳納時間。

　　保利此次推出“頭付分期”優(yōu)惠的三個項目均為“準現(xiàn)房”，銷售人員介紹，目前在售的保利·西海岸的第三期已經(jīng)基本完工，8月可以交樓；保利·塞納維拉6-10號樓都已經(jīng)封頂，目前正在進行外墻圍蔽施工，銷售人員介紹項目預計能在2014年底交樓；在售的保利·公園九里4-7棟預計年底交樓。

　　“購房人在交完一成頭付后可以和開發(fā)商簽訂預售合同，但需要等頭付款交齊才能去銀行辦理按揭等手續(xù)。”一位銷售人員告訴記者。

　　這位銷售人員表示，頭付分期項目中所有戶型都適用，是“大促銷活動”，“不可能一直持續(xù)下去”，希望購家早下決定，“手快有，手慢無”。　

　　在保利分期頭付促銷的同時，時代地產(chǎn)更是推出全線88折優(yōu)惠。時代地產(chǎn)旗下的廣州時代傾城、時代花生II、時代外灘、時代南灣等樓盤認購即享88折。此外，還推出舊業(yè)主推薦成交3000元現(xiàn)金大禮，成交即鉆石套裝大禮包、到訪即抽IPhone　5S、業(yè)主再購即享額外99折等優(yōu)惠措施。

　　中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉在接受記者采訪時表示，“分期頭付”實際上是開發(fā)商為購房者提供的“無息貸款”，本質(zhì)上是一種促銷手段。在市場有所降溫的情況下，用超低頭付“數(shù)字游戲”攻破消費者的心理防線，迅速鎖定一批猶豫不決的購房者，加大購房者購購力。

　　“現(xiàn)階段打折、促銷等不可能在2013年看到的字眼頻繁出現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告上。”張大偉說，從2013年房地產(chǎn)廣告多是開盤熱銷、日光盤，到現(xiàn)在打折、促銷、優(yōu)惠，房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。

　　多項數(shù)據(jù)明顯下滑。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，北京新建住宅合計簽約套數(shù)為3346套，二手房住宅合計簽約3906套。累計簽約7252套，創(chuàng)造了北京樓市近年來的較低值?！?/p>

　　與此同時，前兩月房企銷售下降明顯，環(huán)比1月下調(diào)近4成。數(shù)據(jù)顯示，截至日前，30家房企公布了前2月的銷售業(yè)績，單2月30家房企銷售業(yè)績合計665億。環(huán)比1月份的1082.88億下調(diào)了39%。而國房景氣指數(shù)也再度下滑，回落至96.91，比去年12月份回落0.30點。

　　此外，張大偉指出，大部分項目供需結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)變化。“以北京為例，2013年北京2萬左右的剛需項目供需比基本是1：4，但目前看已經(jīng)逐漸降低到1：2。隨著部分項目的搶跑消化，供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)的可能性依然存在。市場一旦出現(xiàn)恐慌性觀望，很可能需求會突然銳減。”

　　張大偉認為，從目前來看，一線城市和大部分二線城市價格很難出現(xiàn)調(diào)整。但是，我們必須認識到，這是建立在購房者信心依然剛性的基礎(chǔ)上。因此，一旦因為信貸等因素出現(xiàn)普遍觀望，出現(xiàn)2008年、2011年的調(diào)整并非完全沒有可能。

　　“當前在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購房者觀望情緒增多，而房企‘讓利跑量’心理漸占上風。”張大偉表示，房市勢頭轉(zhuǎn)變已從二三線向一線城市延伸。

　　他認為，在2014年市場出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大，特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。另一方面，多房企在2013年激進拿地，資金壓力較大，因此，在僵持階段下，不排除一些房企迫于資金等壓力下被迫促銷盡快出盤以回籠資金。

　　“中國樓市在歷史上還沒有出現(xiàn)過持續(xù)3年以上的連續(xù)高漲，持續(xù)一年多的暴漲后，市場勢必要理性回歸。市場將在資金流動性偏緊的背景下量價增速回落。”張大偉說。

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