剛剛過去的上半年被降價(jià)、拐點(diǎn)、崩盤等言論充斥，在日趨低迷的成交數(shù)據(jù)與不斷傳出的地方救市喧鬧聲中，樓市走向如同霧里看花。7月16日，在三亞舉行的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，任志強(qiáng)、劉曉光、秦虹、鐘偉等房地產(chǎn)業(yè)界大佬及專家齊聚一堂，當(dāng)前形勢和未來樓市走向成為熱議的焦點(diǎn)。盡管大家對當(dāng)前樓市的下行趨勢沒有疑義，但談及未來市場的走勢，卻出現(xiàn)了觀點(diǎn)的激烈交鋒，“看漲派”與“看跌派”各執(zhí)一詞。

　　“任志強(qiáng)同志是個(gè)一根筋的同志，認(rèn)為房價(jià)會(huì)一直上漲，但實(shí)際上民眾對房價(jià)上漲的信心已發(fā)生逆轉(zhuǎn)。”北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉直言，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在所面臨的情況將是振蕩下行和軟著陸的過程，振蕩下行意味著今年下半年和明年市場情況不如今年上半年，而且從現(xiàn)在到未來三年都將是震蕩下行、分化兼并重組的過程。

　　隨后發(fā)言的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)則現(xiàn)場反駁：“雖然鐘偉先生不同意我上漲的觀點(diǎn)，但城鎮(zhèn)化大背景下，中國房地產(chǎn)沒有泡沫。”

　　共識：全國樓市已進(jìn)入下行周期

　　2014年上半年，經(jīng)過此輪調(diào)整，全國樓市下行趨勢明顯。據(jù)研究機(jī)構(gòu)REICO發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場季度報(bào)告》顯示，前五個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為14.7%，而前6個(gè)月該數(shù)字則下行至14.1%，這一增速比年初和去年同期有明顯的回落。從區(qū)域來看，不僅三四線城市在調(diào)整，一線城市的調(diào)整力度也非常大。該報(bào)告顯示，在二手房成交量、成交價(jià)格以及房屋新開工面積上，上半年一線城市的降幅也是較大的。

　　該結(jié)論也得到了現(xiàn)場多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。

　　住建部政策研究主任秦虹便指出，剛剛過去的前六個(gè)月，房地產(chǎn)的成交面積、成交金額雙雙出現(xiàn)了負(fù)增長。不僅如此，房地產(chǎn)市場的末端銷售指標(biāo)和前端指標(biāo)也雙雙出現(xiàn)了增長速度下滑的現(xiàn)象。其中，有兩個(gè)指標(biāo)已經(jīng)跌到了歷史的較低點(diǎn)。一是開發(fā)企業(yè)的資金來源，1-5月份只有3.6%的增長速度，這是歷史的低點(diǎn)；二是全國房地產(chǎn)新開工面積，上半年出現(xiàn)了20%左右的負(fù)增長，這也是歷史的低點(diǎn)。

　　“盡管如此，今年的房地產(chǎn)市場仍然是調(diào)整，而不是崩盤或者是暴跌。”秦虹強(qiáng)調(diào)。

　　“從今年上半年的情況來說，趨勢性的下行和整體性的過剩沒有任何的好轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)面臨的主要問題不是開發(fā)貸款的問題，而是銷售端信心動(dòng)搖、銷售節(jié)奏減緩，即預(yù)售款和定金大幅度減少的問題。”鐘偉表示，公眾和開發(fā)商、政府、購房者對房價(jià)信心的預(yù)期不是正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，而是已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。“對房價(jià)的預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)了，這種逆轉(zhuǎn)是難以改變的。”

　　對于下行趨勢下地方政府的救市行為，中南控股有限公司董事、中南地產(chǎn)集團(tuán)總裁陳小平直言，現(xiàn)在的房地產(chǎn)供求關(guān)系出現(xiàn)了大幅度的轉(zhuǎn)變，而政府的一道命令或者一紙文件就都難以扭轉(zhuǎn)這種態(tài)勢。對開發(fā)商來說，要做好應(yīng)對房地產(chǎn)長期處于“冬天”模式的心理準(zhǔn)備。

　　爭議：未來形勢是否會(huì)惡化？

　　秦虹PK鐘偉：下半年是否好于上半年?

　　對于未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢，秦虹與鐘偉呈現(xiàn)兩種截然不同的觀點(diǎn)。

　　秦虹表示，下半年樓市將明顯好于上半年。主要表現(xiàn)在五個(gè)方面：頭先，預(yù)計(jì)銷售和投資的基數(shù)下半年好于上半年。因?yàn)?013年房地產(chǎn)的銷售和投資兩個(gè)指標(biāo)都是前高后低，也就是說上半年是高基數(shù)，下半年的基數(shù)降低，基數(shù)指標(biāo)有利于房地產(chǎn)下半年的走勢。

　　其次，整體的信貸環(huán)境會(huì)好于上半年?？偹苤?，信貸的投放已經(jīng)從過去的年度管理變成了現(xiàn)在的月度、額度管理，在政策改變的情況下，預(yù)計(jì)下半年的信貸環(huán)境和過去相比會(huì)變好。

　　第三，開發(fā)企業(yè)積極實(shí)行價(jià)格促銷策略，從目前來看，效果是良好的。第四，下半年的供應(yīng)量仍然會(huì)上升，消費(fèi)者的選擇有利于銷售的增長。較后，地方政府紛紛出臺樓市調(diào)整政策，有利于市場的恢復(fù)。

　　對此，鐘偉指出，房地產(chǎn)市場現(xiàn)在所面臨的情況將是振蕩下行和軟著陸的過程，振蕩下行意味著今年下半年和明年市場情況不如今年上半年。

　　“短期就是未來六個(gè)季度，今年下半年到明年的結(jié)論是，經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步的下行，今年有微刺激，因此有微效果，明年再有微刺激，但是效果更加的微弱，后果更加的不好。因此明年的經(jīng)濟(jì)增速要比今年略微低，大概是7.2%甚至是更低。這種情況之下，中國在未來的兩、三年面臨更多的情況是經(jīng)濟(jì)振蕩下行，從通貨膨脹轉(zhuǎn)向通貨緊縮，百業(yè)簫條的現(xiàn)象。”鐘偉如是說。

　　鐘偉PK任志強(qiáng)：房地產(chǎn)震蕩下行與泡沫論

　　在很長一段時(shí)間，任志強(qiáng)對房價(jià)一直持上漲的觀點(diǎn)，有贊同亦有反駁者。而在鐘偉看來，“任志強(qiáng)同志是個(gè)一根筋的同志，認(rèn)為房價(jià)會(huì)一直上漲，但實(shí)際上民眾對房價(jià)上漲的信心已發(fā)生逆轉(zhuǎn)。”

　　“在座的有誰堅(jiān)定不移的相信，在未來五到六年，中國商品房的價(jià)格將永遠(yuǎn)上漲，更多的人會(huì)說漲漲跌跌也很正常，但愿不要大跌，這就是2007年到和2009年跟現(xiàn)在的不同，對房價(jià)的預(yù)期已經(jīng)逆轉(zhuǎn)了。”鐘偉現(xiàn)場發(fā)問。

　　“調(diào)整房地產(chǎn)的供求格局只有兩種，一種是加速銷售節(jié)奏，另一種是強(qiáng)制新購置土地和新開工進(jìn)行剎車，甚至形成爛尾樓，后面的情況會(huì)不斷的發(fā)生。” 鐘偉表示。

　　“房地產(chǎn)市場現(xiàn)在所面臨的情況將是振蕩下行和軟著陸的過程，振蕩下行意味著今年下半年和明年市場情況不如今年上半年。雖然今年上半年銷售面積有所回落，但是銷售價(jià)格回落不夠大。更重要的是，目前房地產(chǎn)面臨嚴(yán)峻的庫存問題，因此房地產(chǎn)行業(yè)本身從現(xiàn)在到未來的三年都是振蕩下行、分化兼并重組的過程。”對于未來的走勢，鐘偉如是說。

　　對于鐘偉的點(diǎn)評，任志強(qiáng)在隨后的主題演講中直接進(jìn)行了反駁：“雖然鐘偉先生不同意的上漲觀點(diǎn)，但城鎮(zhèn)化大背景下，中國房地產(chǎn)沒有泡沫。”

　　任志強(qiáng)指出，城市化的過程是總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程，如果經(jīng)濟(jì)能夠保證6%到7%的增速，這無疑會(huì)加速城鎮(zhèn)化的發(fā)展。“不要認(rèn)為10%的增長才叫增長，縱觀德國、美國等發(fā)達(dá)國家，他們每年2%到3%的漲幅也稱為迅速的增長。”任志強(qiáng)說。

　　在任志強(qiáng)看來，如果地產(chǎn)有泡沫，那就是限購、限貸及保障房吹大的。

　　“頭先，被限購限貸擠出的人群去了做海外投資，1-5月份，境內(nèi)投資少了2000億元，而購購境外資產(chǎn)卻為2000億元;其二，個(gè)貸政策擠出效應(yīng)巨大，使得一些成交量受到了很大影響;其三，保障房及棚戶區(qū)產(chǎn)生的擠出效應(yīng)，這部分供應(yīng)量迅速增加，稀釋了部分購購力。”任志強(qiáng)說。

　　任志強(qiáng)指出，下半年樓市是否可以轉(zhuǎn)正，要看保障性住房的水分。雖然一部分保障房也在銷售，但并沒有計(jì)算在商品房的銷售范圍內(nèi)。因此，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)會(huì)顯示銷售額和銷售量下降。但是，如果將保障房計(jì)算在內(nèi)，全年的銷售量會(huì)維持在5000萬套左右，這一數(shù)據(jù)是去年以來的個(gè)高峰期。

　　劉曉光：樓市并未出現(xiàn)根本性拐點(diǎn)

　　在秦虹與鐘偉膠著于下半年房地產(chǎn)是否好于上半年、在任志強(qiáng)列出大把數(shù)據(jù)舌戰(zhàn)鐘偉時(shí)，頭創(chuàng)集團(tuán)的董事長劉曉光則表示：“本輪房地產(chǎn)的下行因?yàn)橛兄匾叩母蓴_，我們甚至可能無法判斷，本輪下行是真的下行，還是價(jià)格戰(zhàn)。”

　　劉曉光指出，房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整是正常的，前短期的振蕩是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整必然的現(xiàn)象。由于支撐中國房地產(chǎn)的綜合要素并沒有改變，因此，從中國房地產(chǎn)的需求和狀態(tài)來看，還沒有出現(xiàn)根本性的拐點(diǎn)，在未來的十年到二十年，房地產(chǎn)仍然有空間。

　　“土地或新開工方面可能會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。但是，真正判斷需求是否出現(xiàn)拐點(diǎn)，現(xiàn)在還沒有足夠的依據(jù)。除了住宅之外，房地產(chǎn)市場還有其他產(chǎn)品予以支撐，像商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)振蕩的結(jié)果是大不一樣的?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)，確實(shí)開始出現(xiàn)了分化，除了住宅之外，還有醫(yī)療、養(yǎng)老等等，產(chǎn)業(yè)發(fā)展得越來越明顯。”

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