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房地產(chǎn)評估及評估業(yè)務(wù)簡談

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 731 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

房地產(chǎn)評估主要有資產(chǎn)評估,土地評估,房產(chǎn)評估等幾類。我們主要來探討二手房交易當(dāng)中的房產(chǎn)評估。

目前,在深圳的二手房交易當(dāng)中,評估出現(xiàn)的機率非常高,究其原因,是因為深圳購房者貸款的比例占大多數(shù)。

  按照銀行規(guī)定,凡是購購二手房要找銀行貸款的都必須有由商業(yè)評估機構(gòu)出具的評估報告,然后銀行根據(jù)評估報告中的評估金額確定貸款金額。雖然有評估機構(gòu)的評估報告,但是銀行還是會對評估報告進行審核,所以銀行往往會有指定的評估機構(gòu)負責(zé)其本行的房產(chǎn)評估,因為房地產(chǎn)評估中會有一定風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)評估工作可能出現(xiàn)的風(fēng)險

  房地產(chǎn)評估工作的成果是以評估報告的形式體現(xiàn)的,房地產(chǎn)評估報告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價過程和估價成果的文件,是給委托方的書面答復(fù),是關(guān)于估價對象的客觀合理價值或價格的研究報告。因此,評估報告所給出的是房地產(chǎn)在某一時點的符合客觀的合理的價格,而不是一個實際的成交價,更不是房地產(chǎn)的實際取得成本。因此,評估報告結(jié)果的確定性和評估對象市場價格的不確定性存在天然矛盾,這就決定了評估工作的風(fēng)險性。評估工作在實踐中可能會出現(xiàn)以下風(fēng)險:

 ?。薄⒃u估報告的估價目的和估價用途不符的風(fēng)險。估價目的是估價結(jié)構(gòu)的期望用途,是建立較終評估價值結(jié)論的基礎(chǔ),所以,一旦估價目的確定了,評估價值結(jié)論是與之相映射的,它不因估價報告作用不同而變動。但有時評估委托方出于節(jié)省評估經(jīng)費等原因,總希望一份評估報告能用于各種用途,因此,我們可以設(shè)想當(dāng)一份以轉(zhuǎn)讓價值、保險價值、課稅價值等為估價目的評估報告用于房地產(chǎn)低押貸款參考依據(jù)時,報告提供不恰當(dāng)?shù)男畔?,就可能造成決策者的判斷失誤。由于評估報告的估價目的和估價用途不符的風(fēng)險,雖然與委托方和報告的使用者有關(guān),但還是評估師應(yīng)避免和防范的。

 ?。?、委托方提供虛假情況的風(fēng)險。雖然我國市場經(jīng)濟已有較大發(fā)展,但不可否認的是一些法規(guī)制度還亟待完善,不誠信現(xiàn)象仍時有發(fā)生,在這種背景下,部分利欲熏心的人為達到其不可告人的目的,不惜向評估師提供虛假情況,甚至采用欺騙和違法的手段。如果評估師不能洞察這些虛假信息和資料,必然會出具與事實不符的評估報告。如果評估師因此產(chǎn)生較大失誤,就有可能被人認為與委托方同流合污而引發(fā)訴訟。

 ?。?、評估原則、程序和方法使用不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中規(guī)定了房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循的原則、程序和方法,但具體情況是千差萬別的,程序和方法也不是一成不變的。比如對房地產(chǎn)抵押價值的評估一般應(yīng)采用市場比較法為基準(zhǔn)進行評估,替代原理是市場比較法的理論依據(jù)。如何判斷市場的完善性,如何正確選取參照對象,如何對有關(guān)因素進行恰當(dāng)修正等都有賴于評估師按其專業(yè)判斷能力判斷市場是否存在偏差,所采取的程序和方法是否科學(xué)、適用。評估師如果不能遵守評估原則的精神,運用了帶有明顯缺陷的程序和方法,就極易出具錯誤的評估報告。特別應(yīng)指出的是,有時房地產(chǎn)評估機構(gòu)之間不正當(dāng)?shù)膲簝r競爭,造成了評估成本的不正常壓縮,必然減少評估人員的外勤工作量,影響評估程序的正常實施和評估方法的選擇,這樣很容易造成評估工作缺陷,使評估工作偏差加大,增加了評估工作的風(fēng)險。

  4、評估師素質(zhì)的風(fēng)險。評估工作執(zhí)行的好壞,評估報告水平高低歸根結(jié)底取決于評估師自身素質(zhì)水平,評估師素質(zhì)包括業(yè)務(wù)素質(zhì)、道德素質(zhì)等,評估師的素質(zhì)越高,評估工作風(fēng)險越小,反之,評估工作風(fēng)險就越大。如果評估工作者業(yè)務(wù)素質(zhì)低,就可能出現(xiàn)工作過失、報告誤導(dǎo),如果評估工作者道德素質(zhì)不過關(guān),出現(xiàn)欺詐、違約、泄密、濫用評估資格的現(xiàn)象,是可以預(yù)見的。

房地產(chǎn)評估的原則有:

(1) 合法原則

(2) 較高較佳使用原則

(3) 替代原則

(4) 估價時點原則

  在估價師評估物業(yè)價值的時候,必須符合以上幾大原則,以保證評估報告的公正性。

在二手房評估中通常有以下幾種評估方法:

(1) 成本法

(2) 市場比較法

(3) 租金收益法

目前在大多數(shù)情況下還是使用市場比較法。

房地產(chǎn)評估流程一般如下:

1. 三級市場交易成功,并且購方需向銀行按揭貸款。

2. 評估業(yè)務(wù)員在得知物業(yè)地址后約客戶到現(xiàn)場實地勘察(查看物業(yè)裝修情況,了解周邊物業(yè),以及給物業(yè)拍照)。

3. 估價師根據(jù)物業(yè)位置,樓層,以及物業(yè)勘察情況,通過市場比較法來確定物業(yè)實際價格。

4. 在評估報告上由估價師簽名并蓋章,同時蓋上公司的公章。

評估業(yè)務(wù)來源:

1. 銀行

2. 三級市場的地鋪

3. 法院

4. 政府的舊城改造,道路,橋梁建設(shè)等。

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