評估對于老百姓來說曾是個遙遠而陌生的事兒，近年來隨著私房二級市場的開放，特別是散戶購房浪潮的掀起，房產(chǎn)評估開始走進百姓生活，無論是公積金、按揭購房，還是二手房交易都離不開它。時下，公房上市成為京城樓市的熱點，相應(yīng)的，二手房房價如何評估，誰說了算，誰來監(jiān)督這些評估機構(gòu)等問題，也成為人們倍加關(guān)注的細節(jié)。

　　■私房上市評估走進百姓生活

　　在公房上市之前，私房二級市場便已開放多年。北京市的私房置換活動幾乎每年都有，一些私房交易市場、房產(chǎn)評估事務(wù)所或聯(lián)手或單獨推出房產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。

　　1996年8月，北京康正房地產(chǎn)評估事務(wù)所開始為個人提供住宅金融、購房咨詢、價格評估等多項綜合服務(wù)的房地產(chǎn)評估服務(wù)。起初，大多數(shù)人還不了解房地產(chǎn)評估的重要性，將評估收費打入“額外開銷”，前來事務(wù)所要求評估的個人都是出于抵押貸款的需要，遠非“自覺自愿”?，F(xiàn)在則大大不同，即使不進行評估業(yè)務(wù)，每天咨詢的人都絡(luò)繹不絕，咨詢內(nèi)容也不限于貸款購房了，開始涉及到私房轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等方面。房地產(chǎn)評估已經(jīng)悄然步進百姓的生活。

　　■二手房交易評估成為難點

　　日前，北京市城建工程開發(fā)公司同東城區(qū)房地產(chǎn)交易市場聯(lián)手推出“補齊差價，以舊換新”的差價換房業(yè)務(wù)，這是京城開發(fā)商和中介市場的頭次合作。在業(yè)務(wù)推出后，4天之內(nèi)便有近300人填寫登記。其大多數(shù)登記者是私房者和已購公房產(chǎn)權(quán)的職工。在實際操作上，投資者認為較有把握的還是個人產(chǎn)權(quán)房，因為這類房子受限制的因素較小。但較讓登記者關(guān)心的問題是，他們的舊房到底值多少錢？一些人對評估的權(quán)威性、純潔性心存疑慮。據(jù)悉，今年初北京的私房換房大會上，參與者盛況，但成交者，其原因之一就是市場不規(guī)范、一些中介包括評估環(huán)節(jié)的信譽度不高。這種情況在北京市的其他一些交易市場上都不同程度地存在著。

　　差價換房的評價缺乏政策法規(guī)的規(guī)范，成為北京歷屆換房活動的操作難點。

　　■選什么樣的評估事務(wù)所才放心

　　進行房地產(chǎn)抵押貸款的評估，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，一定要委托具有北京市房屋土地管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)評估資質(zhì)證書的機構(gòu)?，F(xiàn)在北京市有大約100余家，由于各評估機構(gòu)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向、工作經(jīng)驗、人員素質(zhì)也有一定差異，因此委托信譽較好的機構(gòu)為好。

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，“申請設(shè)立房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，必須具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價專業(yè)人員和規(guī)定的注冊資本”，具有經(jīng)營資格的估價機構(gòu)，由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)專業(yè)人員狀況、經(jīng)營業(yè)績和注冊資本評出不同等級。不同等級的評估機構(gòu)可承攬業(yè)務(wù)的地域范圍及價值數(shù)額不同。因而當事者在選擇事務(wù)所時，除了要查驗經(jīng)營資格外，還應(yīng)要求事務(wù)所出示等級資質(zhì)證書，根據(jù)等級可以對該事務(wù)所的業(yè)務(wù)水平

有個大概了解。

　　■評估行為正在規(guī)范之中

　　房地產(chǎn)系統(tǒng)內(nèi)的機構(gòu)，還有眾多審計師事務(wù)所、資產(chǎn)評估事務(wù)所、銀行及其他咨詢中介機構(gòu)也都推出評估業(yè)務(wù)。由于其歸屬系統(tǒng)不同，評估標準也有所差別，行業(yè)管理一度較為混亂。少數(shù)估價師甚至偏離了公正誠信的原則，為謀求私利，不顧國家及當事人的權(quán)益。隨著一系列管理法規(guī)的頒布，目前分級管理的格局逐步形成。針對行業(yè)中的不正當競爭、不合理收費和越級評估等等行為，有關(guān)部門都指定了相應(yīng)的法規(guī)加以約束，必要時予以干預(yù)和處理。

　　■公房上市呼喚評估規(guī)范

　　像北京置業(yè)家園房屋置換咨詢有限公司這種因二級市場的啟動而新成立類似的公司和市場目前北京還有兩家，分別為北京市房地產(chǎn)交易和建筑市場一層的百姓房屋交易市場。

　　但有關(guān)人士稱，目前北京現(xiàn)有公房約1．5億平方米，已售出公有住房近100萬套，其中可上市出售的達6000多萬平方米，市場呼喚更為規(guī)范、有效的為個人購賣或差價置換房屋的運作模式，并需要一批素質(zhì)高、信譽高、效率高的中介服務(wù)機構(gòu)。其中包括人們尤為關(guān)注的房產(chǎn)評估。

　　■公房上市交易價格雙方定協(xié)定失當交由政府評估

　　近日，市政府有關(guān)開放二級市場的政策出臺了，其核心和運作規(guī)則之一就是交易價格怎么定。

　　已購公有住房和經(jīng)濟適用住房進入市場的購賣成交價格，由購賣雙方當事人協(xié)商確定。

　　購賣雙方當事人應(yīng)當在簽訂書面合同后30日內(nèi)，到房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門辦理轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)。這時，該房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當對購賣雙方當事人申報的購賣成交價格進行核實，申報的購賣成交價格明顯低于屆時市場價格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)當進行現(xiàn)場勘察和評估，并按照評估的價格計算應(yīng)當繳納的稅費。

　　購賣雙方當事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起15日之內(nèi)，向市房屋土地管理局申請復(fù)核，市房地局應(yīng)當自接到復(fù)核申請書之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。

　　■舊房上市能估多少價

　　北京住宅二級市場開放前的近一年時間里，置業(yè)家園公司曾就此問題考察了開放較早的上海、廣州、天津等外省市，得出的基本參數(shù)是價位基本上是同地理位置商品房的2／3左右，現(xiàn)行房屋租金的100倍。王先生說：住宅二級市場的價格體系非常復(fù)雜。售價太低賣房人認為難于接受，市場啟動不了；售價偏高購房人難于消化，市場也啟動不了。而從目前上市交易的舊房看，優(yōu)勢是基本上都在三環(huán)以內(nèi)，交通方便，購物方便，地理位置好，缺點是房子舊、戶型基本都比較小、設(shè)計也比較落后、物業(yè)不健全。經(jīng)過初步調(diào)查，登記出售和購購二手房的人員結(jié)構(gòu)以普通市民居多。對出售舊房價位在同位置商品房的2／3左右這一參考數(shù)據(jù)，購房人表示出的接受程度比賣房人要好。賣房人更多地希望評估企業(yè)能夠有房屋各方面的更為詳細的評估指標。

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