閻先生和妻子在法院離婚，法院委托評(píng)估公司對(duì)兩套夫妻共有房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，沒想到評(píng)估公司隨意下載網(wǎng)上廣告作價(jià)，導(dǎo)致他多支付給妻子近60萬(wàn)元。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，拿廣告充當(dāng)交易案例的情況在房產(chǎn)評(píng)估業(yè)已成普遍現(xiàn)象，有評(píng)估師坦承：其評(píng)估報(bào)告就是先下載廣告，再在現(xiàn)成模板上填空。

　　評(píng)估亂象

　　三天就能出評(píng)估報(bào)告

　　閻先生和妻子分居了兩年之久，離婚只是時(shí)間的問(wèn)題。

　　2011年4月，閻先生的妻子向通州法院提出離婚訴訟，法院在審理過(guò)程中，委托了一家名為“北京京評(píng)價(jià)格評(píng)估有限公司”的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)夫妻共有的兩套房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

　　這兩套房產(chǎn)，一套位于北京市通州區(qū)的京貿(mào)國(guó)際公寓內(nèi)，總面積為169平方米，三室二廳，另一套在河北省廊坊市燕郊鎮(zhèn)的達(dá)觀別墅小區(qū)，總面積為360平方米。

　　依據(jù)評(píng)估有關(guān)規(guī)定，通州區(qū)法院應(yīng)該向北京市高端人民法院提出委托評(píng)估的申請(qǐng)，然后由北京市高端人民法院進(jìn)行“搖號(hào)”，確定由哪一家評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行評(píng)估。整個(gè)搖號(hào)的過(guò)程應(yīng)該是通知各方當(dāng)事人一起參加。但閻先生在接受記者采訪時(shí)卻表示，自己根本沒有接到過(guò)任何通知，更沒有到場(chǎng)參加搖號(hào)，他所接到的就是一份由法院轉(zhuǎn)交給他的《價(jià)格評(píng)估報(bào)告書》。

　　這份評(píng)估報(bào)告顯示，通州區(qū)法院于2011年7月7日出具的委托書，京評(píng)價(jià)格評(píng)估有限公司在2011年7月11日就出具了書面的評(píng)估報(bào)告，在這五天的評(píng)估期限中還有兩天是周六、日，實(shí)際有效的工作日只有三天。

　　6個(gè)評(píng)估案例中5個(gè)交易不存在

　　北京京評(píng)價(jià)格評(píng)估有限公司出具的這份《價(jià)格評(píng)估報(bào)告書》一共有19頁(yè)，在報(bào)告中該公司反復(fù)地強(qiáng)調(diào)，對(duì)要評(píng)估的房產(chǎn)使用的是一種叫“市場(chǎng)法”的評(píng)估手段，還介紹了市場(chǎng)法的基本原理。

　　據(jù)介紹，“市場(chǎng)法是根據(jù)替代原理，將評(píng)估對(duì)象與近期已發(fā)生交易的類型評(píng)估對(duì)象比較，從已發(fā)生交易的類似評(píng)估對(duì)象的已知價(jià)格，修正得出評(píng)估對(duì)象價(jià)格的一種評(píng)估方法。”

　　對(duì)閻先生的兩套房產(chǎn)，京評(píng)公司在評(píng)估報(bào)告中援引了6個(gè)“交易案例”，分別是3套京貿(mào)國(guó)際公寓的交易案例和3套達(dá)觀別墅小區(qū)的交易案例。6個(gè)案例都顯示為“2011年7月”進(jìn)行的交易，既有交易總價(jià)數(shù)據(jù)，也有單價(jià)的數(shù)據(jù)。

　　在有限的三天之內(nèi)，價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)居然能找到6個(gè)已成交的交易案例，這讓閻先生頗感疑惑，他要求評(píng)估公司提供6個(gè)案例的詳細(xì)情況。

　　很快，京評(píng)公司向通州區(qū)法院傳真了6份在搜房網(wǎng)上下載的房地產(chǎn)廣告。閻先生注意到，那是兩家中介公司的業(yè)務(wù)員在網(wǎng)上發(fā)布的6條廣告信息，上面還有業(yè)務(wù)員的手機(jī)號(hào)。閻先生聯(lián)系到了5名業(yè)務(wù)員，結(jié)果證實(shí)廣告上的房屋都未賣出。

　　閻先生請(qǐng)5名業(yè)務(wù)員簽了證明文件，證明京評(píng)公司援引的6套“已交易”房屋中有5套未交易。

　　拿未售出的房屋廣告當(dāng)案例，是否該認(rèn)定《價(jià)格評(píng)估報(bào)告書》作假呢？當(dāng)閻先生向?qū)徖硭x婚案的法官咨詢時(shí)，法官卻稱，房地產(chǎn)評(píng)估太專業(yè)，他不懂，只能依照評(píng)估結(jié)果判案。

　　閻先生說(shuō)，因?yàn)樵u(píng)估報(bào)告把他的房屋價(jià)格作高，導(dǎo)致他多支付給妻子近60萬(wàn)元。

不看房子就知裝修狀況

　　閻先生告訴記者，京評(píng)價(jià)格評(píng)估有限公司在對(duì)京貿(mào)國(guó)際公寓的那套房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，根本就沒有進(jìn)入到該房屋里面。

　　那套房屋的鑰匙一直在他自己身上，前妻根本沒有那套房屋的鑰匙，也進(jìn)入不了房間，其他人自然更無(wú)法進(jìn)入該房間。“2011年7月7日到7月11日我始終在京貿(mào)國(guó)際公寓的家中，壓根就沒有人來(lái)敲過(guò)房門，但評(píng)估公司的人居然就能出具評(píng)估報(bào)告。”

　　閻先生打開評(píng)估報(bào)告，該報(bào)告中記載了這樣幾項(xiàng)內(nèi)容：“鑒定標(biāo)的京貿(mào)國(guó)際公寓裝修及設(shè)施狀況，簡(jiǎn)裝；建筑物現(xiàn)狀，較好；采光，一般”。

　　記者調(diào)查

　　出評(píng)估報(bào)告需15個(gè)工作日

　　2012年6月3日，記者分別與閻先生聯(lián)系過(guò)的那5名業(yè)務(wù)員通了電話，發(fā)布京貿(mào)國(guó)際公寓廣告的業(yè)務(wù)員告訴記者，已經(jīng)有2套售出，但銷售時(shí)間均晚于2011年7月。

　　記者又從燕郊的房屋交易管理部門獲悉，根據(jù)房屋交易記錄，在2011年7月的一整月內(nèi)，該小區(qū)壓根就沒有一套別墅售出。

　　6月6日，記者輾轉(zhuǎn)與京評(píng)價(jià)格評(píng)估有限公司的負(fù)責(zé)人李德勝通上了電話，李德勝頭先表示希望記者有什么問(wèn)題與法院溝通，他作為鑒定評(píng)估機(jī)構(gòu)不好表態(tài)。

　　在被問(wèn)到?jīng)]有進(jìn)入閻先生的房屋，特別是沒有看到房間內(nèi)裝修等情況如何進(jìn)行評(píng)估時(shí)，李德勝回答說(shuō)：理論上是可以評(píng)估的。

　　記者又問(wèn)，正常做一份評(píng)估報(bào)告需要多長(zhǎng)時(shí)間，李德勝明確回答：在所有材料齊全的情況下需要15個(gè)工作日。

　　虛構(gòu)交易價(jià)格成行業(yè)慣例

　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)在使用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要準(zhǔn)確搜集交易實(shí)例，包括：交易雙方情況及交易目的、交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況、成交價(jià)格、成交日期及付款方式等。

　　如果嚴(yán)格按照這一規(guī)定執(zhí)行，從網(wǎng)絡(luò)上搜集的房屋廣告內(nèi)容是完全不應(yīng)該作為交易實(shí)例出現(xiàn)的，那么北京市的諸多房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)到底是怎么執(zhí)行這一規(guī)定的呢？

　　記者頭先采訪了一家名為中聯(lián)的房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)一名專業(yè)評(píng)估人員表示：用房屋廣告很正常。

　　“如果被評(píng)估的小區(qū)在一段時(shí)間內(nèi)就是沒有交易實(shí)例怎么辦？”該評(píng)估人員反問(wèn)記者，“或者說(shuō)我們?nèi)シ抗芫植?，但是房管局根本就不向我們提供資料啊，那些交易資料畢竟都是保密的啊！”

　　而另外一家房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員更是細(xì)致地向記者介紹了他們普遍的操作方式：“我們都有專業(yè)的模板，被評(píng)估的房產(chǎn)位置、面積、樓層等所有的數(shù)據(jù)都是空白的，一旦接受了委托，直接在網(wǎng)絡(luò)上搜集到被評(píng)估房產(chǎn)所在小區(qū)的售房廣告，然后簡(jiǎn)單地進(jìn)行計(jì)算，就像填空一樣把空白處填上，一份報(bào)告就完成了，有可能法院上午委托，下午就能出報(bào)告。”

　　記者注意到，這兩家專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)都屬于正規(guī)的房屋作價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)，但接受采訪的兩名工作人員卻一再要求記者不要曝光該行業(yè)的內(nèi)幕，“畢竟誰(shuí)都這么干，我們還得在這個(gè)行業(yè)混飯吃呢！”

　　行業(yè)協(xié)會(huì)稱此做法不允許

　　中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)作為對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估師和經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行監(jiān)管的部門，承擔(dān)著規(guī)則的制定者和監(jiān)督者的雙重身份。2012年6月7日，記者電話采訪了該協(xié)會(huì)專門負(fù)責(zé)解答政策法規(guī)的程姓工作人員。

　　該工作人員在了解了閻先生的情況后指出，在網(wǎng)絡(luò)上搜集的房屋銷售廣告是完全不能作為交易案例出現(xiàn)在報(bào)告內(nèi)的，因?yàn)槟切V告上的價(jià)格并不是實(shí)際交易的價(jià)格，是不可靠的。

　　程姓工作人員告訴記者：“如果被評(píng)估的小區(qū)內(nèi)長(zhǎng)期沒有交易案例，評(píng)估機(jī)構(gòu)就應(yīng)該采取其他的評(píng)估辦法，例如采取建筑成本評(píng)估法等方法。”

　　評(píng)估瞎報(bào)告

　　多掏不老少
　　
　　“京評(píng)”中簽率高

　　全國(guó)各地法院系統(tǒng)涉及評(píng)估、拍賣等業(yè)務(wù)都要公開搖號(hào)，并把搖號(hào)結(jié)果公示在較高法的“人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)”上。

　　記者從該網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，市高院在今年1月公布的隨機(jī)搖號(hào)確定評(píng)估案件中，有141件涉及資產(chǎn)類評(píng)估，京評(píng)公司不但“幸運(yùn)”地?fù)u中了48件，且包攬了評(píng)估收費(fèi)較高的15件房地產(chǎn)類價(jià)格評(píng)估案。

　　一位業(yè)內(nèi)人士透露，京評(píng)公司只有三個(gè)人，每年卻要做幾百起法院委托的評(píng)估業(yè)務(wù)，真是低成本高效率的典范。

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