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住宅地產(chǎn)廝殺正酣 房企又忙于開辟新的戰(zhàn)場
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:時代周報 閱讀 534 次
20世紀70年代末,個對外開放的工業(yè)園區(qū)—蛇口工業(yè)園創(chuàng)立,工業(yè)地產(chǎn)隨之興起。2003年,業(yè)內(nèi)提出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念,并將之作為工業(yè)地產(chǎn)的升級與換代。也就是這一年,伴隨著政策東風,國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始進入密集開發(fā)階段。
綠地、保利、萬科、富力、碧桂園、招商等一線房企紛紛加入戰(zhàn)團。地方政府與房企的投資熱情下,產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量呈飆升之態(tài)。來自中國開發(fā)區(qū)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示,截至目前,經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)共有 220 家,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)數(shù)量達146家。
作為房地產(chǎn)細分市場的*大機會之一,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)仍被公認為*難的細分領(lǐng)域。蹣跚發(fā)展近30年,時至今日,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何輕重結(jié)合?又如何通過資本,像業(yè)務(wù)遍及全球77個主要城市的物流倉儲運營商—普洛斯那樣,形成地產(chǎn)開發(fā)部門、地產(chǎn)運營部門和基金管理部門“三核聯(lián)動的閉合資本循環(huán)體系”?*終,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將如何創(chuàng)新盈利模式?
繁榮背后,這都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商們必須直面的難題。
房企新戰(zhàn)場
從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn),再到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型更像是一場“游擊戰(zhàn)”。隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場化不斷加深,介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作的市場化主體則越來越多元化。
這其中不乏千億房企俱樂部中的成員。
萬科曾明確表示,公司未來將在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外,積極拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。
早在2012年,萬科就曾在鄭州接手美銘全球高新智慧產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)。2014年,東莞萬科綜合產(chǎn)業(yè)園項目正式簽約落戶大朗鎮(zhèn)石廈村,總投資6.5億元。同年,萬科聯(lián)手老牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商天安數(shù)碼城集團在上海拿下一塊占地面積16萬平方米的產(chǎn)業(yè)用地。
無獨有偶,另一家千億房企保利地產(chǎn)也在今年7月中旬揮師產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),其項目南沙保利電商港總建筑面積約75萬平方米,并于2016年7月13日正式啟動全球招商。
據(jù)保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英介紹,南沙項目定位為跨境產(chǎn)業(yè)園區(qū),將聚集跨境商務(wù)、港航服務(wù)、制造研發(fā)、保稅展貿(mào)四大產(chǎn)業(yè)。
與萬科、保利從產(chǎn)業(yè)園切入的模式不同,碧桂園則憑借科技小鎮(zhèn)全面進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟效益不僅體現(xiàn)在經(jīng)濟周期的對沖機制和穩(wěn)定期,還能成為優(yōu)質(zhì)土地、優(yōu)惠政策、中周期利潤、相關(guān)業(yè)務(wù)的重要來源。”在今年 8月舉行的碧桂園“產(chǎn)城融合戰(zhàn)略”發(fā)布會現(xiàn)場,碧桂園助理總裁向俊波向時代周報記者透露,公司目前已有三個科技小鎮(zhèn)項目啟動,“我們5年內(nèi)會安排不少于1000億元的投入,計劃在深圳周邊建設(shè)10個有差異化的科技小鎮(zhèn),并實現(xiàn)模式輸出”。
這意味著,從未接觸過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的碧桂園需要招兵買馬,從而順利進軍這一細分領(lǐng)域。
這一次,碧桂園找來了幫手戴宏亮。作為前天安數(shù)碼城(集團)有限公司(以下簡稱“天安數(shù)碼城”)總裁,現(xiàn)任深圳百富東方投資有限公司(以下簡稱“百富東方”)董事長的戴宏亮深諳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營之道。
成立于1990年的天安數(shù)碼城是中國*具規(guī)模的城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營企業(yè),其模式本質(zhì)上就是成長性企業(yè)集聚發(fā)展的服務(wù)平臺。天安數(shù)碼每到一個城市就會將各地的成長性中小企業(yè)集聚起來,通過服務(wù)平臺的提供、上下游產(chǎn)業(yè)鏈的建立,促進企業(yè)在園區(qū)里更好更快地發(fā)展。
時代周報記者了解到,2016年6月22日,碧桂園與戴宏亮名下的百富東方合作成立深圳碧桂園百富產(chǎn)城發(fā)展有限公司(以下簡稱“碧桂園百富發(fā)展”),具體分工來看,百富東方將主要負責產(chǎn)業(yè)引入和運營,碧桂園則主要負責項目硬件建設(shè)開發(fā)和運營。
盈利難題
繁榮背后的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),卻因監(jiān)管缺位而潛藏隱患。
余英曾強調(diào),保利的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目不通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)圈地搞住宅和商業(yè)開發(fā),而是潛心產(chǎn)業(yè)園運營。
圈地另作他用,正是當下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)存在的亂象。由于產(chǎn)業(yè)土地價格較低,不少開發(fā)商采用以產(chǎn)業(yè)項目立項,然后變更土地用途,開發(fā)商業(yè)和住宅項目,或者二次轉(zhuǎn)讓獲取高額土地升值收益。
以北京為例。時代周報記者查閱數(shù)據(jù)顯示,2015年上半年,北京住宅用地平均樓面地價達到15072.29元/平方米,工業(yè)用地平均樓面地價為1425.99元/平方米,處于“價格洼地”。這為一些開發(fā)商提供了套利空間。
中國不動產(chǎn)研究專項課題組的調(diào)研顯示,產(chǎn)業(yè)園園區(qū)開發(fā)重房產(chǎn)、輕產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象不可忽視?!安糠謭@區(qū)存在舍本逐末,過度強調(diào)地產(chǎn)項目開發(fā),而輕視產(chǎn)業(yè)環(huán)境搭建的問題,隨之帶來空置率高企,新區(qū)變成‘鬼城’。”而以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為名的投機現(xiàn)象出現(xiàn),可能成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的*大隱憂。
房企進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的另一個考驗則是,無論是前期投資建設(shè)還是后期管理運營,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都是以資本鏈條為主軸進行操作,要求企業(yè)有非常強大的資金保障和融資能力。不過,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又是一個天生融資渠道匱乏的產(chǎn)業(yè),且開發(fā)和運營期均比較長,這讓部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商承擔著高負債運營的風險。
有業(yè)內(nèi)分析人士認為,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的不在于批發(fā)土地,而在于后期運營,并*終達到資產(chǎn)證券化。
在這種情況下,普洛斯成為了多數(shù)房企在發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的過程中學習的對象。美國起家,新加坡上市,普洛斯是擁有1/3中國血統(tǒng)的物流倉儲提供運營商。
所謂“普洛斯模式”,即在傳統(tǒng)物業(yè)自持下兩倍的財務(wù)杠桿基礎(chǔ)上,又獲得了5倍的股權(quán)資金杠桿,從而使公司資本的總杠桿率達到10倍。更重要的是,將開發(fā)部門90%以上的資產(chǎn)置入基金,使得普洛斯提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤,將投資回收期從10年以上縮短到2-3年。同時,快速回籠的資金被用于新項目開發(fā),項目成熟后再置入基金,從而形成物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理部門間的閉合循環(huán)。
平安銀行將為碧桂園科技小鎮(zhèn)企業(yè)提供包括股權(quán)融資、互聯(lián)網(wǎng)金融、資產(chǎn)管理等服務(wù)。而廣州保利電商港方面也透露,公司將在項目運作的同時為金融化做準備,達到一定條件就可進行相關(guān)操作。據(jù)悉,保利集團目前旗下已有信保基金、保利資本兩家資金運作平臺。
不過,普洛斯模式是否真正適用于中國?產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與基金能否發(fā)揮協(xié)同作用?一切仍未有確切答案。
作者介紹
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