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“取消限購(gòu)”傳言下的樓市生態(tài):市場(chǎng)神經(jīng)緊繃 價(jià)格博弈正酣

  編輯:admin   發(fā)布日期:2018-10-29 09:28:19  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道   閱讀 841 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

近日,一則有關(guān)“取消限購(gòu)令”的傳言在業(yè)內(nèi)迅速發(fā)酵。傳言稱,根據(jù)國(guó)辦在今年5月發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展涉及產(chǎn)權(quán)保護(hù)的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的通知》(即“29號(hào)文”),到今年10月底,國(guó)務(wù)院和地方政府制定的有違產(chǎn)權(quán)保護(hù)的相關(guān)文件將被清理,其中就包括各地出臺(tái)的“限購(gòu)令”。

該傳言因論據(jù)不充分、邏輯存在漏洞,很快被證明屬于謠言。

但該消息對(duì)市場(chǎng)的影響不可忽視,除了被大量傳播外,近幾日,A股和港股的地產(chǎn)板塊都曾出現(xiàn)大漲。

分析人士指出,這反映出當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種緊張情緒。自2016年初以來(lái),全國(guó)范圍內(nèi)的樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了超過(guò)30個(gè)月。受此影響,房企頻繁采取價(jià)格促銷策略,從而維持現(xiàn)金流。二手房市場(chǎng)的價(jià)格拉鋸戰(zhàn)同樣激烈。

有房企人士直言,在政策和市場(chǎng)的壓力下,“供需雙方的神經(jīng)高度緊繃”,任何一絲政策變化都有可能打破平衡。這也是謠言能夠迅速發(fā)酵的原因。

傳言擾市

“29號(hào)文”出臺(tái)于今年5月,按照規(guī)定,到今年10月底,國(guó)務(wù)院和地方政府制定的有違產(chǎn)權(quán)保護(hù)的相關(guān)文件將被清理。

對(duì)于其中是否包含“限購(gòu)令”,中原地產(chǎn) 分析師張大偉指出,該文件并非關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域,而是國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于開(kāi)展涉及產(chǎn)權(quán)保護(hù)的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的通知。因此其與“限購(gòu)令”的存廢完全無(wú)關(guān)。

他還表示,“29號(hào)文”的依據(jù),是國(guó)務(wù)院于2016年11月出臺(tái)的《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見(jiàn)》。該意見(jiàn)是產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面的重要文件,但同樣與房地產(chǎn)領(lǐng)域的“限購(gòu)令”無(wú)關(guān)。

張大偉表示,取消“限購(gòu)令”的消息屬于“假新聞”。

10月26日早間,人民網(wǎng)亦發(fā)文稱,通過(guò)向權(quán)威部門(mén)求證獲知,上述消息并不屬實(shí)。同樣是今年5月,住建部曾印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》,重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松,并對(duì)進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出了關(guān)于加快制定實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃、抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、切實(shí)加強(qiáng)資金管控、大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序等6項(xiàng)明確要求。

雖然被證偽,但該消息引發(fā)的余波并未平息。除了消息被大量傳播外,10月26日,在大盤(pán)繼續(xù)陰跌的情況下,A股房地產(chǎn)板塊逆勢(shì)上漲2.17個(gè)百分點(diǎn),成為領(lǐng)漲板塊。其中,臥龍地產(chǎn)、華業(yè)資本、中糧地產(chǎn)等6只股票漲停。

港股中的內(nèi)房股則于10月25日大漲,但到10月26日時(shí)已歸于平靜。

市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為,在此輪地產(chǎn)股的異動(dòng)中,“取消限購(gòu)令”傳聞起到了關(guān)鍵作用。當(dāng)然,“首套房貸利率下調(diào)”、“房貸放款提速”等消息的影響也不可忽視。

價(jià)格博弈

“任何有關(guān)樓市調(diào)控松綁的消息,都會(huì)快速傳播。”北京大興區(qū)某商品房項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

自2016年3月南京、蘇州等地出臺(tái)調(diào)控措施至今,本輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)了30個(gè)月以上,時(shí)長(zhǎng)超過(guò)以往任何一輪調(diào)控。在力度上,除以往的限價(jià)、限購(gòu)、限貸外,又增加了限售、限商兩大“殺招”。在廣度上,調(diào)控政策因地制宜,已經(jīng)細(xì)化到區(qū)、縣一級(jí)。

雖然過(guò)去兩年樓市交易規(guī)模不斷攀高,但從今年開(kāi)始,這些政策的影響逐漸顯現(xiàn)。

今年6月,因售價(jià)下調(diào),位于北京市通州區(qū)的“K2十里春風(fēng)”項(xiàng)目售樓處被業(yè)主“包圍”,并被要求退房。此后,合肥、長(zhǎng)沙、杭州、天津、鄭州等一批二線城市也陸續(xù)出現(xiàn)類似現(xiàn)象。當(dāng)年位居房?jī)r(jià)上漲“四小龍”之列的南京、廈門(mén),如今也出現(xiàn)區(qū)域性降價(jià)。

易居克而瑞指出,到今年9、10月,“無(wú)論是單個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目,還是整體市場(chǎng),折扣力度都在加大。”從單個(gè)房企來(lái)看,今年若恒大項(xiàng)目全部?jī)?yōu)惠政策疊加,住宅 折扣幅度可達(dá)7.4折,高于去年的8.5折。從整體市場(chǎng)來(lái)看,9、10月份今年房企折扣平均可達(dá)9.3折左右,高于去年的9.5折。

從官方的交易數(shù)據(jù)看,這些措施對(duì)刺激市場(chǎng)的作用相對(duì)有限,反而引起前期業(yè)主的不滿,以打砸售樓處為主的“維權(quán)”現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。

二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)類似局面。貝殼研究院通過(guò)對(duì)11個(gè)熱點(diǎn)城市的分析指出,今年第三季度,“業(yè)主掛牌量開(kāi)始下滑,已入市業(yè)主預(yù)期松動(dòng),掛牌價(jià)趨穩(wěn),調(diào)漲占比下滑。”即便如此,觀望情緒仍在加劇。

前述房企人士形容,當(dāng)前的市場(chǎng)“神經(jīng)緊繃”。開(kāi)發(fā)商雖然堅(jiān)守,但價(jià)格底線在不斷松動(dòng)。購(gòu)房者仍在觀望,“買了房子的人,盯著你會(huì)不會(huì)漲價(jià);沒(méi)買房子的人,盯著你會(huì)不會(huì)降價(jià)?!?/p>

他表示,其所在公司位于合肥的一個(gè)項(xiàng)目,由于前期定價(jià)過(guò)高,目前面臨較大的銷售壓力。但項(xiàng)目不敢直接降價(jià),因?yàn)椤凹扰聵I(yè)主鬧事,又怕影響公司在當(dāng)?shù)氐目诒?。目前,?xiàng)目不斷給總部報(bào)送預(yù)案,希望以比較小的代價(jià)實(shí)現(xiàn)今年的銷售和回款目標(biāo)。

今年第三季度以來(lái),向來(lái)供不應(yīng)求的北京市場(chǎng)供應(yīng)了一批限競(jìng)房,但遭遇網(wǎng)簽率低、去化緩慢的尷尬。在該人士看來(lái),這恰恰反映出持續(xù)調(diào)控下的樓市僵局。

調(diào)控風(fēng)向未變

按照以往的經(jīng)驗(yàn),這種僵局恐怕只能通過(guò)松綁調(diào)控來(lái)打破。這也被認(rèn)為是傳言頻出,且容易快速傳播的原因。

實(shí)際上,由于此輪調(diào)控時(shí)長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)以往,從今年上半年開(kāi)始,有關(guān)松綁調(diào)控的傳言就已出現(xiàn)。

今年年中,同樣因“29號(hào)文”引發(fā)的“限購(gòu)令”松綁傳言就曾有過(guò)一輪傳播,但 終被有關(guān)部門(mén)否認(rèn)。9月,網(wǎng)傳一份改革預(yù)售制度的評(píng)估函,引發(fā)了關(guān)于取消預(yù)售制度的傳言,住建部隨后否認(rèn)。10月,部分城市下調(diào)首套房貸利率,同樣被解讀為樓市調(diào)控松綁的信號(hào)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解,近期部分城市的確出現(xiàn)了價(jià)格管控中的“松綁”現(xiàn)象。如北京就在近期給一批單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)的豪宅項(xiàng)目發(fā)放了預(yù)售許可證。廈門(mén)也曾放寬高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、留學(xué)歸國(guó)人員的落戶條件。

但多數(shù)受訪者認(rèn)為,這并不意味著樓市調(diào)控將會(huì)有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。相反,張大偉認(rèn)為,樓市升級(jí)的調(diào)控政策內(nèi)容將不斷出現(xiàn),從而鞏固樓市調(diào)控的效果,避免政策邊際效應(yīng)遞減的情況出現(xiàn)。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),截至10月,今年全國(guó)累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)接近400次,比去年同期增加8成。

從政策類型上看,近期以治理市場(chǎng)亂象為主的做法占據(jù)多數(shù),這也體現(xiàn)出現(xiàn)階段樓市調(diào)控“打補(bǔ)丁”、“管秩序”的特征。

人民網(wǎng)亦援引主管部門(mén)的回應(yīng)指出,下一階段,各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)將堅(jiān)決貫徹落實(shí)好 總書(shū)記在7月31日中央政治局會(huì)議上的重要講話精神,下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題,堅(jiān)持因城施策,促進(jìn)供求平衡,合理引導(dǎo)預(yù)期,整治市場(chǎng)秩序,堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲,加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

這也將使價(jià)格博弈進(jìn)入白熱化階段。易居克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2018年9月,100個(gè)城市新房住宅成交均價(jià)為13082元/平方米,環(huán)比增長(zhǎng)1.0%,同比增長(zhǎng)7.7%。但該機(jī)構(gòu)同時(shí)指出,今年第四季度,房企會(huì)積極加入到降價(jià)促銷的行列中。這也從側(cè)面說(shuō)明一點(diǎn),即房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控效應(yīng)正不斷顯現(xiàn),房?jī)r(jià)過(guò)高的態(tài)勢(shì)也逐漸受到遏制,房?jī)r(jià)的泡沫正在減少。

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