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一線城市“舊改”成房企新戰(zhàn)場 舊改市場群雄逐鹿

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 570 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  一線城市核心區(qū)土地資源日益稀缺的現(xiàn)象正愈演愈烈。這些的優(yōu)質(zhì)地塊往往成為各大房企爭奪的對象,并不斷刷新各地乃至全國的地王紀(jì)錄。而且,幾大一線城市對新增建設(shè)用地的供地規(guī)模都施行不同程度的總量控制,新增指標(biāo)越來越少。在此背景下,能夠盤活大量存量用地的“舊城改造”模式,開始成為房企競爭的新選擇。

  土地稀缺

  核心區(qū)域地王頻出

  8月25日,北京市土地整理儲備公布三宗土地出讓公告,其中包括7月底流拍的朝陽區(qū)孫河BCDE地塊。重新掛出的孫河地塊起始價從46億元降到42.3億元,下調(diào)3.7億元。即便這樣,起始樓面價仍處于3.4萬元/平方米的高位。

  北京中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉認(rèn)為,綜合考慮多重因素,孫河地塊商品房部分起始樓面價超過3.4萬元/平方米的水平,甚至有房企測算該地塊起始樓面價超過3.6萬元/平方米。孫河地塊可算是北京起始樓面價較貴的地塊。

  而日前同樣在北京土地市場“復(fù)出”的華嘉胡同地塊,由于地處核心地段,明顯更受房企歡迎。該地塊在現(xiàn)場競拍階段,經(jīng)過幾大知名房企近200輪激烈競價后,較終以74.6億元總價成功出讓,溢價率110.14%,樓面價超過9萬元/平方米,并因此成為北京土地市場總價和單價的雙料地王。

  鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者,華嘉胡同地塊之所以受到極大關(guān)注,主要是由于該地塊是極其稀有的北京二環(huán)附近商業(yè)及住宅地塊,緊鄰金融機構(gòu)云集的金融街及集中的月壇商圈“高溢價率成交主要是由于其具備的優(yōu)越地理位置”。

  不僅僅是北京市場,上海土地市場7月份拍出的單價地王五里橋項目,同樣位于宅地稀缺的內(nèi)環(huán)位置。該項目扣除配建保障房后項目實際樓面價達到8.55萬元/平方米。此外,上海市即將出讓的董家渡項目地塊也被業(yè)內(nèi)預(yù)測為新的“總價地王”,該地塊位于外灘,規(guī)劃占地面積16.3萬平方米,地上建筑面積達70萬平方米,其中住宅占比約為18%。業(yè)內(nèi)預(yù)測,按照該區(qū)域當(dāng)前4萬元左右的樓面價估算,這一項目成交總價有可能接近300億元。

  CRIC研究的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從2014年上半年經(jīng)營性用地成交總價和單價前10名排行榜來看,北上廣深四大一線城市成為地王集中營。該機構(gòu)分析指出,“一線城市的土地市場,尤其是住宅用地市場,對房企而言,始終是兵家必爭之地”。近兩年全國土地市場“地王”項目中,北上廣深等一線城市的數(shù)量占比高達71%。

  某房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,一線城市市場成熟,企業(yè)競爭激烈,地價領(lǐng)跑于其他城市。隨著城市分化加劇,一線城市和其他城市之間的價格差距也越來越大。此外一線城市區(qū)域推出的土地,往往是高價地王頻現(xiàn),如上海的世博會區(qū)域、深圳前海、北京朝陽區(qū)東三環(huán)CBD等核心區(qū)域。

  嚴(yán)控指標(biāo)

  新增用地日益緊張

  不難發(fā)現(xiàn),一線城市核心地塊尤其是住宅地塊受到追捧的一個重要原因,是這些地塊往往是“地塊”。四大一線城市對城市核心區(qū)域的供地規(guī)劃都有不同程度的約束,也都對主城區(qū)新增土地供應(yīng)施行總量控制,新增建設(shè)用地指標(biāo)越來越少。

  國土部從2014年開始將土地供應(yīng)計劃下放到地方,不再發(fā)布統(tǒng)一計劃。但是在2014年工作會議上,國土部要求壓縮東部地區(qū)特別是京津冀、長三角、珠三角三大城市群建設(shè)用地規(guī)模,除生活用地外,原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設(shè)用地。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,這主要是考慮到北京等城市資源環(huán)境承載力已達到極限,所以土地供應(yīng)計劃編制方面也給予地方政府一定的彈性空間。

事實上,北京市國土局早在《北京市2011-2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》中就要求,在“十二五”期間,三環(huán)內(nèi)將原則上不再新增供應(yīng)住宅用地,四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)適房項目用地。此外,北京還將嚴(yán)格執(zhí)行土地節(jié)約集約利用的控制標(biāo)準(zhǔn),住宅用地的容積率不得低于1。五年內(nèi)北京將供應(yīng)住宅用地9300公頃,其中保障房共4800公頃,占比超過50%。

  除了住宅用地的總量控制,今年8月,有業(yè)內(nèi)消息稱今后北京四環(huán)以內(nèi)將不再批建商業(yè)地產(chǎn),而商業(yè)樓宇的出讓土地建筑面積也不得超過1萬平方米。這意味著,繼之前要求三環(huán)內(nèi)不再供應(yīng)住宅用地的政策后,北京再度提出在四環(huán)以內(nèi)不再供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)用地。即便是有特殊需求,單個項目批準(zhǔn)建設(shè)面積不會超過1萬平方米。

  根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù),2010年以來的4年多時間里,北京商業(yè)用地成交的主要區(qū)域集中在五環(huán)以外,五環(huán)內(nèi)商業(yè)用地的供應(yīng)比例不到15%。而2014年五環(huán)內(nèi)商業(yè)用地的成交比重更是不足2%。

  世邦魏理仕近日發(fā)布研究報告指出,根據(jù)廣州市房屋管理局官方數(shù)據(jù),其可利用建設(shè)用地為1772平方公里,至今僅剩90多平方公里尚待開發(fā)。若按廣州目前每年25平方公里的用地速度,所剩增量土地資源將在未來3年內(nèi)消化完畢。同時,截至2020年,深圳新增可建設(shè)用地僅59平方公里,若按以往土地供應(yīng)速度計算,單靠增量土地,僅能維持不超過4年的未來土地供應(yīng)。

  此外,資料顯示,上海計劃到2020年的規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模為3226平方公里,這一目標(biāo)將被作為“先進規(guī)模”予以鎖定。全市新增建設(shè)用地年度計劃在2013年的基礎(chǔ)上逐年遞減,加大新增建設(shè)用地計劃與集中建設(shè)區(qū)外減量化規(guī)模的關(guān)聯(lián)力度,確??偭挎i定目標(biāo)的實現(xiàn)。同時,通過存量低效建設(shè)用地盤活和城市更新,優(yōu)化城鄉(xiāng)建設(shè)用地布局和結(jié)構(gòu);適度降低工業(yè)用地比重。

  盤活存量

  舊改市場群雄逐鹿

  丁祖昱認(rèn)為,上海市的這種“總量控制”政策對上海整體土地市場有至關(guān)重要的意義。他建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該關(guān)注一線城市的存量土地、工業(yè)用地,關(guān)注舊城改造和城中村改造。

  與日益稀缺的增量用地不同,一線城市大量的土地資源來源于存量用地。深圳市在2013年的整體土地供應(yīng)中,存量土地接近6成。世邦魏理仕中國區(qū)策略顧問部執(zhí)行董事王廣強認(rèn)為,“在國內(nèi)一線城市,城市更新已成為房地產(chǎn)市場未來重要的發(fā)展方向之一,如何盤活存量土地資源,促進舊城改造,是各個開發(fā)商都需要關(guān)注的重要議題。”

  據(jù)《經(jīng)濟參考報》記者不完全統(tǒng)計,截至目前已有超過30家房企通過舊城改造方式在深圳、北京等城市獲取土地。如華潤、招商、中糧等央企巨頭,還有佳兆業(yè)、京基、金地、星河、等地方民企,這些房企先后加入一線城市的舊改爭奪戰(zhàn),舊改市場已呈群雄逐鹿局面。

  對于一線城市舊城改造市場,王廣強判斷,“目前為止,我們尚未看到任何一家國內(nèi)房企在城市更新領(lǐng)域形成完全優(yōu)勢。”隨著城市新增土地增速減緩,今后將有更多房企投入舊城改造的業(yè)務(wù)中,市場競爭將越趨激烈,同時也將影響未來中國的房企發(fā)展格局。

  “舊改項目具有開發(fā)周期長、資金投入大、利益關(guān)系復(fù)雜等諸多難點。”世邦魏理仕深圳公司策略顧問部董事黃易里認(rèn)為,城市更新對房企的開發(fā)建設(shè)、資金控制等能力有更高的要求與門檻;此外,如何獲得政府支持也是城市更新領(lǐng)域中不可忽視的一環(huán)。

  業(yè)內(nèi)認(rèn)為,對于房地產(chǎn)市場來說,一線城市商業(yè)類、辦公類新增建設(shè)用地減少是必然趨勢,存量土地尤其是工業(yè)用地市場將迎來一系列體制創(chuàng)新,比如工業(yè)用地補繳土地出讓金后轉(zhuǎn)性為商業(yè)用地;工業(yè)用地、集體土地原使用權(quán)人和產(chǎn)權(quán)人參與土地及項目經(jīng)營;因此,也將有更多房地產(chǎn)企業(yè)等市場化主體與存量土地公用權(quán)人展開合作。

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