樓市新政發(fā)揮了效果，特別是針對多套購房行為加以抑制的方式，令樓市迅速降溫，成交量一路下挫。

而三部委的表態(tài)讓吵鬧的樓市頓時安靜下來。上半年，八成房企未完成銷售目標。下半年，為了銷售業(yè)績，各大房企不可避免要迎來一場廝殺。

然而，這時候的開發(fā)商，卻并不是一片焦灼。因為，除了“重災(zāi)區(qū)”的一線城市，二三線城市將成為房企今年的“救世主”。

以二三線為主戰(zhàn)場的恒大地產(chǎn)宣布銷售目標將逆市上調(diào)30%以上至400億元

一線城市不可避免成“重災(zāi)區(qū)”，成交量較高降45%

“不要對調(diào)控心存僥幸，大家擔心的房地產(chǎn)調(diào)控影響傷及中國宏觀經(jīng)濟現(xiàn)象并沒有出現(xiàn)，所以樓市調(diào)控還將繼續(xù)下去。”華遠地產(chǎn)董事長任志強作出了這樣的論調(diào)。

宏觀調(diào)控?zé)o疑讓一線城市不得不成為重災(zāi)區(qū)。

以北京為例。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，同比2009年同期，2010年上半年，期房商品住宅成交套數(shù)下降了36.1%，成交面積下降了38.6%，期房商品住房成交出現(xiàn)了更大幅度的下降，成交套數(shù)同比下降了45.3%，成交面積下降了44.2%，現(xiàn)房商品住宅成交量也出現(xiàn)了相應(yīng)回落，成交套數(shù)、面積分別下降了46%和41.6%。

此外，據(jù)中原上周監(jiān)測的9個城市中，一手住宅市場新房成交環(huán)比下降的有7個，包括重慶、成都、武漢等降幅普遍為2-3成。其中一線4個城市成交降幅達到2成以上，而廣州、深圳兩地新房成交量持續(xù)前幾周的下跌態(tài)勢之后，上周再次降至新政以來低位，廣州降幅甚至高達5成。

與此同時，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，銷售的持續(xù)下滑讓一線城市庫存陡增。北京在新政出臺之前大概不到4萬套的庫存，如今已經(jīng)增加到了10萬套，而且這個銷售面積還在不斷增長，這給開發(fā)商的三季度的去庫存化帶來極大挑戰(zhàn)?！叭绻N量在三季度繼續(xù)下滑，必然再次將出現(xiàn)資金鏈緊張的情況?！比沃緩姳^的表示。

“開發(fā)商可能資金充裕，但因為調(diào)控，資金周轉(zhuǎn)速度已經(jīng)放緩。而三季度，開發(fā)商不得不選擇降價?！?房地產(chǎn)老總溫立偉表示。

對于北京這樣的一線城市，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也抱著悲觀態(tài)度。“樓市價格的頭個波谷將伴隨開發(fā)商的大規(guī)模結(jié)款季而到來，有可能出現(xiàn)在今年四季度至明年一季度，開發(fā)商需要集中清算銀行貸款、支付施工款等款項，資金壓力加大時，有可能通過降價方式回籠資金以補充流動資金。但沒有利好政策的刺激，一方面受到抑制樓市投機政策影響，另一方面購漲不購跌的普遍消費心態(tài)阻礙著購房行為的發(fā)生，因此樓市成交量還將在谷底盤整。如果政策層面仍然延續(xù)緊縮態(tài)勢，頭輪波谷過后樓市可能還將遭遇更深的調(diào)整?！惫阏f。

一位不愿意透露姓名的開發(fā)商老總表示，雖然開發(fā)商現(xiàn)在還處于“嘴硬”階段，但實際上，很多房企已經(jīng)開始面臨資金緊張問題。

萬科集團副總裁肖莉也明確表示，萬科目前二三線已經(jīng)進入了40個城市，未來只是一個深耕的問題

二三線城市成房企“救命稻草”，炒房人的新?lián)c

不僅僅是上述的遠洋地產(chǎn)，很多房企不得不承認，布局二三線解救了遭遇調(diào)控的業(yè)績尷尬。

中國房地產(chǎn)測評發(fā)布較新研究報告，二三線城市拿地建設(shè)較多的開發(fā)商，如恒大、萬科、綠城取得較好業(yè)績，成為大贏家。與此同時，一線城市的銷售額占企業(yè)銷售額的幅度大幅縮小，已由去年的40%下降至現(xiàn)在的29%。

而政府近日的堅決表態(tài)無疑給房企寄希望于一線城市增加銷售業(yè)績潑了一盆冷水。

一位供職于品牌開發(fā)商的策劃經(jīng)理坦言，下半年銷售壓力很大。他們已經(jīng)建議公司“低開高走，擴充銷售渠道”。

不過，他坦言，集團今年的銷售業(yè)績也不一定慘淡，因為還有二三線城市支撐。

復(fù)地集團總裁張華也表示，“二線城市目前的供需相對均衡，剛性需求穩(wěn)定。今年下半年復(fù)地的項目主要集中在二線城市，新增供應(yīng)將有約80萬平方米?！?p>因為調(diào)控并未給二三線城市帶來影響。據(jù)新華社發(fā)布的年終經(jīng)濟報道調(diào)查顯示，與一線城市樓市“價跌量縮”相比，二線城市的降價效果似乎并不明顯，有的房價略有降低，還有的不降反升。

日前，以二三線為主戰(zhàn)場的恒大地產(chǎn)甚至宣布銷售目標將逆市上調(diào)30%以上至400億元。

此外，萬科集團副總裁肖莉也明確表示，萬科目前二三線已經(jīng)進入了40個城市，未來只是一個深耕的問題。

“二線城市目前的供需相對均衡，剛性需求穩(wěn)定。今年下半年復(fù)地的項目主要集中在二線城市，新增供應(yīng)將有約80萬平方米?！睆?fù)地集團總裁張華也表示，鑒于目前二線城市在調(diào)控下價格相對平穩(wěn)的有利因素，復(fù)地下半年仍將采取調(diào)整價格、快速出貨的策略，保證復(fù)地在下半年市場波動下具有更強的風(fēng)險抵抗力。

不過，值得注意的是，隨著這些房企大舉進軍二三線，樓市調(diào)控之下，二三線城市反而成為炒房人的新?lián)c。

新華社調(diào)查顯示，本輪樓市調(diào)控以來，有相當規(guī)模的資金開始流向二、三線城市的樓市，這將成為未來房價上漲的重要推手。

地產(chǎn)投資客

專家對二三線地產(chǎn)投資建議

盡管二線城市房價仍未到“發(fā)燒”地步，但不能忽視投資投機需求增加、房價上漲較快等問題。越來越多的業(yè)內(nèi)人士擔心，二三線城市房價將會暴漲。

“二三線市場相比現(xiàn)在的一線城市，調(diào)控政策比較少。這使得之前很多一線城市的投資者轉(zhuǎn)移到二三線城市?！北本┲性壥袌鲅芯坎垦芯靠偙O(jiān)張大偉認為，在2009年以來的房價上漲中，二三線上漲也相對比較少，這使得炒作的空間比較大。另外，二三線城市的城市化進程也處于加速中，這使得購家相比大城市要更剛性。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，如果政策環(huán)境沒什么變化，對購家的影響也不大，但二三線城市房地產(chǎn)市場可挖掘的潛力很大，有可能造成投資客的涌入。

房地產(chǎn)企業(yè)

二線城市拿地?zé)崆楦?p>調(diào)控態(tài)度日趨堅決，房企正加快二三線拿地。

從中原地產(chǎn)上周全國12個被監(jiān)測城市土地市場看，供求情況雙雙回落。供應(yīng)方面更是大幅度下滑，達到新政出臺以來較低點，比較新政前周平均(210公頃)水平縮減80%，上周僅長春和天津有43公頃宅地供應(yīng)。

上周土地市場成交方面，數(shù)量也回落至只及新政前周平均水平的一半。另外，上周甚至出現(xiàn)5周以來幅土地流標難得一見狀況。

盡管各地住宅市場成交低迷、土地供應(yīng)捉襟見肘，但房企拿地儲備和發(fā)展的勢頭卻沒有減退。上周保利分別在廣州和武漢獲得兩幅土地，萬科6月報顯示其屬下公司分別在中山、寧波、蘇州、青島等地已獲得多幅地塊。

中原集團研究高端經(jīng)理劉淵認為，從房企近期拿地情況看，可以看到他們?nèi)匀恢鞴ザ€城市。原因主要是一線城市土地供應(yīng)日益減少、競爭日趨激烈，二三線城市逐步顯示出發(fā)展?jié)摿?，必將成為未來樓市發(fā)展的新戰(zhàn)場。這就是促使房企戰(zhàn)略開始轉(zhuǎn)向二三線城市的重要原因，預(yù)計未來這一趨勢越發(fā)明顯。