律師信箱

北京讀者：

因?yàn)槠?，上次有些問題還沒有談完，這次接著談。

除了我上次講到的需要注意的一些問題之外，還有以下方面需要注意。

一、小心利用農(nóng)村集體土地開發(fā)的房產(chǎn)。前些時(shí)候，有不少鄉(xiāng)、縣、郊區(qū)單位擅自在集體的土地上建造住宅，對(duì)社會(huì)公開銷售；也有一些房地產(chǎn)開發(fā)公司與某個(gè)鄉(xiāng)進(jìn)行 合作 ，鄉(xiāng)里出土地，開發(fā)公司出資金，建造住宅。這種方式開發(fā)出來(lái)的房產(chǎn)，購(gòu)房人當(dāng)然拿不到產(chǎn)權(quán)證，于是開發(fā)單位采取給購(gòu)房者辦理榮譽(yù)村民證的辦法，蒙騙消費(fèi)者。不知大家是否知道，根據(jù)目前的法規(guī)，開發(fā)公司欲開發(fā)某個(gè)項(xiàng)目，頭先要獲得計(jì)委立項(xiàng)，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，如果需占用集體土地，還要先由國(guó)家征為國(guó)有，再向國(guó)家繳納土地出讓金，然后才能辦理出讓手續(xù)。如果你打算購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)不具備這樣的條件，我勸你較好不要購(gòu)購(gòu)。

二、小心雙方聯(lián)建開發(fā)的房產(chǎn)。聯(lián)建房屋是城市里較近幾年出現(xiàn)較多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。所謂聯(lián)建是一方提供土地，另一方提供資金，雙方聯(lián)合起來(lái)共同開發(fā)建設(shè)自用的住宅。由于歷史的原因，有地皮一方大都擁有國(guó)家劃撥的土地使用權(quán)。按照各地區(qū)的有關(guān)聯(lián)建分成規(guī)定，聯(lián)建各方分得自己應(yīng)得的那一部分房產(chǎn)只能自用，而不能出售。但有些房地產(chǎn)開發(fā)公司卻將聯(lián)建的房產(chǎn)進(jìn)行銷售，這種房子當(dāng)然也辦不下產(chǎn)權(quán)證，因?yàn)槁?lián)建項(xiàng)目不是經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，聯(lián)建方?jīng)]有向國(guó)家繳納地價(jià)款。還有的聯(lián)建項(xiàng)目經(jīng)過多次轉(zhuǎn)手，每次轉(zhuǎn)手都使價(jià)格上了一個(gè)臺(tái)階，但終因無(wú)人負(fù)責(zé)向國(guó)家交納地價(jià)款而導(dǎo)致較終也辦不下產(chǎn)權(quán)證。這樣的房子，我勸你也不要購(gòu)。

三、小心經(jīng)過改建的房屋。有一些單位或企業(yè)因?yàn)樘潛p或其他原因，將自己擁有的車間或辦公樓重新裝修，然后直接出租，也有的將裝修后的大樓采取50年租賃期的方式進(jìn)行變相銷售。這些房產(chǎn)原本是單位或企業(yè)自用，現(xiàn)在用來(lái)搞經(jīng)營(yíng)，性質(zhì)改變了，國(guó)家理應(yīng)獲得相應(yīng)的土地受益。但實(shí)際上幾乎沒有改建單位在出租或變相銷售后會(huì)向國(guó)家交納土地收益。這樣的房產(chǎn)一旦被政府主管部門發(fā)現(xiàn)，早晚會(huì)受到處罰。所以，我建議這種房子你也不能購(gòu)。

四、小心上了代理商的當(dāng)。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，活躍著許多杰出的房地產(chǎn)代理銷售人員，由于他們的辛勤工作，使大量的商品房迅速完成交易。但與此同時(shí)，也普遍存在著這樣的問題——由于代理商的工作是一時(shí)性的（將客戶介紹給發(fā)展商，促成交易便大功告成），所以為了促銷，許多代理商在推銷房產(chǎn)時(shí)，往往夸大其詞地進(jìn)行宣傳，用不負(fù)責(zé)的許諾和嚴(yán)重失真的廣告誘導(dǎo)一些客戶購(gòu)房，待客戶與發(fā)展商簽約入住后發(fā)現(xiàn)實(shí)物與宣傳大相徑庭時(shí)，發(fā)展商往往會(huì)把責(zé)任推到代理商身上，而代理商此時(shí)早已溜之大吉了。

五、小心違法交易帶來(lái)麻煩。不規(guī)范或違法的房地產(chǎn)交易還較普遍，直接影響了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。例如有的發(fā)展商銷售手續(xù)不齊全的房子；有的發(fā)展商根本就沒有銷售許可證；甚至有的房地產(chǎn)項(xiàng)目從來(lái)就沒有立項(xiàng)批復(fù)；有的發(fā)展商公開出售沒有產(chǎn)權(quán)只有所謂使用權(quán)的房子；有的人在私下倒賣公房；還有的人在私下購(gòu)賣私房、違章建筑和臨時(shí)建筑。這些交易都是不規(guī)范或違法的，這樣的房產(chǎn)你也不能購(gòu)。

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