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購(gòu)房前提防哪些不規(guī)范行為
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 492 次
律師信箱
北京讀者:
因?yàn)槠?,上次有些問題還沒有談完,這次接著談。
除了我上次講到的需要注意的一些問題之外,還有以下方面需要注意。
一、小心利用農(nóng)村集體土地開發(fā)的房產(chǎn)。前些時(shí)候,有不少鄉(xiāng)、縣、郊區(qū)單位擅自在集體的土地上建造住宅,對(duì)社會(huì)公開銷售;也有一些房地產(chǎn)開發(fā)公司與某個(gè)鄉(xiāng)進(jìn)行 合作 ,鄉(xiāng)里出土地,開發(fā)公司出資金,建造住宅。這種方式開發(fā)出來(lái)的房產(chǎn),購(gòu)房人當(dāng)然拿不到產(chǎn)權(quán)證,于是開發(fā)單位采取給購(gòu)房者辦理榮譽(yù)村民證的辦法,蒙騙消費(fèi)者。不知大家是否知道,根據(jù)目前的法規(guī),開發(fā)公司欲開發(fā)某個(gè)項(xiàng)目,頭先要獲得計(jì)委立項(xiàng),辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),如果需占用集體土地,還要先由國(guó)家征為國(guó)有,再向國(guó)家繳納土地出讓金,然后才能辦理出讓手續(xù)。如果你打算購(gòu)購(gòu)的房產(chǎn)不具備這樣的條件,我勸你較好不要購(gòu)購(gòu)。
二、小心雙方聯(lián)建開發(fā)的房產(chǎn)。聯(lián)建房屋是城市里較近幾年出現(xiàn)較多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。所謂聯(lián)建是一方提供土地,另一方提供資金,雙方聯(lián)合起來(lái)共同開發(fā)建設(shè)自用的住宅。由于歷史的原因,有地皮一方大都擁有國(guó)家劃撥的土地使用權(quán)。按照各地區(qū)的有關(guān)聯(lián)建分成規(guī)定,聯(lián)建各方分得自己應(yīng)得的那一部分房產(chǎn)只能自用,而不能出售。但有些房地產(chǎn)開發(fā)公司卻將聯(lián)建的房產(chǎn)進(jìn)行銷售,這種房子當(dāng)然也辦不下產(chǎn)權(quán)證,因?yàn)槁?lián)建項(xiàng)目不是經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目,聯(lián)建方?jīng)]有向國(guó)家繳納地價(jià)款。還有的聯(lián)建項(xiàng)目經(jīng)過多次轉(zhuǎn)手,每次轉(zhuǎn)手都使價(jià)格上了一個(gè)臺(tái)階,但終因無(wú)人負(fù)責(zé)向國(guó)家交納地價(jià)款而導(dǎo)致較終也辦不下產(chǎn)權(quán)證。這樣的房子,我勸你也不要購(gòu)。
三、小心經(jīng)過改建的房屋。有一些單位或企業(yè)因?yàn)樘潛p或其他原因,將自己擁有的車間或辦公樓重新裝修,然后直接出租,也有的將裝修后的大樓采取50年租賃期的方式進(jìn)行變相銷售。這些房產(chǎn)原本是單位或企業(yè)自用,現(xiàn)在用來(lái)搞經(jīng)營(yíng),性質(zhì)改變了,國(guó)家理應(yīng)獲得相應(yīng)的土地受益。但實(shí)際上幾乎沒有改建單位在出租或變相銷售后會(huì)向國(guó)家交納土地收益。這樣的房產(chǎn)一旦被政府主管部門發(fā)現(xiàn),早晚會(huì)受到處罰。所以,我建議這種房子你也不能購(gòu)。
四、小心上了代理商的當(dāng)。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,活躍著許多杰出的房地產(chǎn)代理銷售人員,由于他們的辛勤工作,使大量的商品房迅速完成交易。但與此同時(shí),也普遍存在著這樣的問題——由于代理商的工作是一時(shí)性的(將客戶介紹給發(fā)展商,促成交易便大功告成),所以為了促銷,許多代理商在推銷房產(chǎn)時(shí),往往夸大其詞地進(jìn)行宣傳,用不負(fù)責(zé)的許諾和嚴(yán)重失真的廣告誘導(dǎo)一些客戶購(gòu)房,待客戶與發(fā)展商簽約入住后發(fā)現(xiàn)實(shí)物與宣傳大相徑庭時(shí),發(fā)展商往往會(huì)把責(zé)任推到代理商身上,而代理商此時(shí)早已溜之大吉了。
五、小心違法交易帶來(lái)麻煩。不規(guī)范或違法的房地產(chǎn)交易還較普遍,直接影響了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。例如有的發(fā)展商銷售手續(xù)不齊全的房子;有的發(fā)展商根本就沒有銷售許可證;甚至有的房地產(chǎn)項(xiàng)目從來(lái)就沒有立項(xiàng)批復(fù);有的發(fā)展商公開出售沒有產(chǎn)權(quán)只有所謂使用權(quán)的房子;有的人在私下倒賣公房;還有的人在私下購(gòu)賣私房、違章建筑和臨時(shí)建筑。這些交易都是不規(guī)范或違法的,這樣的房產(chǎn)你也不能購(gòu)。
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