對(duì)于一個(gè)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，了解和熟悉一個(gè)樓盤，很大程度上是來(lái)源于開(kāi)發(fā)商所做的各種廣告宣傳。調(diào)查顯示，90％以上的購(gòu)房者對(duì)樓盤的印象均來(lái)自于廣告。購(gòu)房者如何透過(guò)花花綠綠的樓盤廣告，購(gòu)到放心樓房，本報(bào)特請(qǐng)專業(yè)律師為您支招。

　　樓市虛假?gòu)V告泛濫

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的廣告在商品房購(gòu)賣中起到相當(dāng)重要的作用。到房展會(huì)上一轉(zhuǎn)，隨便翻開(kāi)哪一家樓盤的樓書，都會(huì)看到廣告中圖文并茂、印制精美的宣傳比比皆是：綠水、藍(lán)天、草地、智能化消費(fèi)在廣告中隨處可見(jiàn)，再加某種美好的承諾，諸如“綠化率達(dá)到40％以上”、“全高端瓷磚”、“名貴典雅之云石”、“小學(xué)、中學(xué)、郵局、超市一應(yīng)俱全”等，令購(gòu)房者“怦然心動(dòng)”。正因?yàn)閺V告的“穿透力”如此之強(qiáng)，才使得部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不惜花費(fèi)巨資來(lái)為其樓盤做廣告，甚至做虛假?gòu)V告以吸引購(gòu)房者。

　　虛假?gòu)V告何以“大行其道”

　　據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)專家顧問(wèn)、北京市律協(xié)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)專業(yè)委員會(huì)主任邱寶昌介紹，房地產(chǎn)虛假?gòu)V告之所以能夠“大行其道”，與購(gòu)房者不成熟以及開(kāi)發(fā)商自我約束不夠有重要關(guān)系。較根本的原因是房地產(chǎn)本身的特點(diǎn)和房地產(chǎn)廣告所處的法律環(huán)境所決定的。從房地產(chǎn)本身來(lái)看，它具有建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及環(huán)節(jié)多、專業(yè)要求高、使用時(shí)間長(zhǎng)和利潤(rùn)豐厚等特點(diǎn)。征地、拆遷、使用權(quán)的取得、規(guī)劃、施工、驗(yàn)收等諸多環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)沒(méi)有必然聯(lián)系，卻又缺一不可，開(kāi)發(fā)商在某個(gè)環(huán)節(jié)做得不夠，購(gòu)房者都難以發(fā)覺(jué)，其合法權(quán)益必然會(huì)受到極大的損害。

　　在專業(yè)要求方面，購(gòu)房者想購(gòu)到稱心滿意的“放心房”，但房地產(chǎn)自身的這些特點(diǎn)決定了其透明度很低，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間信息極不對(duì)稱。尤其是在預(yù)售商品房購(gòu)賣中，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)根本無(wú)法確切地知道房屋的質(zhì)量和社區(qū)的環(huán)境等，更不能甄別廣告的真實(shí)與否，相反，只能根據(jù)廣告或開(kāi)發(fā)商的自我陳述做出是否購(gòu)購(gòu)的決定，這種信息的不對(duì)稱就給開(kāi)發(fā)商做虛假?gòu)V告留下很大的空間。

　　從法律角度看，房地產(chǎn)廣告的法律規(guī)范尚不健全，存在一定的法律漏洞。目前，我國(guó)調(diào)整房地產(chǎn)廣告的法律法規(guī)主要有《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》以及《商品房銷售管理辦法》。結(jié)合當(dāng)前的司法實(shí)踐，這三部法律法規(guī)還存在著某些缺陷，在客觀上造成了對(duì)發(fā)布虛假?gòu)V告的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的放縱，以及對(duì)購(gòu)房者合法權(quán)益的保護(hù)不力，從而使房地產(chǎn)虛假?gòu)V告越發(fā)泛濫。

　　規(guī)范房地產(chǎn)廣告的法律措施

據(jù)介紹，要規(guī)范房地產(chǎn)廣告，必須制定和遵守相應(yīng)的法律制度。頭先，商品房銷售廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不能欺騙和誤導(dǎo)購(gòu)房者；商品房銷售廣告中明確，具體的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)成為合同的一部分，開(kāi)發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料中所明示的事項(xiàng)，應(yīng)是合同法中的“要約”性質(zhì)，廣告中房屋價(jià)格、面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)綠化率、地理位置等明確的、有具體數(shù)字或品牌等相關(guān)信息且不會(huì)產(chǎn)生歧義的承諾，如小區(qū)綠化率不低于40％，所有房屋（或某層）每建筑平方米5000元等就是明示的內(nèi)容，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房購(gòu)賣合同中約定，“應(yīng)當(dāng)”在法律上屬于強(qiáng)制性規(guī)定，必須遵守，否則即屬于違法。

　　其次，建立房地產(chǎn)廣告事先審查、備案制度或保證制度。其實(shí)質(zhì)內(nèi)容審查應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)、所售商品房“五證”是否齊全，房屋質(zhì)量是否有驗(yàn)收合格證以及是否能夠達(dá)到廣告中所說(shuō)的程度等。具體指開(kāi)發(fā)商在發(fā)布售樓廣告之前，在由專門的機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行審查后，將廣告的內(nèi)容記錄在案，并承諾廣告內(nèi)容的真實(shí)性，否則，將承擔(dān)法律責(zé)任。相關(guān)部門還可以責(zé)成開(kāi)發(fā)商或廣告發(fā)布者在發(fā)布廣告時(shí)，向購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)機(jī)構(gòu)以交納一定數(shù)額的保證金或出具書面保證書等方式，作為其所發(fā)布廣告真實(shí)合法性的承諾與保障，以便購(gòu)房者在合法權(quán)益受到虛假?gòu)V告侵害時(shí)，能夠從消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)機(jī)構(gòu)得到經(jīng)濟(jì)賠償。這些制度操作簡(jiǎn)單，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，有較強(qiáng)的約束力，對(duì)凈化房地產(chǎn)廣告市場(chǎng)會(huì)起到很好的作用。

吳海花
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