1、看好兩種小戶型物業(yè)

　　近幾個(gè)月來(lái)，諸多宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，使得上海的住宅市場(chǎng)陷入低迷狀態(tài)，而政府“控制投資、遏制投機(jī)”的政策導(dǎo)向，也使目前的投資市場(chǎng)逐步由以獲取增值差價(jià)為目的的短期行為，向以獲得穩(wěn)定租金收益為目的中長(zhǎng)期投資轉(zhuǎn)變，在這種情況下，具有較高和良好發(fā)展前景的小戶型物業(yè)，無(wú)疑成為購(gòu)房者投資選擇的一個(gè)好方向。

　　從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，適合于長(zhǎng)期投資的小戶型物業(yè)可分為兩種，一種是以經(jīng)營(yíng)性為特點(diǎn)，長(zhǎng)期投資為主的酒店式公寓，另一種則是自用和投資皆宜的小戶型辦公物業(yè)。

　　酒店式公寓大多位于較為成熟的商務(wù)區(qū)，周圍各類配套設(shè)施完善，公寓本身的硬件配套設(shè)施與酒店相比毫不遜色，而服務(wù)則在專業(yè)化的基礎(chǔ)上更具有居家氛圍，同時(shí)又能提供普通公寓所沒(méi)有的商務(wù)服務(wù)。由于酒店式公寓兼具傳統(tǒng)酒店和公寓的長(zhǎng)處，因此備受外地與外籍商務(wù)人士的青睞。

　　而目前上海的小戶型辦公市場(chǎng)正呈現(xiàn)出“外移”的特點(diǎn)-逐步從城區(qū)向各區(qū)級(jí)副、次商務(wù)擴(kuò)散，如閘北不夜城板塊、普陀長(zhǎng)壽路地區(qū)等都成為了這類物業(yè)聚集的區(qū)域。

　　上海作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)金融，大量的外地、外資企業(yè)和辦事機(jī)構(gòu)紛紛把總部安置在上海，同時(shí)又帶來(lái)了大批的外籍人士和商務(wù)流動(dòng)人口，形成了上述兩類小戶型物業(yè)的主力客群。據(jù)有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前上海市場(chǎng)上酒店式公寓和小戶型辦公的率可達(dá)到8%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般住宅類產(chǎn)品；同時(shí)，大多數(shù)酒店式公寓的開(kāi)發(fā)商會(huì)提供一定年限的包租，具有相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào)；再加上小戶型物業(yè)的總價(jià)控制相對(duì)合理，在投入和轉(zhuǎn)讓方面比較方便，因而具有較強(qiáng)的投資價(jià)值。

　　2、區(qū)域價(jià)值決定物業(yè)價(jià)值

　　酒店式公寓之所以會(huì)有較高的租價(jià)，與其在地段、物業(yè)、服務(wù)以及配套等方面的優(yōu)勢(shì)緊密相關(guān)。因此，對(duì)該類物業(yè)進(jìn)行投資，必須依據(jù)長(zhǎng)期投資、穩(wěn)定回報(bào)的原則進(jìn)行考慮：

　　雖然目前酒店式公寓的市場(chǎng)需求前景良好，具有非常高的投資價(jià)值，但是在購(gòu)購(gòu)酒店式公寓進(jìn)行投資時(shí)不能盲目，一般應(yīng)選擇配套齊全、交通發(fā)達(dá)、具有成熟的商務(wù)氛圍或良好規(guī)劃的區(qū)域，如CBD商務(wù)區(qū)及其輻射區(qū)域等進(jìn)入。

　　經(jīng)營(yíng)管理決定獲利能力在購(gòu)購(gòu)酒店式公寓時(shí)，必須要考察其經(jīng)營(yíng)管理者的層次和品質(zhì)，一般來(lái)說(shuō)率高的酒店式公寓的經(jīng)營(yíng)管理者，均為國(guó)際化的酒店經(jīng)營(yíng)管理單位，在管理和經(jīng)營(yíng)服務(wù)水平，以及客戶資源儲(chǔ)備等方面都具有國(guó)際水準(zhǔn)，擁有良好的國(guó)際市場(chǎng)和客戶口碑。

　　3、投資模式?jīng)Q定收益保障

　　酒店式公寓一般以投資為主，因此其投資模式也相當(dāng)重要，大多數(shù)酒店式公寓的投資模式為，開(kāi)發(fā)商委托專業(yè)的酒店管理單位負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，投資者在一定時(shí)間內(nèi)可以獲得穩(wěn)定的。例如，位于浦東碧云社區(qū)的天驕大廈（圣莎假日大酒店），由酒店管理公司采用統(tǒng)一包租經(jīng)營(yíng)的方式，提供客戶十年每年8.5%的高額回報(bào)，并聘請(qǐng)了福州東方投資擔(dān)保有限公司和東方宏宇實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行擔(dān)保，此外，購(gòu)房者還可享有每年8天的客房免費(fèi)使用的權(quán)利。

　　小戶型辦公的投資選擇，則要從以下幾個(gè)方面考慮，一是產(chǎn)品區(qū)域位置，交通便利、具有較為成熟的商務(wù)氛圍是選擇辦公樓產(chǎn)品的基本要素；二是產(chǎn)品自身品質(zhì)，包括規(guī)模、配置、物業(yè)、戶型和面積等，較高的配套檔次不僅有助于提高自用客戶的企業(yè)形象，也有利于投資客戶的出租和回報(bào)。三是價(jià)格租金比，這一點(diǎn)對(duì)于投資客戶來(lái)說(shuō)尤為重要，產(chǎn)品的區(qū)域位置和自身品質(zhì)基本決定了其租賃情況，而購(gòu)購(gòu)價(jià)格則關(guān)系到購(gòu)購(gòu)者的投入成本和回報(bào)率。

　　4、浦東浦西小戶型投資推薦

　　目前上海市場(chǎng)上酒店式公寓和小戶型辦公物業(yè)的主要分布區(qū)域是浦東、長(zhǎng)寧、黃浦、靜安、盧灣、虹口、普陀等區(qū)域。

　　浦東的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、金橋開(kāi)發(fā)區(qū)等商務(wù)區(qū)域的迅速形成和發(fā)展，大大促進(jìn)了該區(qū)域酒店式公寓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

　　久陽(yáng)濱江公寓位于浦東濰坊西路、浦東南路，在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的南部，是一幢26層復(fù)式小戶型物業(yè)，從戶型設(shè)計(jì)來(lái)看，一層的客廳、廚房、餐廳布置合理，躍層的臥房及衛(wèi)生間精致溫馨，充分享有彼此獨(dú)立的空間。

　　該物業(yè)南距南浦大橋約2公里，處于2010年世博會(huì)基地的輻射影響范圍內(nèi)，上海用于世博會(huì)園區(qū)建設(shè)的直接投資額將達(dá)到30億美元，相關(guān)領(lǐng)域的間接投資則更大，從而將帶動(dòng)周邊地區(qū)的發(fā)展和繁榮，因而該物業(yè)具有良好的發(fā)展前景和。

　　天驕大廈（圣莎假日大酒店）是上海目前較為少見(jiàn)的可售型準(zhǔn)五標(biāo)準(zhǔn)酒店式套房，該物業(yè)位于浦東碧云國(guó)際高端社區(qū)旁，生態(tài)環(huán)境良好，交通規(guī)劃完善。鑒于鄰近的金橋及張江加工區(qū)外資企業(yè)居多，租賃客戶層次高，再加上距離浦東會(huì)展博覽很近，因而具有較大的酒店消費(fèi)需求。

　　該物業(yè)的單套面積約38-72平方米，再加上由酒店管理公司采用統(tǒng)一包租經(jīng)營(yíng)的方式，為客戶提供十年包租每年8.5%的回報(bào)，使投資者可以獲得穩(wěn)定、高額的收益，大大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　長(zhǎng)寧、黃浦等市區(qū)域則由于地理位置優(yōu)越，擁有成熟的商務(wù)氛圍和大量的外地、外籍商務(wù)人群，具備發(fā)展高端酒店和辦公類物業(yè)的良好基礎(chǔ)和潛力。而虹口、普陀等次區(qū)域，憑借交通便利、靠近市地區(qū)以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速等優(yōu)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓和小戶型辦公也得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。

　　浦發(fā)財(cái)富廣場(chǎng)位于中山北路物貿(mào)一條街，與南京西路CBD相距約3公里，緊鄰內(nèi)環(huán)線，輕軌、高架以及數(shù)十 線路構(gòu)成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。

　　該盤為兩幢雙塔狀辦公樓，采用智能標(biāo)準(zhǔn)配置，功能配套齊全，在周邊區(qū)域處于較高端次。由于其實(shí)際售價(jià)僅9500元/平方米左右，低于周邊二手房的報(bào)價(jià)，大大降低了購(gòu)房成本，再加上區(qū)域內(nèi)辦公樓租金達(dá)到2-3元/平方米/天，預(yù)計(jì)率可達(dá)到8%以上，無(wú)論自用或是投資，都具有相當(dāng)大的吸引力，飛雕商務(wù)大廈坐落于長(zhǎng)壽路1100號(hào)，共兩幢高層，一幢為辦公樓，另一幢改建為產(chǎn)權(quán)式酒店。該物業(yè)靠近普陀與靜安、長(zhǎng)寧的交界處，位于曹家渡商圈內(nèi)，目前周邊正在規(guī)劃建設(shè)立體交通網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)，該地區(qū)正大力發(fā)展商辦物業(yè)，逐步形成以高端綜合商業(yè)服務(wù)為特色的區(qū)域，使得該物業(yè)擁有了良好的發(fā)展前景和增值潛力。

　　此外，該物業(yè)由頭旅建國(guó)酒店管理有限公司進(jìn)行物業(yè)管理，對(duì)購(gòu)購(gòu)者給予包租10年，8%年回報(bào)率，因而具有較為穩(wěn)定和高額的。

　　5、投資小戶型物業(yè)特別提醒

　　購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)小戶型物業(yè)，以單價(jià)12000元/平方米、面積50平方米的物業(yè)為例，總價(jià)60萬(wàn)元，按五成十年貸款計(jì)算，頭付30萬(wàn)元，月還款3394元。另外，購(gòu)購(gòu)和轉(zhuǎn)讓時(shí)需要支付的稅費(fèi)如下：

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