成交量價同比回落：“金三銀四”“金九銀十”雙雙失約

　　樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊下，全市二手房成交量在2011年下半年期間出現(xiàn)較明顯回落，季節(jié)性因素影響也出現(xiàn)失效。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場統(tǒng)計顯示，2011年1至11月間，全市共成交13.28萬套二手房，同比減少1.44%；在往年成交旺季的3、4月份和9、10月份，二手房成交套數(shù)出現(xiàn)明顯同比回落，3、4月份合計成交套數(shù)為2.64萬套，同比降幅在25%-40%；9、10月份成交套數(shù)為1.84萬套，同比降幅在40%-45%。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，自2011年下半年起，二手房成交套數(shù)便呈逐月回落之勢，體現(xiàn)在市場中便是購家觀望情緒日漸加重、入市謹(jǐn)慎度不斷提高。但是，伴隨新房打折引發(fā)的成交量在11月回升，預(yù)計將會帶動部分二手房源及需求釋放，12月全月二手房成交量預(yù)計將有1成左右的環(huán)比回升。

　　伴隨成交結(jié)構(gòu)改變及掛牌、成交價松動，全市二手房成交均價自2011年2月起已連續(xù)10月同比回落，2-4月間同比降幅在3%-6%，5-9月間同比降幅在6%-9%，10-11月間同比降幅13%-15%，出現(xiàn)不斷放大的趨勢。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，10-11月間全市二手房成交均價同比降幅明顯擴(kuò)大，除與結(jié)構(gòu)性因素有關(guān)外，業(yè)主心態(tài)進(jìn)一步松動、更多樓盤加入降價行列中，也是重要原因之一。

　　如全市監(jiān)測的40個標(biāo)桿樓盤中，大戶型單價比8月期間下降的盤數(shù)由10月期間的8個增至11月期間的10個，中戶型單價比8月期間下降的盤數(shù)由10月期間的9個增至11月期間的11個，小戶型單價比8月期間下降的盤數(shù)由10月期間的8個增至11月期間的11個。而各類戶型監(jiān)測樓盤較8月時的單價降幅也由10月的不足10%擴(kuò)大至11月的15%左右。

　　市場結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化：外地購家減少、商辦物業(yè)升溫

　　伴隨限購、限貸一系列政策生效，2011年二手樓市成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯變化。一是外省市購家成交占比不斷回落，二是商辦物業(yè)交投有所升溫。

　　2010年全年成交的二手房源中，外省市購家成交占比始終維持在41%-46%區(qū)間，且呈現(xiàn)逐季升高之勢；而2011年迄今(截至11月，下同)成交的二手房源中，外省市購家成交占比則是降至33%-40%區(qū)間，且呈現(xiàn)不斷走低之勢。

　　二手房交投數(shù)據(jù)變化同時，投資客也基本在全市淡出。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場近期抽樣調(diào)查顯示，在楊浦新江灣城、閘北大寧、虹口涼城等9個板塊中，近期入市的二手住宅購家均未有純粹的投資客身影。

　　隨著二手住宅投資成本和風(fēng)險的加大，以及購購難度的上升，二手商辦物業(yè)(含辦公樓和商鋪，下同)也正成為部分購家的替代之選。自2010年下半年起，二手商辦物業(yè)成交占比便持續(xù)提升，由2010年3季度期間的3.17%不斷升至2011年4季度期間(截至11月)的6.66%。

　　而目前部分板塊的投資客心態(tài)，也成為上述情況的側(cè)證。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場近期抽樣調(diào)查亦顯示，投資客雖退出二手住宅市場，但未完全退出二手房市場，少數(shù)人考慮轉(zhuǎn)投其它物業(yè)類型。如在閔行七寶板塊，未入市投資客就表示如果政策在兩三年內(nèi)無松動，就只會考慮投資二手商鋪和酒店式公寓，不太會考慮投資住宅。

　　成交日趨集中：小戶型、低總價房源占比提高

　　投資需求和部分高端置換需求被迫淡出市場之際，二手房交投日益體現(xiàn)普通購房需求本色，成交也漸向小戶型、低總價房源集中。

　　面積70平米下、總價低于150萬元的二手房為貫穿2011年全年的成交。其中面積70平米以下二手房成交占比，2010年1季度至2011年1季度間均維持在47%-50%，，而在2011年2-4季度間則是躍升至50%以上，尤其是在4季度間達(dá)到54.22%的高位。而總價150萬以下二手房成交占比，2011年均維持在77%-78%的區(qū)間，走勢非常穩(wěn)定。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場統(tǒng)計顯示，目前總價200萬元以下二手房購家主要為剛需和改善需求，剛需購家以婚房需求居多，不少為明年春季辦婚禮、并為裝修預(yù)留時間，偏好戶型較小的次新房源。改善型則是分為緊靠學(xué)校的小區(qū)、居住條件改善和養(yǎng)老房三種類型，一般對地段和房源品質(zhì)有較高要求，但價格敏感性相對較低，因可用持有房源對沖目標(biāo)房源的支出，支付能力也相對較強(qiáng)。

　　此外，總價200萬元以下二手房購家對貸款(含純公積金、純商業(yè)、組合貸款三種類型，下同)依賴性較重，總價100萬以下購家購房貸款者占比達(dá)64.9%，總價100-200萬購家購房貸款者占比達(dá)72.2%；且均較偏好純公積金貸款類型，貸款金額在房源總價中占比集中在20%-70%區(qū)間。

　　另一值得注意的現(xiàn)象為，雖政策導(dǎo)向下市場結(jié)構(gòu)日趨向小戶型、低總價集中，但面積500平米以上、總價高于1000萬元的二手房成交占比也在不斷提高。其中，面積500平米以上二手房成交占比由2010年4季度的0.20%持續(xù)升至2011年4季度的0.89%，總價1000萬以上二手房成交占比則是由2010年4季度的0.64%持續(xù)升至2011年4季度的0.96%。

　　從2011年1-11月間成交數(shù)據(jù)來看，這些、高總價二手房主要集中在工廠和辦公樓、公寓和商鋪4種物業(yè)類型，合計占比達(dá)85.06%，其中又以工廠和辦公樓居多。位于松江新城的大業(yè)領(lǐng)地、佘山E谷為工廠的代表性項目，而位于普陀長征的紅星世貿(mào)大廈和徐匯田林的普天科技園為辦公樓代表項目。

　　掛牌業(yè)主多為改善型 拋售家庭先進(jìn)住房的比例超7成

　　限購之下，上海市民為珍惜購房資格，拋盤動作變得謹(jǐn)慎很多，為了改善居住而拋售家庭為一住房的動機(jī)占比攀升至超過7成的比例、達(dá)到高位水平。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域的一線門店反饋顯示，持有產(chǎn)證年限超5年、為家庭先進(jìn)住房、以改善置換為目的的比例在調(diào)控后基本呈穩(wěn)定增長態(tài)勢。今年10月，上述3項指標(biāo)分別為74.3%、62.9%和77.5%，分別比去年同期提高了(此處指完全值，下段相同)2.5%、13.9%和9.0%。

　　反觀因為閑置而拋盤的動機(jī)，其套數(shù)占比則穩(wěn)定下降，今年10月為16.1%，較去年提起下降了7.2%。但是，閑置和改善兩大目的，在成交量偏低的今年10月仍占據(jù)了93.6%的比例，較去年同期的較高水平上升了1.9%。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，業(yè)主拋盤的結(jié)構(gòu)變化，可以從調(diào)控政策上尋根溯源，為改善而出售先進(jìn)住房增多、因閑置拋盤比例下降，與限購有關(guān)；而持有產(chǎn)證滿5年則源于營業(yè)稅未滿5年須強(qiáng)征相當(dāng)于房屋總價的營業(yè)稅及附加5.65%有關(guān)。

　　誠然，調(diào)控為穩(wěn)定市場、抑制房價過快上漲產(chǎn)生積極意義，但也在客觀上打亂了正常的交投節(jié)奏，市場被“冷凍”。從業(yè)主拋盤的角度看，市場本身的新增掛牌房源的數(shù)量、質(zhì)量，都會受到一定程度的影響，傳導(dǎo)至購家，就是房源有效可選范圍的相對縮小，較終成為交易量萎縮的原因之一。

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