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二手房市場流通受阻 購賣低迷復蘇乏力

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 740 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  與2010年樓市高低起伏的波動運行不同,2011年的六城市二手住宅市場典型特征是:市場持續(xù)低迷,成交量始終處于谷底,價格亦出現(xiàn)回落。

  2011年新年伊始,第三輪調(diào)控隨即出臺,一方面是信貸的進一步收緊,另一方面是限購政策升級,以及限購城市范圍的擴大。受限購限貸的雙重影響,2011年六城市二手樓市步入調(diào)整,主要指標均出現(xiàn)大幅下降。

  進入第4季度,隨著新房市場上開發(fā)商降價促銷力度的加大,二手住宅價格松動逐步擴大,部分城市已連續(xù)數(shù)月持續(xù)下跌。預計2012年,各項主要調(diào)控政策仍會維持,二手樓市的調(diào)整格局將會延續(xù),價格將實質(zhì)性回落,成交量則有望小幅回升。

  (一) 二手樓市步入階段性調(diào)整

  從目前的市場情況來看,本輪調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn),一線城市二手住宅成交量跌至谷底,房價上漲的步伐得到了遏制,一線城市二手房價格已進入下降通道。但從長期來看,一線城市的二手樓市依然發(fā)展空間巨大,成交量和二手占比仍會有所提升。

  成交驟降 普通住宅占比增加

  隨著調(diào)控政策的加碼,特別是在限購及限貸的長期影響下,2011年調(diào)控比2010年的兩次調(diào)控對市場的影響周期更長,自2011年2月以來六城市二手住宅成交量低位徘徊,3月的小陽春未能如期,“金九銀十”亦爽約,到2011年底為止仍未出現(xiàn)回升的跡象。

  在政策的高壓態(tài)勢下,投資型需求和改善型需求均以被擠出市場,目前二手樓市的成交量主要以剛性需求在勉強支撐。而隨著新房市場降價促銷的增多,二手房需求被進一步被分流,導致二手房成交量自年初以來一直處于低位;而二手房業(yè)主報價高企,也很大程度上阻礙了成交。

  全年來看,2011年六城市二手住宅成交面積略高于2008年的水平,同比2010年回落34%,較2009年峰值回落51%。各城市具體情況差異較大,其中廣州由于以自住需求為主,且歷來成交均較為平穩(wěn),2011年二手住宅成交面積較峰值水平的回落幅度相對較小,為24%;其他5城市回落幅度均在50%以上。

  從成交結(jié)構(gòu)來看,低總價的中小戶型占據(jù)成交的主體。根據(jù)中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2011年北京、上海、廣州、深圳、天津五城市單套面積在90平方米以下二手住宅成交占比分別為49%、66%、62%、65%、65%,而且這一比重較2010年、2009年均有不同程度增長。

  相比于中小戶型的大眾住宅,高端豪宅成交情況更為慘淡。選取了上海市成交活躍的十大普宅和十大豪宅5,對比2009年以來各季度二手成交套數(shù),發(fā)現(xiàn)2011年以來,十大普宅和十大豪宅成交套數(shù)均是呈逐季回落的態(tài)勢,而且豪宅成交套數(shù)下降的速度明顯高于普通住宅,截至2011年第四季度,十大普宅成交套數(shù)是十大豪宅成交套數(shù)的10倍有余,而在2011年之前十大普宅成交套數(shù)是十大豪宅成交套數(shù)的3~5倍。?

  價格松動 郊區(qū)樓盤領(lǐng)跌在調(diào)控的影響下,價格快速上漲的態(tài)勢被遏制。并且隨著各地一手住宅市場上開發(fā)商降價促銷力度的加大,二手住宅價格亦開始松動。自2011年4月以來,北京、深圳、成都、上海等城市二手住宅價格相繼開始下跌。

  但二手房業(yè)主的資金壓力較小,而且限購又導致業(yè)主惜售心態(tài)加劇,因此并不急于降價出售。據(jù)中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,截至2011年11月底,北京、上海、深圳的部分新盤較前一期同類型產(chǎn)品開盤價格,有10%~20%的價格優(yōu)惠。而中原領(lǐng)跑指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,截至2011年11月底,北京、上海和深圳二手住宅價格的累積跌幅均不超過7%。

  從2011年全年來看,降價周期較長的兩個城市北京和深圳,其二手住宅較2010年底有所下跌外;其他四城市二手住宅價格較2010年底依然上漲,但和前兩年的累積漲幅相比,2011年的年度累計漲幅有所收窄。

  由于目前二手房價格的松動主要是受新房降價促銷的影響,因此不同區(qū)域、不同價格段房源,其價格松動的幅度也各異。由于郊區(qū)新房市場供應較多,而且目前打折促銷的新房項目基本位于城市郊區(qū),對周邊二手房項目價格造成較大壓力,因此郊區(qū)二手房價格松動幅度較大;而區(qū)一手供應較為有限,二手房整體的掛牌量也并不高,且配套成熟,因此二手房價格相對堅挺。如屬于北京郊區(qū)的通州區(qū)和亦莊,在2011年此輪價格調(diào)整中累計跌幅分別為7.4%和6.4%,位居北京10區(qū)跌幅榜前兩位,見圖5-4。

  供求兩旺 租賃市場量價齊升

  與購賣市場的低迷形成鮮明對比的是,租賃市場成交活躍。這主要是由于租賃市場是以實際的居住需求為基礎(chǔ)的,受調(diào)控的影響較小。加之,受限購影響,部分購房需求轉(zhuǎn)向租賃市場兌現(xiàn),因此2011年租賃成交活躍,租金呈波動上漲態(tài)勢。據(jù)中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,自去年四季度以來,五大城市二手住宅租賃成交面積所占比重逐步攀升,至2011年第四季度,該比重均在60%~85%之間。其中北京由于限購政策較為嚴格,而且外來人口規(guī)模也較大,因此租賃成交比重在五大城市中高居榜頭,達85%。

  自2009年初經(jīng)濟復蘇以來,六大城市二手住宅租金指數(shù)一直保持小幅上漲,此外在通貨膨脹、外來人口增加以及畢業(yè)生就業(yè)等因素刺激下,租金屢創(chuàng)新高。根據(jù)中原領(lǐng)跑指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,2009年初至2011年11月底,六大城市二手住宅租金指數(shù)累計漲幅在10%~31%。其中,除成都租金指數(shù)累計漲幅略低外,其他四城市累計漲幅均在17%以上,上海以30.6%高踞榜頭。

  由于通脹居高不下,短期內(nèi)租金上漲的勢頭還將繼續(xù)維持。但隨著價格調(diào)整的不斷深入,租金上漲的速度將會有所放緩。

  (二) 三大因素致二手樓市持續(xù)低迷

  在調(diào)控政策的高壓下,2011年各地樓市普遍低迷,新房市場和二手房市場均遭受重創(chuàng)。但由于信貸、惜售和價格等因素的差異,二手房市場的低迷程度超過新房市場。

  (1)信貸緊縮 二手交易難度增加

  根據(jù)中原調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,在2010年宏觀調(diào)控以前,商業(yè)貸款購房者比重約為7成。因此,信貸收緊對二手房成交影響重大。信貸收緊主要體現(xiàn)在兩方面:一是頭付比例、利率的提高導致購房者的購房成本增加;二是額度緊張以及審查條件嚴苛,導致二手房交易在獲取貸款方面難度大增,并且銀行在新房和二手房之間則更愿意將貸款投入新房市場。

  隨著信貸的收緊,商業(yè)貸款的比重大幅走低,而一次性付款以及純公積金貸款的比重大幅增加。據(jù)上海中原交易按揭部數(shù)據(jù)顯示,2011年10月,純商業(yè)貸款的比重已低至19%,較2010年1月回落23個百分點;一次性付款、純公積金貸款的比重分別為31%和26%,分別較2010年1月增加14、12個百分點。由于信貸收緊,特別是二手房貸款難度的增加,導致很多二手房交易被迫中止,從而進一步降低了二手房市場的流通性,二手住宅市場成交低迷。

  (2)業(yè)主惜售 流通性受限

  限購和限貸政策出臺后,對于打壓房價起到了立竿見影的效果,但同時也再來一些負面影響,極大地阻礙了二手房市場的流通性。根據(jù)中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2011年全國五大城市二手住宅流通率均不超過2.0%,較前兩年有不同程度的回落。

  限購后二手房業(yè)主賣出房產(chǎn)后無法再購進,同時國內(nèi)缺乏投資渠道,房地產(chǎn)仍是儲存財富的重要形勢,因此二手房市場上業(yè)主普遍惜售。惜售導致二手房掛牌量走低,且多數(shù)業(yè)主的報價較為堅挺。據(jù)中原監(jiān)測信息顯示,五大城市二手住宅新增盤源量持續(xù)走低,目前單周新增盤源量僅為2010年“國八條”出臺前周水平的2~3成,見圖5-9。

  (3)一二手房價格倒掛 需求遭遇分流

  與二手房市場業(yè)主惜售而報價高企不同,在新房市場,則是越來越多的開發(fā)商加大降價促銷力度,一手房項目采取低價入市的策略,售價低于周邊二手房價格,致使一二手房價格出現(xiàn)倒掛情況。由于一手房價格上的優(yōu)勢,成功分流了周邊的二手房需求,對于原本成交已十分慘淡的二手房市場無異于是雪上加霜。

  根據(jù)中原監(jiān)測,自2011年6月以來,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市陸續(xù)出現(xiàn)一二手房價格倒掛的現(xiàn)象。其中以限購政策較為嚴格的北京和深圳較為明顯。如位于北京市東五環(huán)的頭開常青藤家園8月開盤銷售的均價為22729元/m2,而同項目掛牌的二手房均價則高達25000元/m2。深圳水榭春天三期在6月以21000元/ m2價格入市,目前該項目二期部分二手放盤價已達到25000元/ m2。目前出現(xiàn)一二手房價格倒掛的區(qū)域主要集中在外圍郊縣,因此導致外圍郊縣二手房成交比重下降較為明顯。

  由于各城市的新房庫存均處于高位,預計未來降價促銷現(xiàn)象還將會繼續(xù)增多,并且降價的幅度亦會有所擴大。在一些新房供應較為充足的板塊,二手房價格有望受到新房的影響出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整,同時降價的范圍也會由郊區(qū)向區(qū)蔓延。

  (三) 量價交換緩慢回升

  隨著新房市場降價的鋪開,二手樓市有價無市的局面將會逐步被打破,價格下降的幅度和范圍都會有所擴大,成交量亦會因此而有所回升。由于政策面和信貸沒有放松的跡象,預計2012一線城市二手樓市將呈現(xiàn)量價交換的緩慢回升之勢。?

  價格加速下調(diào) 幅度范圍擴大

  從歷次調(diào)整后的恢復過程來看,都是以成交價格的下跌來換回成交量的回升,這也符合經(jīng)濟學的價格規(guī)律。對比本次調(diào)整和2005年上海和2007~2008年一線部分城市的樓市調(diào)整的情況,的不同在于,本次樓市調(diào)整主要是“限”,而之前的調(diào)控主要是在于增加交易的成本,并沒有限制交易行為,因此本次樓市的調(diào)整過程會相對漫長,主要表現(xiàn)為:成交持續(xù)低迷周期較長,價格下跌帶動成交回升的幅度有限。這是目前二手樓市“量跌價滯”的主要原因。

  目前二手房市場的有價無市以及同一區(qū)域的一二手房價格倒掛現(xiàn)象均屬于短期的非平衡狀態(tài),市場將通過其自身的調(diào)節(jié)來回歸平衡。但由于調(diào)控影響的持續(xù)性,價格下調(diào)以重建平衡的過程將會較為緩慢。據(jù)中原報價指數(shù)數(shù)據(jù)顯示,自2011年2月以來,六大城市二手住宅報價指數(shù)一路下滑,截至2011年底已基本回落至2009年初的水平,顯示出二手房業(yè)主報價松動幅度和范圍均在擴大,二手樓市正在由“量跌價滯”向“量價交換”過渡。<

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