在上周五一早宣布執(zhí)行更為嚴(yán)格的購(gòu)房政策之后，此前房?jī)r(jià)上漲較快的城市紛紛出手，不斷收緊購(gòu)房限制措施。

    繼2月宣布優(yōu)化土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)后，上海新的限購(gòu)政策要求購(gòu)購(gòu)套普通住房頭付比例提高至5成以上，二套非普通房頭付不低于七成，購(gòu)房人須承諾頭付款為自有資金;非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社保年限由兩年提高至五年;購(gòu)房人的限購(gòu)審核將前置至交易備案環(huán)節(jié)。

    同日夜間，深圳政府發(fā)文，要求購(gòu)購(gòu)套住房頭付比例提高至4成，非深籍購(gòu)房繳納社?；騻€(gè)人所得稅年限增至3年以上，并且嚴(yán)禁頭付貸、過橋貸等杠桿資金用于購(gòu)房。

    包括南京、蘇州、武漢等城市監(jiān)管部門相繼出手，收緊購(gòu)房政策。同在上周五晚，一份名為《人民銀行南京分行中國(guó)銀監(jiān)會(huì)江蘇監(jiān)管局關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)促進(jìn)住房金融健康發(fā)展的通知》的內(nèi)部文件在網(wǎng)傳，對(duì)頭套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)收緊，同時(shí)禁止“頭付貸”，南京官方隔天證實(shí)這份文件的真實(shí)性。

    武漢則宣布將頭套房公積金貸款較高額度由60萬下調(diào)為50萬。蘇州較新發(fā)布新政，提出加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，完善商品房預(yù)售管理，備案預(yù)售房?jī)r(jià)一年內(nèi)不宜超過12%等十項(xiàng)措施。

    分析人士稱，這些城市出臺(tái)樓市新政背景是本輪一線房?jī)r(jià)過快上漲，并有蔓延至二線城市的勢(shì)頭，而上漲過程出現(xiàn)了2015年股市和1991年日本樓市的部分特征，風(fēng)險(xiǎn)較大需防微杜漸。而城市加強(qiáng)限購(gòu)措施，預(yù)計(jì)會(huì)引發(fā)其他城市效仿。

    “部分一線城市和二線城市針對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲相繼采取了緊縮措施，主要手段包括加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理、打擊造假和投機(jī)行為;提高部分群體購(gòu)房資格門檻;從嚴(yán)控制居民購(gòu)房的杠桿比例。”民生銀行頭席研究員溫彬?qū)τ浾弑硎尽?/p>

    根據(jù)統(tǒng)計(jì)局2月數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格同比已經(jīng)連長(zhǎng)3月，上漲城市數(shù)量不斷增加，上漲城市數(shù)量從去年3月的0個(gè)增加至今年2月的32個(gè)。一線城市自去年下半年以來已經(jīng)上漲25.6%。深圳以56.9%的幅度領(lǐng)漲全國(guó)，上海次之，為20.6%，北京、廣州、南京、武漢等城市漲幅分別為12.9%、11.8%、13.3%、6.2%。

    民生證券房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，房?jī)r(jià)的快速上漲引發(fā)市場(chǎng)層面的部分投資和恐慌需求入場(chǎng)、輿論層面對(duì)地產(chǎn)政策的批評(píng)以及監(jiān)管層面對(duì)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，是政策出臺(tái)的較主要原因。

    縱觀本輪房地產(chǎn)調(diào)控新政，分析人士均認(rèn)為此次出臺(tái)的政策較過去更為嚴(yán)厲。上海和深圳在過去房?jī)r(jià)上漲較快的城市，其二套房頭付比例均明顯提高，非本市戶籍購(gòu)房需繳納的社保或個(gè)稅年限也明顯拉長(zhǎng)，而頭付貸這些杠桿資金則成為被打擊對(duì)象。分析人士表示，此輪調(diào)整依然集中在限購(gòu)和限貸上。

    此前數(shù)年，上海和深圳購(gòu)房政策均經(jīng)歷數(shù)次調(diào)整，整體也趨緊。2011年1月，上海發(fā)布限購(gòu)令，2套及以上的本市家庭、1套及以上非本市家庭、不能提供累計(jì)1年個(gè)稅/社保(2年內(nèi))的非本市家庭限購(gòu)。2012年2月明確單身購(gòu)房口徑，非本市單身不能購(gòu)房。2011年7月和2012年6月補(bǔ)繳個(gè)稅及補(bǔ)繳社保的操作不予認(rèn)可。2013年11月，非本市家庭個(gè)稅/社保年限調(diào)整為累計(jì)繳納2年(3年內(nèi))。2016年3月調(diào)整為連續(xù)繳納滿5年。

    深圳的限購(gòu)政策從2010年9月開始。2套及以上的本市家庭、1套及以上非本市家庭、不能提供累計(jì)1年個(gè)稅/社保的非本市家庭限購(gòu)。2016年3月非本市家庭購(gòu)房社保/個(gè)稅要求提升為3年。

    而在限貸方面，上海和深圳也經(jīng)歷了放松后的再次收緊。2014年9·30及2015年3·30央行兩次放松限購(gòu)，將頭套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從“認(rèn)房、認(rèn)貸、認(rèn)貸款記錄”調(diào)整為認(rèn)貸，二套頭付比例調(diào)整為40%。分析人士表示，雖然此后央行放松限貸的政策均將一線城市排除在外，但是這兩次限貸政策放松客觀上推動(dòng)了改善型需求入市，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

    “上海本輪調(diào)整將目前的頭套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)事實(shí)上調(diào)整為‘認(rèn)房、認(rèn)貸’，”民生證券地產(chǎn)分析師溫陽(yáng)指出，“深圳本輪調(diào)整將目前頭套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為‘認(rèn)房、認(rèn)貸、認(rèn)貸款記錄’?！?/p>

    對(duì)于愈發(fā)趨緊的購(gòu)房政策，中金公司房地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)預(yù)計(jì)，上海新房成交將在未來三個(gè)月走弱，成交將由“瘋?！弊儭罢鹗帯?，一線城市房?jī)r(jià)或短期見頂，對(duì)郊區(qū)樓盤影響更大。

    “這個(gè)政策對(duì)上海市場(chǎng)影響很大，非本地戶籍占購(gòu)房者一半，改善需求是市場(chǎng)主流，這兩塊都受到新政限制，預(yù)計(jì)上海房?jī)r(jià)漲幅會(huì)大幅回落?！敝性瘓F(tuán)研究總監(jiān)劉淵說。

    溫陽(yáng)稱，由于2015年滬深兩市成交都明顯上漲，2016年剩余三個(gè)季度滬深成交量或同比下跌50%左右。鑒于目前房貸政策寬松，且鼓勵(lì)正常住房消費(fèi)的政策并未轉(zhuǎn)向，滬深此輪房?jī)r(jià)調(diào)整幅度有限。預(yù)計(jì)至年底上海的房?jī)r(jià)下降10-15%之間，深圳下降20%-25%。

    溫彬預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上出現(xiàn)價(jià)滯量縮態(tài)勢(shì)，個(gè)別城市房?jī)r(jià)會(huì)環(huán)比下降。

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