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房貸趨緊開發(fā)商選擇硬扛 樓市降價潮短期難現(xiàn)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 617 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,需求萎縮,供給量下跌,短期內(nèi)樓市難現(xiàn)"降價潮"   繼上海、廣州、深圳等地之后,北京市幾家大銀行近期也開始取消頭套房優(yōu)惠利率,至此一線城市正呈全線收緊之勢。 業(yè)內(nèi)人士告訴記者,銀行的利率調(diào)整讓房地產(chǎn)企業(yè)的信貸環(huán)境進(jìn)一步趨緊,樓市剛性需求也將因此受到很大影響。盡管開發(fā)商的資金鏈遭遇政策與市場的雙重壓力,大部分開發(fā)商還是會選擇"硬扛",短期內(nèi)難現(xiàn)"降價潮"。   收緊 剛性需求受抑制   據(jù)了解,北京市工行、農(nóng)行、建行和交行等幾大銀行紛紛取消頭套房優(yōu)惠利率,按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。全國范圍內(nèi),在上海、廣州、深圳以及成都、濟(jì)南等城市,多數(shù)銀行都開始取消頭套房優(yōu)惠利率。   記者致電工行和建行北京分行客服,均得到了確認(rèn)。工行客服人員表示,從2月1日起北京就已全面實施頭套房貸利率不低于央行基準(zhǔn)利率政策了,優(yōu)質(zhì)客戶也無例外。   "這可以看作是順應(yīng)當(dāng)前樓市調(diào)控的表現(xiàn)。"美聯(lián)物業(yè)全國研究主任徐楓接受記者采訪時說,從銀行的角度來看,收緊信貸、減少貨幣供應(yīng)量是一個大的政策取向,全年新增信貸量預(yù)計在去年基礎(chǔ)上會有一定程度的減少,房地產(chǎn)行業(yè)也必然會受到影響。   亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅接受記者采訪時說,央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,銀行的流動性受到非常大的抑制,很多商業(yè)銀行基本上從月中到下半月貸款的額度就基本沒有了,不管是個貸還是開發(fā)貸都非常緊張。   據(jù)了解,自2010年4月份的樓市調(diào)控開始,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的信貸環(huán)境已經(jīng)逐步趨緊,通過銀行貸款融資的難度進(jìn)一步加大。去年全年獲得銀行授信的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量十分有限,且授信額度與2009年相比明顯減少。報告顯示,2010年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源7.25萬億元,其中利用外資、自籌資金增速較快,開發(fā)商貸款和按揭貸款增速較慢。   上海佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟告訴記者,目前房地產(chǎn)市場是以剛性需求為主,取消頭套房貸款優(yōu)惠利率會對剛性需求產(chǎn)生很大的影響。   "頭套房置業(yè)者相對年輕,對信貸的依賴比較大,頭套房優(yōu)惠利率取消后,很多人只能選擇暫時不購房了。"郭毅說。   在徐楓看來,去年下半年至今已連續(xù)加息三次,個人抵押貸款按揭利率頭套房優(yōu)惠已基本取消,二套以上住房按揭利率在加息的基礎(chǔ)上繼續(xù)加碼,嚴(yán)重影響"換樓客"的意愿。 堅挺 大部分開發(fā)商選擇"硬扛"   樓市迎來"倒春寒"、"降溫期"?調(diào)控政策的密集出臺似乎改變著市場對于房價上漲的預(yù)期。但記者了解到,多數(shù)開發(fā)商仍然選擇"硬扛",不少購房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市,種種跡象表明市場預(yù)期仍然比較堅挺。   北京某上市房企 人士何先生表示:"就我了解的情況看,公司現(xiàn)在還不想'冒頭'做出什么舉動,而是在等等看同行尤其是大的開發(fā)商會采取什么樣的措施。"   作為上海市的幾家房企之一,綠地集團(tuán)旗下某新樓盤21日率先推出購房即五年房產(chǎn)稅的優(yōu)惠措施。這一"冒頭"的舉動,引起市場關(guān)于房價是否開始松動的議論。   徐楓告訴記者,綜合來看,看空季度成為開發(fā)商的共識,盡管開發(fā)商的資金鏈遭遇政策與市場的雙重壓力,大部分開發(fā)商還是會選擇"硬扛"。   郭毅認(rèn)為,目前開發(fā)商的資金鏈不算非常緊張,沒有到選擇降價的"較緊迫時期"。即使不能從銀行獲得貸款,開發(fā)商還可以通過其他方式融資,包括海外融資、信托融資。只有當(dāng)開發(fā)商的現(xiàn)金流非常危險,以至于影響到經(jīng)營的時候,才可能會考慮降價拋貨。   對于一些開發(fā)剛性需求項目,或者采取"快進(jìn)快出"經(jīng)營模式的開發(fā)商,郭毅認(rèn)為他們對房價預(yù)期將有一定幅度的下調(diào),可能會采取調(diào)低開盤價格等措施來進(jìn)行促銷。   徐楓介紹說,一部分投資客已經(jīng)在去年年末拋盤,還有一部分堅持看好后市的選擇持盤不放。   另據(jù)媒體報道,"限購令"讓北京周邊地區(qū)的房價快速上漲,河北涿州等地甚至出現(xiàn)了溫州、山西炒房客的身影。   郭毅認(rèn)為,因為政策限制不能購房的需求流向北京周邊不受影響的縣市,這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場意外的火熱起來了。   "房價是從1萬元漲到2萬元容易,還是從10萬元漲到20萬元容易?這是一目了然的。"陸騎麟認(rèn)為投資者看到樓市發(fā)展的機(jī)會,到二三線城市去搶房,這種短期炒作會對這些地區(qū)的樓市產(chǎn)生影響,但出現(xiàn)"泡沫化"的難度較大。   郭毅認(rèn)為,這種購房行為存在一定的風(fēng)險,因為從每輪調(diào)控的效果來看,北京市周邊區(qū)域的房價率先下跌,而且跌幅也是的。另外,如果北京市的房價出現(xiàn)震蕩,可能會影響購房者對后市的信心,導(dǎo)致需求快速下降,支撐這些地區(qū)房價穩(wěn)定上漲的因素也就不存在了。 僵持 樓市暫未現(xiàn)"降價潮"跡象   統(tǒng)計顯示,上周(2月14日-2月20日),樓市交易持續(xù)恢復(fù),監(jiān)測的35個城市中,除成都、重慶和濟(jì)南外,樓市成交量皆上漲,其中五成城市成交量漲幅超過100%。城市中,多數(shù)城市環(huán)比有較大漲幅。   美聯(lián)物業(yè)全國研究認(rèn)為,上周一二線城市成交量仍然處于節(jié)后恢復(fù)性增長周期,盡管上周普遍出現(xiàn)上升行情,但與節(jié)前的正常水平還有一段距離。徐楓預(yù)測,全國性的限購短期內(nèi)嚴(yán)重打擊了換樓客和投資者的置業(yè)能力,因此成交量在3月將跌入冰點。   成交量恢復(fù)緩慢的同時,上周價格波動也較為明顯,數(shù)據(jù)顯示,其中蘇州、蘭州和寧波等五城市價格跌幅均超10%,其中,蘇州成交均價為10205元/平方米,創(chuàng)15.32%的跌幅,深圳則以21071元/平方米的成交均價,使環(huán)比漲幅達(dá)到12.77%。四個一線城市中,上海和廣州成交均價也出現(xiàn)小幅回調(diào),環(huán)比分別下降1.48%和1.1%,成交均價分別為15352元/平方米和12100元/平方米。   徐楓認(rèn)為,價格波動背后的原因需具體分析。就一手住宅市場而言,成交價格與開發(fā)商的推盤和成交類型密切相關(guān),就目前情況來看,各地一手房成交表現(xiàn)明顯分化,在一些尚未實施限購的熱點城市,豪宅成交相對較旺,而在已實施限購的城市,中低端住宅成交比例較大,因此造成了一部分城市的價格走勢與前幾周的表現(xiàn)不同。   就未來一段時間的價格走勢而言,業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,一手住宅市場可能由于結(jié)構(gòu)性因素出現(xiàn)下調(diào)。郭毅認(rèn)為,部分城市出現(xiàn)的房價結(jié)構(gòu)性下降,并不代表整體出現(xiàn)回落,房價的走勢仍然不明朗。   徐楓則表示,需求面嚴(yán)重萎縮,但供給量也同期下跌,因此,"價格可能會出現(xiàn)一段時間的僵持"。據(jù)介紹,全國主要城市一手推盤量驟減的同時,二手住宅方面,由于"限購"和租金上漲,業(yè)主放盤意愿較弱,"與去年9月底政策前的成交高峰相比,好地段房源的掛牌量降幅超過了50%,較差地段房源的掛牌量縮量也達(dá)到了30%左右",市場供應(yīng)量低靡,因此抵消了需求量的萎縮,導(dǎo)致樓價難以回調(diào)。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,需求萎縮,供給量下跌,短期內(nèi)樓市難現(xiàn)"降價潮"   繼上海、廣州、深圳等地之后,北京市幾家大銀行近期也開始取消頭套房優(yōu)惠利率,至此一線城市正呈全線收緊之勢。 業(yè)內(nèi)人士告訴記者,銀行的利率調(diào)整讓房地產(chǎn)企業(yè)的信貸環(huán)境進(jìn)一步趨緊,樓市剛性需求也將因此受到很大影響。盡管開發(fā)商的資金鏈遭遇政策與市場的雙重壓力,大部分開發(fā)商還是會選擇"硬扛",短期內(nèi)難現(xiàn)"降價潮"。   收緊 剛性需求受抑制   據(jù)了解,北京市工行、農(nóng)行、建行和交行等幾大銀行紛紛取消頭套房優(yōu)惠利率,按基準(zhǔn)利率執(zhí)行。全國范圍內(nèi),在上海、廣州、深圳以及成都、濟(jì)南等城市,多數(shù)銀行都開始取消頭套房優(yōu)惠利率。   記者致電工行和建行北京分行客服,均得到了確認(rèn)。工行客服人員表示,從2月1日起北京就已全面實施頭套房貸利率不低于央行基準(zhǔn)利率政策了,優(yōu)質(zhì)客戶也無例外。   "這可以看作是順應(yīng)當(dāng)前樓市調(diào)控的表現(xiàn)。"美聯(lián)物業(yè)全國研究主任徐楓接受記者采訪時說,從銀行的角度來看,收緊信貸、減少貨幣供應(yīng)量是一個大的政策取向,全年新增信貸量預(yù)計在去年基礎(chǔ)上會有一定程度的減少,房地產(chǎn)行業(yè)也必然會受到影響。   亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅接受記者采訪時說,央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,銀行的流動性受到非常大的抑制,很多商業(yè)銀行基本上從月中到下半月貸款的額度就基本沒有了,不管是個貸還是開發(fā)貸都非常緊張。   據(jù)了解,自2010年4月份的樓市調(diào)控開始,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的信貸環(huán)境已經(jīng)逐步趨緊,通過銀行貸款融資的難度進(jìn)一步加大。去年全年獲得銀行授信的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量十分有限,且授信額度與2009年相比明顯減少。報告顯示,2010年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源7.25萬億元,其中利用外資、自籌資金增速較快,開發(fā)商貸款和按揭貸款增速較慢。   上海佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟告訴記者,目前房地產(chǎn)市場是以剛性需求為主,取消頭套房貸款優(yōu)惠利率會對剛性需求產(chǎn)生很大的影響。   "頭套房置業(yè)者相對年輕,對信貸的依賴比較大,頭套房優(yōu)惠利率取消后,很多人只能選擇暫時不購房了。"郭毅說。   在徐楓看來,去年下半年至今已連續(xù)加息三次,個人抵押貸款按揭利率頭套房優(yōu)惠已基本取消,二套以上住房按揭利率在加息的基礎(chǔ)上繼續(xù)加碼,嚴(yán)重影響"換樓客"的意愿。

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