個中關(guān)聯(lián)與玄機尚不得而知，然而作為判斷房地產(chǎn)發(fā)展基準的一系列指標引發(fā)了人們的關(guān)注與深思；在房地產(chǎn)各種數(shù)據(jù)、指標亂成一鍋粥的當今，樓市大眾還有什么可以拿來對地產(chǎn)業(yè)作出判斷與選擇？

地產(chǎn)指標亂成一鍋粥

　　用數(shù)據(jù)說話是各行各業(yè)判斷行業(yè)發(fā)展的基本規(guī)則，然而，在地產(chǎn)業(yè)，這一作為基本準則的基石正在動搖。矛盾重重的數(shù)據(jù)、指標充斥樓市。樓市似乎正在迷失方向。

“商品房空置面積增加，房地產(chǎn)被列入產(chǎn)能過剩行業(yè)?！比涨皣临Y源部網(wǎng)站發(fā)文指出，“住房過剩反映了供地過多、用地結(jié)構(gòu)失衡的問題。”短短一句話就包括商品房空置率、土地供應、用地結(jié)構(gòu)等多個評判房地產(chǎn)市場的要素。而面對土地供應，大多數(shù)開發(fā)商卻引經(jīng)據(jù)典，持供不應求、“地荒”的觀點。國土資源部亦毫不客氣地予以反擊：“地荒論”純屬無稽之談，北京尚有大量存量土地待盤活，在全國范圍內(nèi)也不存在“地荒”問題，某些房地產(chǎn)商高聲宣揚“地荒論”是別有用心。

“到2005年10月末，全國商品房空置面積1.12億平方米，空置率已經(jīng)達到26%，大大超過了國際公認的10%的警戒線?！边@是已然見諸各大媒體的報道。然而，不久前，董藩同樣以數(shù)據(jù)回應了各大媒體：“國家統(tǒng)計局計算公式嚴重失當，按照國外學者的算法，實際空置率不到1%?！?p>

與此同時，業(yè)界關(guān)于目前北京房價是否過高，關(guān)于房價發(fā)展趨勢的爭論也從未休止。有人認為北京的房價屬正常上漲，房價還將繼續(xù)上漲，但更多的人認為北京房價過高，已經(jīng)達到承受的極限。而判斷房價高低的合理指標究竟何在？

不少老百姓表示，購房之前都喜歡關(guān)注媒體報道，上政府官方網(wǎng)站看看相關(guān)政策及統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但反而越看越糊涂，各部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)不一致，有的統(tǒng)計數(shù)字與自己感受到的實際情況不一致。

市場上空置房到底是多還是少？土地供應量到底充足還是緊缺？房價漲幅到底漲了還是跌了？在各種各樣的指標與數(shù)據(jù)中，糊涂的不僅僅是老百姓！

地產(chǎn)指標緣何迷失？

掌握客觀準確的數(shù)據(jù)，是認清市場，分析市場并出臺調(diào)控政策的重要依據(jù)。而為何人們會迷失在“指標”當中？為何難以得到正確的指導方向？

中國房地產(chǎn)協(xié)會會長楊慎指出，房地產(chǎn)的基本數(shù)據(jù)指標應包括政策信息、法規(guī)信息和統(tǒng)計信息。而其共同存在的問題之一即“政出多門”、“數(shù)出多門”，法規(guī)政策的不一致、統(tǒng)計數(shù)據(jù)的反差，讓受眾迷失了方向。

他表示，中國的房地產(chǎn)業(yè)起步于20世紀80年代初，而此前沒有該產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，現(xiàn)在用的統(tǒng)計數(shù)據(jù)都是計劃經(jīng)濟時期延續(xù)下來的以基本建設(shè)為基礎(chǔ)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。統(tǒng)計過程中，存在統(tǒng)計口徑混亂、統(tǒng)計范圍不明確等問題，導致數(shù)據(jù)不準確、不全面。

2006年1月19日市建委、市統(tǒng)計局、市國土局和市發(fā)改委四部委聯(lián)合發(fā)布的2005年房地產(chǎn)市場運行報告：“截至2005年底，全市空置一年以上商品房住宅面積為252.6萬平方米，漲幅為11.4%，占全部空置一年以上商品房面積的66.4%?！?p>

記者打電話到市建委和統(tǒng)計局咨詢，結(jié)果都表示由于空置房概念不明確，所以拒完全此發(fā)表看法。相關(guān)專家表示，雖然各部委聯(lián)合發(fā)布數(shù)據(jù)避免了統(tǒng)計數(shù)據(jù)沖突的現(xiàn)象，但只有改進統(tǒng)計方法才可能解決根本問題。在這一條統(tǒng)計報告中，沒有明確何為空置房，“空置一年以上”的起算點是什么時候也未明確，因而信息傳達模糊。

同時，報告還指出：“2005年全市商品住宅期房預售平均價格6725元/平方米，比上年上漲了1083元/平方米，漲幅為19.2％；其中普通商品住宅6721元/平方米，比上年增長10.9％。”

其中，“普通住宅”指的是哪類物業(yè)并未明確，并且普通商品住宅期房均價比全市商品住宅期房均價僅低4元/平方米。

據(jù)《數(shù)據(jù)》雜志報道，國家統(tǒng)計局城市社會經(jīng)濟調(diào)查司生產(chǎn)投資價格處副處長胡修府指出，市場信息混亂的問題不僅出在統(tǒng)計數(shù)字本身上，而有更深層的原因。

，不同來源數(shù)據(jù)的統(tǒng)計口徑和計算方法不同，對市場的描述是不同的，其使用范圍也不同，但相關(guān)部門對數(shù)據(jù)的解釋、宣傳非常欠缺，沒有幫助受眾正確去理解和使用這些數(shù)據(jù)。事實上，北京市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人于秀琴曾就商品房銷售價格、商品房銷售價格指數(shù)以及預售商品房購賣價格的計算方式向社會澄清，但目前看來公眾對不同統(tǒng)計標準的認知度并不高。

，對數(shù)據(jù)信息的統(tǒng)一管理不夠，主管部門對存在的一些可能導致混亂的數(shù)據(jù)信息沒有很好地進行協(xié)調(diào)和規(guī)范，對一些魚目混珠的錯誤信息也沒有及時予以糾正；

第三，一些人用一點數(shù)據(jù)來描述整個層面，夸大或縮小事實真相。

華高萊斯市場研究主任田輝還指出，我國的統(tǒng)計指標體系建立大多是借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，但與我國房地產(chǎn)市場的實際情況結(jié)合得不夠，不能完全反映中國的國情。因國外成熟房地產(chǎn)市場新增供應很少，主要是存量房的交易，也就是房屋的二級市場，其空置率能夠比較準確地反映房屋市場的供需狀況。而國內(nèi)房地產(chǎn)市場，新增供應交易和存量房交易并存，公眾尤其關(guān)注新增供應，也就是房屋一級市場狀況，空置的概念在一級市場并不能反映購賣的供需關(guān)系；在房屋二級市場上，由于大量非商品房住宅并未計入統(tǒng)計，也不容易反映實際租賃以及購賣的供需關(guān)系。

正是這些原因讓統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯得“混亂”，并且降低了其對政策調(diào)控，對民眾行為的指導意義。雖然統(tǒng)計制度一直在不斷進行改革，但顯然還需要進一步深化。

購房人如何正視地產(chǎn)指標？

雖然目前地產(chǎn)指標有些混亂，但指標依然是判斷市場狀況非常重要的因素，因此，無論是相關(guān)部門還是購房人，都應正視地產(chǎn)指標。

記者了解到，相關(guān)部門一直在對地產(chǎn)指標數(shù)據(jù)的統(tǒng)計方法、口徑等進行改革。例如，2005年以前的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)包括期房預售和現(xiàn)房銷售價格，而為了避免混亂，北京市從2005年起不再公布商品房現(xiàn)房銷售價格。但從市場交易情況來看，現(xiàn)房購賣越來越多，成交量漲幅非?？?，若不公布現(xiàn)房銷售價格，又造成統(tǒng)計數(shù)據(jù)的不完整。因此，避而不宣只是權(quán)宜之計。

田輝表示，房地產(chǎn)市場在不斷發(fā)展變化，統(tǒng)計方法、統(tǒng)計口徑也應與時俱進。與民生相關(guān)的信息應該更加透明化，披露得更加詳盡。同時，對于“政出多門”的現(xiàn)狀，他認為統(tǒng)計工作應由一個主管部門牽頭，多個部門配合，先在政府內(nèi)部達成共識再向社會公布，以免引起人們認識混亂。

而業(yè)界人士一致認為，對于概念有爭議的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，必須要對公布的數(shù)據(jù)的統(tǒng)計依據(jù)和統(tǒng)計方法進行解釋與闡述，并輔以權(quán)威分析。還有人指出，在統(tǒng)計時一味采取平均價的老辦法已經(jīng)不能滿足實際需求，必須不斷完善統(tǒng)計指標建設(shè)，找到更科學可靠的方法。

同時，作為購房人也應該對指標數(shù)據(jù)有一個理性的認識。茂華控股集團有限公司總裁劉堯表示，他非常看重統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)也非常熟悉，但他并不依賴統(tǒng)計數(shù)據(jù)，而是更相信市場運作過程中的感悟，因為有的統(tǒng)計數(shù)據(jù)與了解到的市場實際情況相差很大。同時，田輝表示，相關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)從大范圍來看也許是準確的，但對某一具體領(lǐng)域的指導意義并不強。在作研究時，他們更喜歡參考建委頒發(fā)的預售許可證、網(wǎng)上簽約等原始數(shù)據(jù)，采取自己的分析方法來得出結(jié)論，指導工作。

　　編后:購房人了解市場信息必然要通過權(quán)威部門的統(tǒng)計指標和數(shù)據(jù)，但由于目前的統(tǒng)計指標較為混亂，導致購房人看過之后更迷惑，因此參考數(shù)據(jù)只應是其判斷市場的一個途徑，而更關(guān)鍵的還得靠購房人的專業(yè)知識，以及實地考察等。也希望相關(guān)部門能給出更權(quán)威、更具指導意義的統(tǒng)計指標和數(shù)據(jù)！

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