1月27日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)何琦、北京大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)做客新華網(wǎng)，就房地產(chǎn)調(diào)控與2010年房?jī)r(jià)走向等話題與網(wǎng)民在線交流，以下為精彩內(nèi)容摘要。

* 中房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)何琦：購(gòu)房者當(dāng)前購(gòu)房可貨比三家

[主持人]樓市經(jīng)過(guò)2009年的爆發(fā)式增長(zhǎng)，在歲末年初的頻繁調(diào)控下，請(qǐng)問(wèn)嘉賓怎樣判斷2010年的房?jī)r(jià)走向？

[何琦]去年我國(guó)整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)家的宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策刺激下，應(yīng)該說(shuō)有了較大的發(fā)展。

各地的樓市有一個(gè)爆發(fā)性的增長(zhǎng)，到去年下半年樓市發(fā)展的速度和增長(zhǎng)價(jià)格出乎了大多數(shù)人的意料，部分城市的樓價(jià)上漲比較快，引起了政府的注意。我們認(rèn)為這次的調(diào)控政策出臺(tái)，思路非常清晰，目標(biāo)非常明確，對(duì)我們2010年樓市整體發(fā)展提出了一個(gè)具體的要求，我們認(rèn)為這個(gè)要求是切實(shí)可行的。

[主持人]基于您對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷，當(dāng)前對(duì)購(gòu)房者的建議是出手購(gòu)房還是持幣觀望？

[何琦]我覺(jué)得購(gòu)房有兩種情況，一種是自住，一種是投資性的。如果是自住型需求的話，現(xiàn)在購(gòu)房應(yīng)該說(shuō)接近了一個(gè)好的時(shí)機(jī)了，購(gòu)房者的信心不足，開(kāi)發(fā)商也在觀望，大家不妨多看一看，多走一走，貨比三家，適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可以考慮。因?yàn)橘?gòu)任何東西不可能購(gòu)到較高價(jià)，也不可能購(gòu)到較低價(jià)，所以該出手就應(yīng)該出手。

2010年房?jī)r(jià)是漲還是跌？

* 陳國(guó)強(qiáng)：2010年房?jī)r(jià)漲幅將趨緩 投機(jī)成本提升

2010年1月27日下午14點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)何琦（中）、北京大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)（左）做客新華網(wǎng)，與網(wǎng)民大話2010年樓市。圖為嘉賓與主持人合影。新華網(wǎng) 王翰林?jǐn)z。

新華網(wǎng)消息 1月27日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)何琦、北京大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)做客新華網(wǎng)，就房地產(chǎn)調(diào)控與2010年房?jī)r(jià)走向等話題與網(wǎng)民在線交流，以下為精彩內(nèi)容摘要。

[主持人]您覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)是上漲，還是下跌呢？

[陳國(guó)強(qiáng)]我們談?wù)撟》渴袌?chǎng)也可以關(guān)注其他的指標(biāo)，房?jī)r(jià)是較直觀，同時(shí)也是媒體網(wǎng)友較關(guān)注的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)了2009年市場(chǎng)成交量的井噴、價(jià)格的增長(zhǎng)，歲末政府出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施?？梢灶A(yù)見(jiàn)2010年的樓市在各種因素的引導(dǎo)之下會(huì)趨向一個(gè)比較平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

[陳國(guó)強(qiáng)]頭先在價(jià)格方面，在2009年的這種狂飆突進(jìn)的形態(tài)之下，會(huì)回歸到比較常態(tài)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。比如說(shuō)房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)趨緩，從成交量來(lái)看，在2009年的這種井噴下的前提下，2010年會(huì)有一個(gè)成交量的萎縮。其他的投資和竣工面積等等也會(huì)回歸到一種比較平穩(wěn)的狀態(tài)，2009年如果是爆發(fā)式的，2010年就會(huì)回歸到比較常態(tài)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

[主持人]基于您對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷，當(dāng)前對(duì)購(gòu)房者的建議是出手購(gòu)房還是持幣觀望？

[陳國(guó)強(qiáng)]主要是看你是自住的需求還是投資的需要，你應(yīng)該根據(jù)自身的需要，在當(dāng)前政策出臺(tái)調(diào)控樓市的前提下，可能會(huì)迎來(lái)一個(gè)比較好的購(gòu)房的機(jī)會(huì)。對(duì)于投資、投機(jī)性的，政策的調(diào)整就意味著他投資的成本增高了，所以他們應(yīng)該再觀察一下，需要更慎重一些。

當(dāng)前樓市有無(wú)泡沫？

* 陳國(guó)強(qiáng)：不能拿國(guó)外指標(biāo)衡量中國(guó)樓市有無(wú)泡沫

[主持人]一月份以來(lái)，樓市調(diào)控頻繁，成交量大幅萎縮，但是房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，是什么原因造成了房?jī)r(jià)依然處于高位？

[何琦]房?jī)r(jià)的高低取決于供需矛盾，再一個(gè)就是取決于老百姓的收入水平。從現(xiàn)在來(lái)看處于高位，去年我們的竣工面積相對(duì)比較少，去年的銷(xiāo)售量比較大，現(xiàn)在相當(dāng)一部分城市存量房已經(jīng)很少了，去年整個(gè)銷(xiāo)售情況比較好，資金流動(dòng)性充裕，開(kāi)發(fā)商手里的資金比較充裕?；谶@兩種情況，我們現(xiàn)在的房?jī)r(jià)基本是維持在去年12月份的水平。

[主持人]未來(lái)還會(huì)不會(huì)出臺(tái)針對(duì)高房?jī)r(jià)更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施？

[陳國(guó)強(qiáng)]從到地方出臺(tái)的樓市調(diào)控政策，政策的陸續(xù)出臺(tái)到顯現(xiàn)政策效應(yīng)，會(huì)有一個(gè)滯后期。較近我們看到了成交量有所下滑，價(jià)格依然堅(jiān)挺，我覺(jué)得這個(gè)是政策調(diào)整之后非常正常的市場(chǎng)反應(yīng)?？赡懿煌膮^(qū)域，不同的城市也有時(shí)間先后的問(wèn)題。除了剛才秘書(shū)長(zhǎng)提到的兩種以外，政策顯現(xiàn)效應(yīng)有一個(gè)滯后期，我們還是應(yīng)該繼續(xù)觀察。

[主持人]一些專(zhuān)家也曾經(jīng)表示：“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)形成，破裂的可能性比較大”。住建部副部長(zhǎng)齊驥在回答有關(guān)樓市泡沫時(shí)表示：“很難用一兩句話說(shuō)清楚”。陳所長(zhǎng)，您認(rèn)為是否覺(jué)得當(dāng)前中國(guó)樓市存在泡沫？是否嚴(yán)重？

[陳國(guó)強(qiáng)]談到房地產(chǎn)的泡沫，頭先要看我們?nèi)绾螠y(cè)定有沒(méi)有泡沫，用什么樣的指標(biāo)來(lái)測(cè)試市場(chǎng)是否出現(xiàn)了泡沫。國(guó)外有一些比較基本的手段，國(guó)內(nèi)有學(xué)者也就這個(gè)問(wèn)題做過(guò)研究，無(wú)非有幾個(gè)指標(biāo)。就房?jī)r(jià)的上漲幅度和我們整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)情況，和我們普通老百姓的收入情況，以及空置率等等這些指標(biāo)，其實(shí)都是可以用來(lái)測(cè)度市場(chǎng)是否有泡沫的手段了。

但是中國(guó)的情況有自己的特殊性，特別是樓市的需求在快速增長(zhǎng)，所以國(guó)外的一些常規(guī)的手段引入到國(guó)內(nèi)未必能夠適用。高端市場(chǎng)有非常大的比例的境外需求，所以用常規(guī)的手段來(lái)判斷這個(gè)市場(chǎng)是否出現(xiàn)泡沫，實(shí)際上是失靈的。

我覺(jué)得少數(shù)城市的部分區(qū)域如果出現(xiàn)有泡沫的跡象，或者是有比較明顯的非理性購(gòu)房的需求。那么二線、三線城市可能多數(shù)會(huì)處于比較健康的狀態(tài)。不同的人有不同的判斷，我個(gè)人是這么一個(gè)基本的意見(jiàn)。

* 中房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)何琦:目前海南樓市已經(jīng)出現(xiàn)泡沫

[主持人]您說(shuō)個(gè)別的地方會(huì)出現(xiàn)泡沫。較近海南的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了跳躍式的上漲，這是什么原因?qū)е碌哪?？這個(gè)情況與17年前的泡沫有什么聯(lián)系呢？

[何琦]我認(rèn)為這種現(xiàn)象是極其不正常的，海南的泡沫已經(jīng)出現(xiàn)了。如果不加以控制，海南完全可能會(huì)出現(xiàn)1993年的情況，當(dāng)時(shí)海南要列為特區(qū)了，我國(guó)提出了區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)海南是一個(gè)很好的發(fā)展契機(jī)。但是在其他的產(chǎn)業(yè)沒(méi)有動(dòng)的時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)率先挑起了海南新一輪的熱潮，現(xiàn)在出現(xiàn)的這個(gè)情況應(yīng)該引起各方面的重視。

[陳國(guó)強(qiáng)]海南有自己的特殊情況，海南市場(chǎng)的需求很大，是由全國(guó)市場(chǎng)支撐的，國(guó)際旅游島獲批以后，海南市場(chǎng)的特殊性進(jìn)一步加劇。所以它呈現(xiàn)出來(lái)的這種房?jī)r(jià)火熱的情況有自己的特殊性，這個(gè)問(wèn)題的確需要我們有關(guān)方面的高度警覺(jué)，如何加以有效引導(dǎo)和管理。

另外我想補(bǔ)充的就是，海南市場(chǎng)的這種特殊表現(xiàn)也和我們當(dāng)前的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，和上一波市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫有很多差異的地方?；镜牟顒e就是我們現(xiàn)在經(jīng)過(guò)快速發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)休閑時(shí)代。這些富裕人群在住房方面有更多的常規(guī)需求之外的要求，比如說(shuō)旅游度假的需求。

海南三亞表現(xiàn)的非常明顯，這些人到這里購(gòu)房產(chǎn)更多的是考慮到自己未來(lái)旅游、休閑度假的需求。所以我覺(jué)得在海南表現(xiàn)出來(lái)的這個(gè)市場(chǎng)特征，的確需要我們?nèi)轿?、多角度地?lái)判定它。房?jī)r(jià)過(guò)熱的問(wèn)題，的確需要我們媒體和行業(yè)的其他主體密切關(guān)注，房?jī)r(jià)過(guò)熱的問(wèn)題應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)拇胧﹣?lái)引導(dǎo)和控制。

商品房預(yù)售制該取消？

* 陳國(guó)強(qiáng)：商品房預(yù)售制弊端顯現(xiàn) 可逐步退出

[主持人]近期地方政府都在召開(kāi)地方兩會(huì)，強(qiáng)調(diào)落實(shí)樓市調(diào)控政策。我們看到南寧率先取消房屋預(yù)售制度，北京也強(qiáng)調(diào)對(duì)預(yù)售制進(jìn)行改革，您覺(jué)得這次調(diào)控會(huì)不會(huì)得到地方政府的真正落實(shí)？

[何琦]在國(guó)務(wù)院較近出臺(tái)有關(guān)調(diào)控政策以后，地方政府都積極響應(yīng)了，包括北京、上海、南京、重慶、廣西，在“兩會(huì)”期間對(duì)于增長(zhǎng)中低價(jià)位的保障型住房都有了具體的目標(biāo)，我覺(jué)得這是地方政府積極參與落實(shí)到調(diào)控政策上來(lái)，已經(jīng)邁出了可喜的一步。

關(guān)于商品房預(yù)售制度，據(jù)我所知，這個(gè)是剛剛提出來(lái)了，至于什么時(shí)候試點(diǎn)，我估計(jì)可能還有一個(gè)具體實(shí)施的過(guò)程。但是取消了預(yù)售制度會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià)呢？我覺(jué)得取消預(yù)售制度房?jī)r(jià)肯定會(huì)受影響，其中有兩個(gè)原因。

、取消了以后，企業(yè)投資的成本高了，以前我們通過(guò)預(yù)售款來(lái)融資，現(xiàn)在這筆錢(qián)沒(méi)有了，可能要融其他的資，那么融資成本肯定高了。、我們上市的量少了，必須是現(xiàn)房來(lái)賣(mài)。現(xiàn)在我們每年銷(xiāo)售的供應(yīng)量是期房和現(xiàn)房聯(lián)系在一起的，比如說(shuō)2009年是100萬(wàn)平方米，但是如果到了2010年只是現(xiàn)房的話，可能只是30萬(wàn)平方米了。在當(dāng)前我們整個(gè)住房市場(chǎng)供需緊張的情況下，可能對(duì)緩解供需矛盾造成一定的影響。

[陳國(guó)強(qiáng)]我們從這個(gè)制度設(shè)計(jì)和安排來(lái)講，住房的預(yù)售制度和住房按揭制度一樣，是構(gòu)成我們當(dāng)前住房制度里面非常重要的兩項(xiàng)制度安排。長(zhǎng)期來(lái)看，住房預(yù)售制度肯定是要取消的，這是一個(gè)階段性的制度安排和因素。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，肯定會(huì)過(guò)渡到國(guó)外成熟國(guó)家的銷(xiāo)售現(xiàn)房的情況，房改到今天已經(jīng)過(guò)去十多年了，我個(gè)人覺(jué)得預(yù)售制度應(yīng)該考慮如何退出的問(wèn)題。

當(dāng)然退出有一些問(wèn)題需要我們面對(duì)，如何有效銜接也是非常重要的，需要我們管理部門(mén)高度謹(jǐn)慎。但是作為一個(gè)制度安排本身，我想住房預(yù)售制度是一個(gè)臨時(shí)性的、過(guò)渡性的權(quán)宜之計(jì)，不能把它當(dāng)成一個(gè)長(zhǎng)久之計(jì)，因?yàn)檫@個(gè)制度本身帶來(lái)了一系列的問(wèn)題。

直接收益的還是我們開(kāi)發(fā)企業(yè)，很大程度上降低了資金的約束門(mén)檻，當(dāng)然短期內(nèi)增長(zhǎng)了有效供應(yīng)，緩解了市場(chǎng)的需求矛盾。按照我們也需要對(duì)預(yù)售制度隱藏的諸多問(wèn)題有客觀的分析和判斷，我覺(jué)得從消費(fèi)者的角度看，預(yù)售制度對(duì)消費(fèi)者的很多權(quán)益，沒(méi)有給予應(yīng)有的保障。從政府管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，預(yù)售制度的存在也加大了政府監(jiān)管的難度。

門(mén)檻降低了以后，讓更多的企業(yè)，包括一些外行企業(yè)比較容易進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行業(yè)中來(lái)，不利于這個(gè)行業(yè)未來(lái)、長(zhǎng)期的規(guī)范健康發(fā)展。所以從保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的角度，從政府規(guī)范管理的角度，預(yù)售制度退出的問(wèn)題，應(yīng)該提到議事日程上來(lái)，當(dāng)然不一定全國(guó)要同一個(gè)時(shí)間退出，我覺(jué)得可以根據(jù)不同區(qū)域市場(chǎng)的實(shí)際狀況，可以逐步退出，不一定是一刀切的方式來(lái)做這個(gè)制度的變更。

房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，起步比較早，管理相對(duì)規(guī)范了以后，可以把這個(gè)問(wèn)題作為一個(gè)重要的議題來(lái)進(jìn)行研究，考慮如何退出的問(wèn)題。我覺(jué)得預(yù)售制度在當(dāng)前如何規(guī)范行業(yè)發(fā)展，如何規(guī)范行業(yè)未來(lái)的管理的確是一個(gè)重要的課題。

“地王”項(xiàng)目會(huì)減少？

* 專(zhuān)家：2010年“地王

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