袁雪峰

　　水星投資副總經(jīng)理

　　當(dāng)前，由于樓市成交量的回升，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是反轉(zhuǎn)還是暫時(shí)回暖的爭(zhēng)議很大，我個(gè)人認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)是一個(gè)很復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)，受政策影響非常大，不能僅憑成交量一個(gè)指標(biāo)來判斷整個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)。更何況這個(gè)指標(biāo)還存在著需要修正的地方。

　　今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)已今非昔比。在我看來，2004年"8.31大限"（經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓）以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)被人為切分成兩個(gè)子市場(chǎng)---一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)即土地整理市場(chǎng)、和二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)即樓建市場(chǎng)。之后經(jīng)過幾年的發(fā)展，二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)又細(xì)分成住宅開發(fā)市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)兩個(gè)子市場(chǎng)。由于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域缺乏金融工具的支持，其市場(chǎng)一直不溫不火；又由于住宅開發(fā)市場(chǎng)是一種快速現(xiàn)金流業(yè)務(wù)模式，因此其市場(chǎng)多年來一直非常旺盛乃至形成巨大的價(jià)格泡沫，使得政府一次又一次的調(diào)控它。對(duì)住宅開發(fā)市場(chǎng)較重要的調(diào)控政策要數(shù)2007年8月13日國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（〔2007〕第24號(hào)文），它意味著政府又將住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)切分成兩個(gè)子市場(chǎng)---商品住宅市場(chǎng)和保障住房市場(chǎng)。商品住宅市場(chǎng)就是過去有泡沫的狹義的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但其面對(duì)的消費(fèi)群體發(fā)生了嚴(yán)重變化，即中低收入和城市化過程中的農(nóng)民等群體都被歸到保障住房市場(chǎng)的消費(fèi)群體里去了。本輪4萬億刺激計(jì)劃中的9000億元就是用于保障住房市場(chǎng)投資的。24號(hào)文出臺(tái)之后的批大規(guī)模面市的保障房應(yīng)該是在今年內(nèi)陸續(xù)推出市場(chǎng)，并對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始產(chǎn)生積極影響。

　　這樣一來，各種統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，由于市場(chǎng)內(nèi)在因素發(fā)生了變化，其數(shù)據(jù)要想進(jìn)行縱向比較，都應(yīng)該作出一定的修正才能正確使用。

　　結(jié)合上面的初淺分析，我認(rèn)為判斷市場(chǎng)是否真正回暖應(yīng)使用如下幾個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析。

　　1. 投資增長(zhǎng)率指標(biāo)

　　較近，根據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，今年1-2月房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)1%，而去年同期這一數(shù)據(jù)是32.9%，前年同期還要高。這個(gè)數(shù)據(jù)太過籠統(tǒng)，要想得出更準(zhǔn)確的結(jié)論是需要更細(xì)分的數(shù)據(jù)，但我們又無法取得。這個(gè)指標(biāo)能說明什么呢？頭先，今年1-2月的數(shù)據(jù)雖然是正值，但這個(gè)數(shù)據(jù)需要修正。因?yàn)榻衲甑臄?shù)據(jù)里面含有大量的保障房投資額，而去年同期很少。雖然保障房投資額的具體數(shù)據(jù)無法獲得，但可以肯定的是，如果撇開保障房投資額，商品房市場(chǎng)的投資增長(zhǎng)率肯定是負(fù)數(shù)。換言之，在同樣的比較對(duì)象里（商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的合計(jì)），今年1-2月份的投資增長(zhǎng)率與去年同期相比其差額應(yīng)該遠(yuǎn)不止31.9%。開發(fā)界有一種看法認(rèn)為，從去年到現(xiàn)在，主流開發(fā)商的開工量嚴(yán)重萎縮至少達(dá)50%，這與我上面的分析基本上是一致的。因此，開發(fā)商整體應(yīng)該是對(duì)未來十分看淡的。在這種情況下，何言市場(chǎng)回暖呢？

　　其次，從上述指標(biāo)來看今天的成交量回暖信息，就可以比較容易的得出如下結(jié)論：，成交量回暖只是一種全球經(jīng)濟(jì)回落后的"去庫(kù)存化"表現(xiàn)，和鋼鐵、有色等行業(yè)的"去庫(kù)存化"邏輯是一樣的；，成交量回暖猶如股市在下跌過程中的反彈一樣，但反彈過后還將向下，所以遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上一個(gè)市場(chǎng)的回暖。不過，成交量如果能保持半年以上，將對(duì)開發(fā)商極度繃緊的資金鏈的緩解有一定好處，正所謂"留得青山在，不怕沒柴燒"，只要開發(fā)商能喘過這一口氣，經(jīng)過一段時(shí)間的元?dú)饣謴?fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)逐步隨之恢復(fù)，但肯定不是現(xiàn)在的事。

　　2. 房地產(chǎn)信貸的松緊程度指標(biāo)

　　今年一季度信貸資金投放量非常大。頭兩個(gè)月已完成2.6萬億元的放貸，據(jù)說3月份的信貸量也會(huì)超預(yù)期。但實(shí)際上，并沒有資金真正進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。較近從多個(gè)開發(fā)商處了解到，大中型銀行現(xiàn)在根本顧不上房地產(chǎn)，都在搶4萬億計(jì)劃中的大項(xiàng)目尤其是國(guó)字號(hào)的項(xiàng)目，只有小型地方商業(yè)銀行做開發(fā)貸款，但條件遠(yuǎn)比過去嚴(yán)格（中小開發(fā)企業(yè)"四證"齊全還貸不了款）。所以，當(dāng)前政策對(duì)地產(chǎn)的利好全是在消費(fèi)信心上，沒有實(shí)際有效的。

　　所以，對(duì)房地產(chǎn)來說，眼前的信貸寬松更象是一種流動(dòng)性假象。不過，當(dāng)前的信貸寬松對(duì)房地產(chǎn)也有那么一點(diǎn)點(diǎn)利好，就是以前貸給開發(fā)企業(yè)的資金，銀行不會(huì)象去年下半年那樣逼著企業(yè)還錢。但這種寬松完全不足以支持房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回暖，必須是有新增信貸資金進(jìn)來才行。

　　因此，從這個(gè)指標(biāo)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然遠(yuǎn)未回暖。

　　3. 新增開發(fā)量和土地市場(chǎng)成交量

　　新增開發(fā)量，可以理解為是一種盤活庫(kù)存土地的新增投資。在蕭條時(shí)期，新增開發(fā)量的正向變化能反應(yīng)開發(fā)企業(yè)手頭資金的松緊狀態(tài)，但不能反應(yīng)其對(duì)未來看好的態(tài)度。庫(kù)存消耗到一定程度時(shí)，開發(fā)商才會(huì)再投資購(gòu)購(gòu)新的土地。這樣從新增開發(fā)量的上升逐步過渡到土地市場(chǎng)成交量的放大，就會(huì)預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)真的開始反轉(zhuǎn)向上。

　　土地市場(chǎng)成交量如果放大了，說明開發(fā)企業(yè)開始為未來的發(fā)展增加庫(kù)存，這是一種真正看好未來市場(chǎng)前景的具體體現(xiàn)。如果購(gòu)地的速度放慢，就意味著地產(chǎn)并未見底，地產(chǎn)股的春天沒有到來。所以，土地成交量可以作為房地產(chǎn)市場(chǎng)真正進(jìn)入上升通道的一個(gè)重要先行指標(biāo)。

　　另外，對(duì)于當(dāng)前的成交量回暖現(xiàn)象，個(gè)人認(rèn)為成交量回暖并不能完全代表房地產(chǎn)市場(chǎng)是否復(fù)蘇。表面上看，樓市成交量是真實(shí)可靠的，但是由于消費(fèi)者普遍存在著信息不對(duì)稱下的盲動(dòng)行為，就如同股市在下跌過程中不斷有人抄底也是一種信息不對(duì)稱下的盲動(dòng)行為一樣。所以，成交量有時(shí)也能引人至誤區(qū)，而開發(fā)商集體對(duì)市場(chǎng)做出的反應(yīng)較能代表市場(chǎng)下一步的走勢(shì)。

　　較后，上述幾個(gè)指標(biāo)，都有官方公布的數(shù)據(jù)，如果嫌慢，還可以選擇幾家大型開發(fā)企業(yè)進(jìn)行觀察并把對(duì)他們的觀察綜合一下也能得出八九不離十的結(jié)論。因?yàn)?，?jīng)過幾年的宏觀調(diào)控，如今的房地產(chǎn)壟斷程度越來越高，大企業(yè)的動(dòng)向基本上能代表一個(gè)產(chǎn)業(yè)的動(dòng)向。

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