距離上個(gè)世紀(jì)的大規(guī)模住房制度改革十多年后，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，終于開(kāi)始從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸，保障類(lèi)住房再次成為聚光燈下的寵兒。

　　這一次為“天下為公”打頭陣的，依舊是此前頗寄厚望也頗多爭(zhēng)議的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房這兩大類(lèi)保障類(lèi)住房產(chǎn)品。同時(shí)，各地衍生出來(lái)的配套商品房、公共租屋、周轉(zhuǎn)住房也在百花齊放。

　　然而，我國(guó)住房結(jié)構(gòu)的深層次矛盾依舊問(wèn)題重重，量化指標(biāo)、金融保障、流程管理、進(jìn)入和退出機(jī)制也依舊是發(fā)展保障類(lèi)住房的眾多掣肘。

　　士不可以不弘毅，任重而道遠(yuǎn)。

　　經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的夏季，時(shí)至樓市調(diào)控中局，住房保障政策已出，卻引來(lái)爭(zhēng)議無(wú)數(shù)。政策落實(shí)，仍舊是問(wèn)題重重。

　　瓶頸一

　　地方頭疼的70%量化指標(biāo)

　　9月底，國(guó)務(wù)院組織對(duì)11個(gè)代表地區(qū)的房地產(chǎn)調(diào)控效果進(jìn)行大摸底。據(jù)悉，北京等城市相關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)已經(jīng)將調(diào)控工作情況上報(bào)，帶頭提出70%的土地供給用于包括經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通商品住房建設(shè)，“有一定難度”。

　　6月以來(lái)，保障類(lèi)住房應(yīng)該建多少的問(wèn)題，一直處于激烈討論中。而且政策已出，落實(shí)效果卻差強(qiáng)人意。先看規(guī)劃公布情況，原本應(yīng)在9月底前公布的城市住房建設(shè)規(guī)劃，全國(guó)除深圳、北京、上海、廣州等幾個(gè)一、二線(xiàn)城市外，多數(shù)城市規(guī)劃難產(chǎn)。

　　另外，對(duì)于保障類(lèi)住房需求的總量如何計(jì)算，說(shuō)法不一。此前有相關(guān)政府人士稱(chēng)，各保障類(lèi)住房的總量應(yīng)滿(mǎn)足80%居住需求。對(duì)此，上海一些專(zhuān)家稱(chēng)，每個(gè)城市的消費(fèi)結(jié)構(gòu)不同，統(tǒng)一劃定比例并不適宜。北京此次向國(guó)務(wù)院匯報(bào)的情況也稱(chēng)，因這一類(lèi)消費(fèi)群體的需求底數(shù)并不清楚，且進(jìn)入退出機(jī)制也需要深入研究和確定。

　　瓶頸二

　　保障建設(shè)資金從何來(lái)？

　　在此輪新政中，對(duì)保障類(lèi)住房的資金來(lái)源給出了幾條明確的線(xiàn)索，比如：財(cái)政部等三部委要求，未來(lái)各地政府需拿出土地出讓凈收益的5%，設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)賬戶(hù)用于城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)；全國(guó)40%公積金增值收益繳入國(guó)庫(kù)，并設(shè)立專(zhuān)戶(hù)用于廉租房建設(shè)。

　　但是，相關(guān)人士還是不認(rèn)為這些資金足以支持龐大的保障類(lèi)住房開(kāi)支?！百Y金來(lái)源不僅應(yīng)從土地出讓金中提取，還應(yīng)該有更多渠道，比如銀行的低息或無(wú)息貸款，比如政府的其它財(cái)政補(bǔ)貼，開(kāi)發(fā)商的稅費(fèi)優(yōu)惠，甚至可以考慮通過(guò)政府資產(chǎn)證券化的方式將出租型保障類(lèi)物業(yè)放到資本市場(chǎng)融資?！鄙虾Ｒ晃环康禺a(chǎn)專(zhuān)家表示。

　　保障類(lèi)住房建設(shè)金融體系還遠(yuǎn)未完善成熟，這或許將是導(dǎo)致這一類(lèi)住房“有令難行”的重要原因。

　　瓶頸三

　　管理難、選址難

　　保障類(lèi)住房不僅需要地方政府貼補(bǔ)大量資金，前期的選址，后續(xù)的銷(xiāo)售、管理都需要投入精力，這些都直接影響了地方政府推動(dòng)保障類(lèi)住房建設(shè)的積極性。

　　典型的例子是各地廉租房的落實(shí)問(wèn)題。“雖然有制度，但各地實(shí)際大力建設(shè)的廉租房不多。所以即便有資金都用不上?！币晃还e金政策專(zhuān)家介紹，“主要是管理難度較大，所以政府多采用貨幣補(bǔ)貼，來(lái)代替實(shí)物補(bǔ)貼?！?

　　在一些城市反映的保障類(lèi)住房建設(shè)難題中，建在哪里是又一個(gè)矛盾焦點(diǎn)?！敖?jīng)濟(jì)適用房建在郊區(qū)，市民因郊區(qū)位置遠(yuǎn)，生活配套不完善不愿意去住。建在市，巨額的土地成本如果讓地方政府承擔(dān)則比較困難。也不情愿。”一位開(kāi)發(fā)商表示。

　　“應(yīng)該吸取上?！畠蓚€(gè)1000萬(wàn)’的教訓(xùn)，一時(shí)貪多未必符合市場(chǎng)規(guī)律?！睂?zhuān)家稱(chēng)。去年3

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