2011年，新一輪樓市調(diào)控重拳擊出，一方面是“加法”，保障性住房建設(shè)提速；另一方面，推行“限購”、“限貸”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)等，做“減法”。如何平(博客)衡“加減法”？

　　減法

　　“把限售做好是更好的”

　　目前，限購政策已經(jīng)在全國近30個(gè)城市推行。

　　2月份的較后10天，全國房地產(chǎn)市場交易量應(yīng)聲下跌，但價(jià)格仍然高企。新華社援引統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，2月份全國72個(gè)大中城市當(dāng)中，有15個(gè)城市零開盤，總共開盤239個(gè)，比1月份下降70％。2月17日－28日，北京市房屋成交量僅相當(dāng)于去年同期的30％。據(jù)分析，2月成交當(dāng)中還有相當(dāng)部分是商業(yè)項(xiàng)目，這部分剔除以后，住宅成交量會(huì)更低。

　　中國（海南）改革發(fā)展研究院副研究員夏鋒認(rèn)為，“減法”要盡量減少對(duì)有正常資金需求的人群產(chǎn)生的副作用。

　　中華企業(yè)股份有限公司（600675）營銷總監(jiān)戴正芳也認(rèn)為，“新國八條”在相當(dāng)程度上打擊了百姓的剛性需求。

　　“‘限購令’之下，剛性需求仍然存在，只是被暫時(shí)壓制了而已，所以要警惕報(bào)復(fù)性反彈。”夏鋒說。

　　以限購令為例，全國政協(xié)常委、經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任，北京大學(xué)光華管理學(xué)院名譽(yù)院長厲以寧6日在全國政協(xié)十一屆四次會(huì)議舉行的記者會(huì)上提出，“我認(rèn)為應(yīng)該不要再過分強(qiáng)調(diào)限購，應(yīng)該把限購改為限售，學(xué)新加坡的經(jīng)驗(yàn)，購房子可以，但是購了之后再賣就要受限制?！?/P>

　　“過分強(qiáng)調(diào)限購會(huì)帶來一些問題。公民有購購房屋的權(quán)利，不能有地區(qū)的歧視，地區(qū)歧視作為短期政策可以，作為長期不行?！边@位政府的經(jīng)濟(jì)智囊說。

　　“假如說一家有兩套住房的就不能再購了，如果一套住房60平方米，一套住房40平方米，孩子也長大了，你能不讓他購嗎？”厲以寧提出，“把限售做好是更好的，限購根據(jù)情況來定。如果購了一年之內(nèi)就賣，就要出很重的稅，按房價(jià)的比重，要出到16%的稅，年降低為12%?！?/P>

　　對(duì)于限售，戴正芳持贊同態(tài)度。他指出，國外存在限售的案例。他同時(shí)提議，可以把限售的尺度再加以放寬，居民擁有的住房可以在3-5套內(nèi)，在居民擁有的3-5套住房內(nèi)，可借助房產(chǎn)稅加以調(diào)節(jié)。

　　昨日接受采訪的多家中介咨詢機(jī)構(gòu)則多持“限售并不可行”的觀點(diǎn)。中介業(yè)內(nèi)人士指出，限售從稅收環(huán)節(jié)進(jìn)行調(diào)節(jié)，只要房價(jià)上漲幅度高于稅收，投機(jī)者便可“轉(zhuǎn)嫁”這一交易成本。

　　“減法”的剛性，不 于限購令。今年伊始，銀行信貸額度緊張的影響開始擴(kuò)散，北京、上海、深圳、杭州等城市，紛紛傳來商業(yè)銀行取消頭套房貸款利率8.5折優(yōu)惠的消息。

　　新華社5日援引北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究研究員韓世同(博客)的話說，滿足頭次置業(yè)者的購房需求是樓市調(diào)控需要解決的問題?！澳壳?，高房價(jià)未降、基準(zhǔn)利率上調(diào)、利率優(yōu)惠取消，供房者負(fù)擔(dān)越來越重，使得購房越來越像個(gè)夢。”

　　加法

　　保障房別指望土地財(cái)政

　　“加法”方面，代表委員們頗關(guān)注保障房建設(shè)的資金來源問題。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年計(jì)劃建設(shè)590萬套保障房，后來基本完成370萬套。今年，國務(wù)院保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各地簽訂了2011年保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書，全年計(jì)劃建設(shè)1000萬套，比去年增加70％多，月內(nèi)這1000萬套保障房的土地供應(yīng)計(jì)劃將編制完成。明年保障房建設(shè)目標(biāo)也是1000萬套，“十二五”期間累計(jì)將建設(shè)3600萬套，城鎮(zhèn)住房保障覆蓋率將達(dá)到20％以上。

　　作為“十二五”規(guī)劃綱要草案的約束性指標(biāo)，保障房建設(shè)是否能按期完成？從之前的執(zhí)行情況來看，這無疑是一個(gè)考驗(yàn)。國土資源部公開數(shù)據(jù)顯示，2010年全國30個(gè)省區(qū)市住房供地、保障性住房實(shí)際供地，只完成年初計(jì)劃的67.9％。此外，審計(jì)報(bào)告顯示，有22個(gè)城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達(dá)基本要求，2007年至2009年，這些城市共計(jì)少提取146.23億元。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，今年國家新增1000萬套保障性住房，需要資金1.3萬億元，目前看得見的資金來源為財(cái)政撥款1000多億元；地方土地出讓金凈收益的10％，假如足額到位較多1000多億元；另外，再加上動(dòng)用有限的住房公積金增值凈收益。其余大部分缺口仍需依靠存在很大不確定因素的金融及發(fā)債來完成，資金瓶頸仍然存在。（編注：2010年，財(cái)政對(duì)保障性安居工程的專項(xiàng)資金支持為802億元。2010年，國有土地使用權(quán)出讓收入29109．94億元，超出預(yù)算113.2％；2011年，安排國有土地使用權(quán)出讓收入19753．41億元。）

　　根據(jù)新華社的說法，“為督促落實(shí)土地出讓凈收益用于廉租房、公租房建設(shè)和城市棚戶區(qū)改造的比例不得低于（土地出讓金凈收益）10％的政策，有關(guān)部門計(jì)劃采取相應(yīng)的硬措施和硬約束。財(cái)政資金安排不足的地區(qū)，土地出讓凈收益提取比例還將進(jìn)一步提高。”

　　不過，單著眼土地出讓凈收益，可能于事無補(bǔ)。

　　厲以寧的個(gè)人看法是，“土地財(cái)政已經(jīng)走到盡頭了，不能老靠賣地來建設(shè)，你還有多少地能賣？你也不能靠借債啊，借債是要還的。這里資本市場可以起作用，可以學(xué)習(xí)某些發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，利用公共投資基金方式。公共投資基金建立以后，有些金融機(jī)構(gòu)投資者組成了，然后發(fā)債券，讓民間來集資，民間的企業(yè)也可以投資進(jìn)去?！?/P>

　　夏鋒認(rèn)為，保障房建設(shè)不能僅當(dāng)作政府的一項(xiàng)調(diào)控任務(wù)，應(yīng)完善體制機(jī)制，設(shè)法建立產(chǎn)業(yè)激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)房地產(chǎn)商主動(dòng)建設(shè)保障房。同時(shí)，“加法”需要強(qiáng)調(diào)效益和效果，嚴(yán)格控制各類保障性住房的面積標(biāo)準(zhǔn)，使盡可能多的家庭能夠盡早享受到實(shí)惠。

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