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專家揭示售后返租風(fēng)險(xiǎn)癥結(jié) 投資還需要量力而行

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 759 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
近年來建設(shè)部曾兩次叫?!笆酆蠓底狻?,但是“零風(fēng)險(xiǎn)、高收益”的承諾仍然可見。據(jù)了解,從4月5日到20日半個(gè)月時(shí)間里,吉林省長春市就發(fā)生兩起大的產(chǎn)權(quán)商鋪風(fēng)波,長春銀座和北奇星河灣產(chǎn)權(quán)商鋪1400多名業(yè)主返租款被拖欠。隨著業(yè)主“以租還貸”神話的破滅,“售后返租”模式的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步凸顯。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),本市售后返租現(xiàn)象也不容忽視。

  購房者盲目追捧

  “售后返租”是從國外傳入的一種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。簡單地說,就是開發(fā)商將其開發(fā)的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業(yè)劃分成小面積出售給購購者,隨后與購購者簽訂返租合同,讓購購者將物業(yè)返租給開發(fā)商,在一定期限內(nèi)由開發(fā)商以固定利率包租。包租期一般為3至10年不等,回報(bào)率為購房總價(jià)的8%至10%(稅前)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)Jason表示,售后返租實(shí)際上是一種違規(guī)行為,這是開發(fā)商為了尋求利益化,鉆法律空子,打法律的擦邊球。但由于售后返租通常將大的物業(yè)分割成小塊,單價(jià)較低,回報(bào)又比較誘人,因此很受一些中小投資者追捧。

  一些開發(fā)商為了取得“售后返租”的成功,向投資者開出每年8%甚至更高的回報(bào)率,但實(shí)際上投資者只得到了一張空頭支票,因?yàn)檫@些開發(fā)商在推出“售后返租”時(shí),將售價(jià)提高了一大截,已經(jīng)將今后要付給投資者的租金預(yù)提出來。本來只值1萬元/平方米的商鋪,開發(fā)商在推出“售后返租”時(shí)可能將售價(jià)提高到2萬元/平方米,結(jié)果投資者得到的實(shí)際年收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商的承諾。開發(fā)商欺騙了業(yè)主和經(jīng)營者,成了的受益者。

  量力而行 放遠(yuǎn)眼光

  對于如何規(guī)避售后返租的風(fēng)險(xiǎn),保證安全投資,Jason表示,對于違規(guī)違法的較好不要去投資。包租要看經(jīng)營者是否能按開發(fā)商思路去經(jīng)營,至于能給業(yè)主每年多少回報(bào),這就看經(jīng)營者的實(shí)力,而這一點(diǎn)誰也不能保證。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),較重要的還是看投資人自己。投資者購商鋪,不要把所有的家底都投進(jìn)去,期望去拿商鋪的租金還貸款。較理性的商鋪投資人就是:手里有錢,但把這錢投資商鋪也不會(huì)影響到自己的生活。不以租金還貸款為目的,而是期望商鋪以后能升值,也就是將眼光放遠(yuǎn)。對于資金相對富裕的投資者,可以選擇好的地點(diǎn)去購商鋪,這樣的地點(diǎn)好租,升值的空間也很大。而中小投資者較好不到類似濱江道、和平路這種趨于飽和的市集商圈來投資,可以選擇社區(qū)主干道或者次主干道。社區(qū)商鋪也是較近十分熱門的投資熱點(diǎn)。這種商鋪價(jià)格非常便宜,但可能一、兩年租不出去。不過不用擔(dān)心,這個(gè)小區(qū)可能尚未成熟,等小區(qū)成熟之后,租出去是不成問題的,而且?guī)啄曛髢r(jià)值會(huì)有很大的提升。

  鏈接 售后返租形式及風(fēng)險(xiǎn)

  21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)天津區(qū)域的Jason向記者介紹,目前售后返租有四種形式。

  一次性包租投資者在選擇商鋪時(shí),開發(fā)商提供給投資者較常見的一種形式是一次性包租若干年,并將這段期間的租金一次性交付給業(yè)主。這種方式的風(fēng)險(xiǎn)在于開發(fā)商經(jīng)營不下去會(huì)一直拖欠租金,或者一些缺乏誠信的開發(fā)商卷款走人,類似的事情在全國屢見不鮮。

  無產(chǎn)權(quán)融資本市某超市推出的產(chǎn)權(quán)式商鋪不屬于傳統(tǒng)的售后返租,而是一種變相融資行為。它賣給消費(fèi)者不倒翁的商鋪,購購者只知道在這個(gè)商場有自己的一塊兒地方,而具體位置在哪兒卻不知道。這種形式如果出現(xiàn)了問題,業(yè)主沒有商鋪的產(chǎn)權(quán)證,就等于把錢全扔進(jìn)去了。

  分離式返租由于法律不允許開發(fā)商先把房子賣給購房者然后再以自己的名義代購房者出租,于是很多開發(fā)商采用另外成立或引進(jìn)商業(yè)管理公司(如物業(yè)公司等)的形式來承擔(dān)返租義務(wù),企圖以“銷售主體與返租主體分離”的障眼法來規(guī)避法律的禁止性規(guī)定,這實(shí)質(zhì)上是一種變相售后返租行為,同樣為法律所不允許。

  租后返租租后返租,是北京新近出現(xiàn)的一種形式,天津目前還沒有。如今很多商鋪是不能賣的,只能出租若干年的使用權(quán),然后再幫著租出去。這種形式風(fēng)險(xiǎn)更大。售后返租東西至少是投資者的,而租后返租,東西不是投資人的,投資人只有一個(gè)租賃證明。如果這個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題將沒有絲毫保障,結(jié)果只能是血本無歸。

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