無獨(dú)有偶，在4月初為期3天的溫州商鋪展上，“返租回報”不約而同地成為參展商推銷自己商鋪的撒手锏?！皫ё饧s銷售的現(xiàn)成旺鋪，保租10年，即購即得4年租金，月租抵月供，月月有盈余，更有銀行全程監(jiān)管支付所有客戶租金收入，讓你安心躺在家，坐等錢上門。這是來自福州地產(chǎn)商的一則誘人的承諾。目前，福州幾家采取“帶租約銷售”商鋪的還有一個共同的吸引眼球手段，即，號稱某個實(shí)力經(jīng)營商已承租該物業(yè)若干年，其間真假需要購家自己細(xì)究。

　　售房返租又殺回？

　　4年前這些信誓旦旦的廣告以極強(qiáng)的視覺沖擊力開始出現(xiàn)在媒體，樓市勁刮售房返租風(fēng)，大打投資包賺牌。后來建設(shè)部于2001年6月1日起開始施行《商品房銷售管理辦法》的給售房返租風(fēng)潑了瓢冷水，售房返租一度沉寂。

　　售房返租也叫售后包租、售后回租，在這種銷售方式下，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其建造樓盤出售時與購家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，包租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報，若低于按揭月供，差額由消費(fèi)者貼補(bǔ)。

　　曾被中國證監(jiān)會查處的億安科技，當(dāng)年也在售房返租上栽過跟頭，億安集團(tuán)一位內(nèi)部人士說，因為它“接過了接力棒的較后一棒”。

　　投資房產(chǎn)無風(fēng)險？

　　世界上根本不存在沒有風(fēng)險的投資！道理很簡單，市場的未來是不確定的，有升值的可能，也有貶值的可能。房地產(chǎn)市場如同其他市場一樣，機(jī)會與風(fēng)險并存。

　　頭先是來自房市的波動風(fēng)險。開發(fā)商都說購他的房升值，有的還把哪一年漲多少都給在表里列出來。不動產(chǎn)的波動性相對股市要小一些，但仍然是有波動風(fēng)險，特別是在某些特定情況下，其波動幅度還很大，尤其是在形成高價的房地產(chǎn)“泡沫”破裂后或經(jīng)濟(jì)危機(jī)及經(jīng)濟(jì)衰退期時更是如此。如前些年日本房地產(chǎn)“泡沫”的破裂、香港房地產(chǎn)價值受亞洲金融風(fēng)暴打擊而出現(xiàn)的大幅下降。

　　其次，房產(chǎn)的供給量與客戶的有效購購量的動態(tài)變化也會產(chǎn)生風(fēng)險。

　　毫無疑問，銀行按揭的優(yōu)惠條件對購房人是極其有利的金融支持，成全了許多人居者有其屋之夢。但是，天有不測風(fēng)云，有些將來的事不一定現(xiàn)在就預(yù)料得那么周全，將來也許會有意外的事情發(fā)生。如果還貸額占收入或資產(chǎn)比重較大，出現(xiàn)還貸困難，則房子有被銀行收走的風(fēng)險。

　　任何投資都有一個投資成本的預(yù)算問題。房地產(chǎn)本身所具有的區(qū)域性決定了房地產(chǎn)市場帶有鮮明的地域特性，不像股市、郵市等具有全國統(tǒng)一的市場。房地產(chǎn)的投資成本測算較其他領(lǐng)域要復(fù)雜得多，其投資成本除了資金成本外，還有各項費(fèi)用，如購房入戶費(fèi)用、稅費(fèi)、還受到匯率變動、通貨膨脹、政策變動等因素的影響，需要較多的專業(yè)知識，不易測算，這也產(chǎn)生了投資風(fēng)險。“以房養(yǎng)房”不是個簡單的過程，專家提醒消費(fèi)者，不管項目怎么做廣告，一定要考慮未來的客戶會不會來這里找你，愿不愿在這兒住。如果對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險程度沒有清醒的認(rèn)識，則遲早會遭到重創(chuàng)。

　　從這個意義來說，售房返租“零風(fēng)險”不是在演繹神話？

　　一桶水換一桶油？

　　房地產(chǎn)市場素有“不炒不活”的說法，一直都有這么一批職業(yè)投資者在其中制造和尋找機(jī)會，成為樓市里不可忽視的一種力量。他們中不少人有一套完整規(guī)范的保障機(jī)制和誘導(dǎo)手段來吸引投資，技巧性地引導(dǎo)炒樓行為，爭得巨大利潤空間。售房返租的技巧在于將樓盤分割成一個個小單元，分割越小，總價就越低，從而造成投資金額少，以吸引更多的散戶，故而應(yīng)對“返租回報持十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　頭先，即便再具有蠱惑性的返租回報也得推敲推敲。如果我們把租金、稅費(fèi)、利息等因素考慮進(jìn)去，恐怕返租率就會大打折扣。譬如租金，一些項目還沒有交房，開發(fā)商便替客戶想出一個租金的數(shù)字來，算出來的往往會嚇人一跳。稅費(fèi)在租金中占有一定比重，理應(yīng)是每一個投資者考慮的重要內(nèi)容。還有更多的因素計算者都給故意或無意的忽略掉了，諸如裝修的投入、物業(yè)管理費(fèi)、購房的各種稅費(fèi)、家具及電器的投入，而且，購房返租是建立在一系列假設(shè)上，要所購的房租得出去，租金很高，承租人有良好的支付能力等等，只要有一個環(huán)節(jié)出問題，這個美麗的肥皂泡就會灰飛煙滅。事實(shí)上，一個商鋪三年之內(nèi)如果不能做旺，無論是發(fā)展商還是消費(fèi)者都是難以堅持下去的。

　　令人不安的是，現(xiàn)在流行的返租回報方式，有的沒有設(shè)定規(guī)避風(fēng)險的機(jī)制，如由銀行擔(dān)保，或由保險公司保險等，靠的只是發(fā)展商的一張嘴。這樣大的投資，對普通投資者來說，沒有切實(shí)有效的風(fēng)險保障是完全不行的。細(xì)想還不難發(fā)現(xiàn)，“返租”的方式其實(shí)是發(fā)展商將物業(yè)所有權(quán)順利賣給小業(yè)主，風(fēng)險自然落到業(yè)主身上，發(fā)展商則以高于回報率的價錢租出去，無形中充當(dāng)了一回中介的角色，得到一筆無風(fēng)險的利潤。問題是，萬一物業(yè)租不出去，萬一租價達(dá)不到回報率，萬一發(fā)展商的資信或投資組合出現(xiàn)問題或開發(fā)商跑了，業(yè)主到底能與誰一起賺錢？以前某商場也采取“返租回報”的營銷方式，提出“今天借你一桶水，明日還你一桶油”，較后不要說油，水也打了“竹籃”。

　　是否在變相融資？

　　某房地產(chǎn)有限公司1996年與葛姓業(yè)主達(dá)成售后回租協(xié)議，后因房產(chǎn)公司未履行合同，少付以至不付其承諾的租金，遂被業(yè)主拽上法院。令人哭笑不得的是，作為被告的房產(chǎn)公司敗訴后提起上訴竟稱：包租的實(shí)質(zhì)是變相融資行為，房產(chǎn)公司不具備提供融資服務(wù)的主體資格，因此租賃承諾確認(rèn)書違反國家金融法律、法規(guī)的規(guī)定，屬非法融資，應(yīng)確認(rèn)為無效。該公司為了贏官司不得不說出了搞售房返租動機(jī)。

　　返租是通過將已有社會資源的再配置從中獲取高額租金的行為，本身并不直接增加社會財富；而返租業(yè)務(wù)并非所有企業(yè)都可以經(jīng)營，必須是經(jīng)過特許的極少數(shù)融資租賃公司才有權(quán)經(jīng)營，這種經(jīng)營的特許缺乏必要的競爭機(jī)制，導(dǎo)致返租經(jīng)營權(quán)向“特權(quán)”轉(zhuǎn)化，從而使“尋利”向“尋租”轉(zhuǎn)化，把原本能夠增進(jìn)社會的經(jīng)濟(jì)福利行為，變成了“尋求直接的非生產(chǎn)性利潤”。

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