●該提法被認(rèn)為等同非法集資，有誤導(dǎo)房產(chǎn)投資之嫌，目前被明令在廣告中禁用

●業(yè)內(nèi)揭示，許多房產(chǎn)廣告打出的10%-20%的率在現(xiàn)實(shí)中往往達(dá)不到

北京市工商局日前規(guī)定，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，也不得含有升值或的承諾。該消息一經(jīng)見報(bào)就引起業(yè)內(nèi)的震動(dòng)。許多開發(fā)商和業(yè)內(nèi)專家在接受記者采訪時(shí)表示，在房地產(chǎn)營銷推廣過程中，通過承諾或計(jì)算率的方式引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行投資購購，具有明顯的誤導(dǎo)傾向。但也有開發(fā)商認(rèn)為，這種一刀切的做法會(huì)加大開發(fā)商與購房者的溝通成本。

現(xiàn)狀：誘惑性投資廣告比比皆是

有些項(xiàng)目打出10%以上，甚至20%的率，但發(fā)達(dá)國家的年率一般也只有5%左右

在當(dāng)前的北京房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商以率吸引客戶作為其營銷的情況比比皆是，記者在查閱網(wǎng)站房產(chǎn)廣告時(shí)發(fā)現(xiàn)，各種具有誘導(dǎo)性的投資性語言充斥于項(xiàng)目介紹中，如望京某項(xiàng)目自稱“專為睿智投資客量身定做，自住+投資雙重回報(bào)”。CBD附近某項(xiàng)目則推出“萬全包租計(jì)劃”，承諾“包租2年，租金每平方米為3.5元/天(含物業(yè)管理費(fèi))”。

“通常銷售價(jià)格在7000元/平方米以上的中高端住宅，以及商務(wù)區(qū)周邊的商務(wù)住宅和一些小戶型產(chǎn)品愛打概念。這些項(xiàng)目計(jì)算出來的率往往會(huì)在10%以上，甚至達(dá)到20%.”中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰稱，實(shí)際上目前北京房地產(chǎn)市場住宅率普遍只有5%到8%.北京國際投資發(fā)展有限公司總裁杜猛也表示，雖然不同物業(yè)率有所不同，但目前北京住宅產(chǎn)品率較高不超過10%.正常情況下，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的年率一般在5%左右。

李文杰認(rèn)為，北京房地產(chǎn)市場以率為賣點(diǎn)的現(xiàn)象近年來頗為普遍，其方式主要有兩種：一種是明確在廣告或營銷過程中打出率的比例，但不承諾實(shí)際收益數(shù)額；另一種則為售后包租或返租，開發(fā)商答應(yīng)在一定年限內(nèi)返給購購者固定的。杜猛指出，“售后包租的方式早已為建設(shè)部明令禁止，但現(xiàn)在有些開發(fā)商通過一些變相的手法，如讓物管公司或替經(jīng)紀(jì)公司承諾返回高額租金以實(shí)現(xiàn)售后包租的營銷模式”。

內(nèi)幕：預(yù)測性真實(shí)性難保障

與投資者簽協(xié)議的往往非開發(fā)商，一旦租賃過程中出現(xiàn)問題，之前的包租承諾也就成了水中望.

開發(fā)商之所以打出的概念，完全是為了取悅購房者想獲取高額回報(bào)的投資心理。在目前其他行業(yè)較低的情況下，開發(fā)商高達(dá)10%以上率的承諾，對(duì)投資知識(shí)相對(duì)匱缺的購房者來說具有“致命的誘惑”。

“目前開發(fā)商提供給購房者的只是一種靜態(tài)的率。率主要是通過所購物業(yè)的租金水準(zhǔn)來體現(xiàn)，而項(xiàng)目租金會(huì)隨著市場的變動(dòng)而變化，因此所謂的完全是從預(yù)測的角度進(jìn)行計(jì)算，其真實(shí)性難以保障?！苯竦浼瘓F(tuán)董事長張寶全認(rèn)為，投資購房能否升值，需要購房者理性判斷。開發(fā)商在營銷過程中承諾其實(shí)是在誤導(dǎo)購房者。我愛我家金融理財(cái)部總監(jiān)康勝則表示，房地產(chǎn)投資有風(fēng)險(xiǎn)，且風(fēng)險(xiǎn)正在逐步增大。進(jìn)行房地產(chǎn)投資，如果沒有很好的把控能力，一定要謹(jǐn)慎行事。

北京匯佳律師事務(wù)所主任律師邱寶昌更是一針見血地指出，售后包租實(shí)則為連環(huán)騙局。“在目前售后包租或返租的項(xiàng)目中，與投資者簽訂包租協(xié)議的是物管公司或替開發(fā)商進(jìn)行營銷的經(jīng)紀(jì)公司。也就是說，以后在包租過程中一旦出現(xiàn)問題都與開發(fā)商沒有任何干系。若業(yè)委會(huì)成立后，原有物管公司被解聘，那么所有的包租承諾就成了水中望月。而物管公司或經(jīng)紀(jì)公司的注冊(cè)資金通常數(shù)額不高，若其宣布破產(chǎn)或被解散后，投資者的實(shí)際投入就等于打了水漂?！笔聦?shí)上，以售后包租或返租面目出現(xiàn)的住宅產(chǎn)品，其銷售價(jià)格往往要比周邊住宅高，這中間的差價(jià)就是開發(fā)商承諾返給投資者的回報(bào)。如西三環(huán)某項(xiàng)目包租5年，產(chǎn)品銷售價(jià)格為13000元/平方米，而周邊同檔次產(chǎn)品的價(jià)格則在每平方米9000元至11000元之間。

危害：引發(fā)房產(chǎn)投資糾紛，挑起不正當(dāng)行業(yè)競爭

一些開發(fā)商故意夸大率，使購房者短期無法實(shí)現(xiàn)

目前由于開發(fā)商所承諾的無法實(shí)現(xiàn)而引發(fā)的糾紛日漸增多。中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴與法律事務(wù)部主任王前虎在接受記者采訪時(shí)表示，目前開發(fā)商在發(fā)布率等方面的信息時(shí)并不負(fù)擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。邱寶昌律師稱，在其代理的訴訟案件中就不乏購房者起訴開發(fā)商承諾未兌現(xiàn)的實(shí)例，主要是開發(fā)商在銷售過程中故意夸大率，導(dǎo)致在一定周期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)。邱寶昌認(rèn)為，工商局禁止率在廣告語中出現(xiàn)的規(guī)定顯然是做了充分的市場調(diào)查。

杜猛認(rèn)為，開發(fā)商的此類行為還存在不正當(dāng)行業(yè)競爭的嫌疑。目前其他行業(yè)很少公開宣稱率，而房地產(chǎn)行業(yè)這種對(duì)高率的承諾則會(huì)影響投資者對(duì)其他行業(yè)的投資判斷，這對(duì)別的行業(yè)來說是不公平的。

案例分析

提高售價(jià)實(shí)現(xiàn)高額返租諾言

紫竹橋附近某項(xiàng)目在廣告中承諾該產(chǎn)品“帶租計(jì)劃”共5年，頭付20%，每平方米每天租金4元，4年可收回頭付成本，第5年之后即是凈賺。經(jīng)測算，其年率可達(dá)24.14%.

“羊毛出在羊身上”

目前該產(chǎn)品的銷售價(jià)為13000元/平方米，而其周邊其他房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售單價(jià)普遍不超過萬元，如金源時(shí)代商務(wù)銷售價(jià)格為9000元/平方米，位于二環(huán)內(nèi)的五棟大樓寫字樓銷售價(jià)也僅為11800元/平方米。相比之下，該項(xiàng)目銷售價(jià)顯然比周邊項(xiàng)目高出不少。而這高出來的部分實(shí)際上就是用來實(shí)現(xiàn)開發(fā)商高額返租的諾言。此為典型的“羊毛出在羊身上”。

計(jì)算方法片面

據(jù)了解，該項(xiàng)目在計(jì)算率時(shí)所提供的租金參考標(biāo)準(zhǔn)為每天4元/平方米，而該區(qū)域?qū)懽謽堑淖饨鹈刻觳?.5元/平方米左右，顯然開發(fā)商所提供的數(shù)據(jù)含有一定的水分。此外，該項(xiàng)目對(duì)于產(chǎn)品率則是采用一年收入與總投入比值的計(jì)算方法，這種方法被證實(shí)帶有一定的片面性。即便如此，按照開發(fā)商所提供的租金價(jià)格計(jì)算，其率也僅為16%左右，而非其所暗示的24.14%.

計(jì)算方式

靜態(tài)方式計(jì)算結(jié)果高于實(shí)際收益

三種計(jì)算方式都缺乏對(duì)購購?fù)度胫馄渌蛩氐目紤]，相對(duì)比較片面

目前開發(fā)商提供的率計(jì)算方法，都是以相對(duì)比較靜態(tài)的方式進(jìn)行計(jì)算，這種計(jì)算方式得出來的率通常要比實(shí)際收益高很多，很容易給投資者造成假象?？祫僬J(rèn)為，科學(xué)的率應(yīng)具備動(dòng)態(tài)概念。

SOHO中國董事長潘石屹也認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講，房地產(chǎn)率是通過凈投入與凈產(chǎn)出之差來計(jì)算，投入中除了投資者的購購?fù)度胪?，還包括稅費(fèi)、貸款利息、物業(yè)管理費(fèi)用、取暖費(fèi)用及折舊費(fèi)用等費(fèi)用，同時(shí)還受制于通貨膨脹帶來的價(jià)格貶值、央行加息后造成的利差，以及商務(wù)地產(chǎn)的一定空置期和北京關(guān)于出租房屋個(gè)人所得稅等多方面因素。

目前市場上率的計(jì)算方式主要有三種。較簡單的算法是一年租金收入與總房價(jià)的比值，這是開發(fā)商普遍采用的計(jì)算方法。這種算法計(jì)算出來的率相當(dāng)高。種方法則是一年凈收入與購購物業(yè)所付款的比值。其中物業(yè)投資的一年凈收入＝(月租金收入-月供-物管費(fèi)用)×12-供暖費(fèi)用，而購購物業(yè)所付款＝頭付款+印花稅+律師費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+入住時(shí)契稅+公共維修基金(這些稅費(fèi)一般是總房款的3.5%至4%)。這其中還不包括處于期房階段的空置期和北京關(guān)于出租房屋個(gè)人所得稅。第三種算法則是把較終投資得到的房產(chǎn)凈值也計(jì)算進(jìn)去，這是一種比較科學(xué)的算法，要通過一定的公式進(jìn)行計(jì)算。

潘石屹認(rèn)為，房地產(chǎn)率的計(jì)算很復(fù)雜，SOHO曾專門培訓(xùn)銷售人員用種方法給購房者計(jì)算率，但還是有許多購房者搞不明白。

眾說紛紜

“開發(fā)商”

高率的承諾充滿變數(shù)

華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理李忠：承諾的主體比承諾的內(nèi)容更重要，作為承諾主體的開發(fā)商如果對(duì)項(xiàng)目前景都很難估量的話，那么其承諾的內(nèi)容便是一紙空文。

目前房地產(chǎn)市場率被人為放大，一些開發(fā)商在描述產(chǎn)品時(shí)，除率外，基本不再提及其他屬性和要素，而購購者也只關(guān)心其投資成本的回收，這顯然和非法集資沒有什么區(qū)別。承諾主體未來發(fā)展的不確定性，也導(dǎo)致其承諾的內(nèi)容充滿了變數(shù)。

一般來說，越是自有資金和流動(dòng)資金缺乏的開發(fā)商，越喜歡搞這種售后返租的銷售行為，一旦其資金鏈出現(xiàn)問題，購購者的就無法得到保證。

一棒子打死可能加大溝通成本

北京寶星置業(yè)有限公司策劃及銷售總監(jiān)王怡群：對(duì)率一棒子打死的做法也有不完善的地方。如果發(fā)現(xiàn)有些項(xiàng)目有意夸大率，或存在欺騙投資者的行為，則完全可以通過對(duì)個(gè)案處理的方式解決，但現(xiàn)在不允許所有的項(xiàng)目以率進(jìn)行宣傳，也會(huì)使一些具有投資功能的房地產(chǎn)產(chǎn)品無法將其收入表達(dá)清楚，加大了開發(fā)商與購購者的溝通成本。

“投資者”

被廣告誘惑表明投資心態(tài)欠成熟

寶星國際投資者郭女士：購購房地產(chǎn)產(chǎn)品也會(huì)有被套進(jìn)去的可能，但從我的實(shí)際收益來看，目前房地產(chǎn)率相對(duì)其他行業(yè)仍比較高。在廣告中不允許出現(xiàn)的承諾，并不意味著投資者就會(huì)減少。

我在投資時(shí)就詳細(xì)考察了北京幾個(gè)區(qū)域，較后選擇了望京的樓盤，是因?yàn)槟壳斑@個(gè)區(qū)域的租金水平高，市場需求也比較大。就投資者而言，決定其投資目標(biāo)的絕非開發(fā)商的廣告詞，而是房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的品質(zhì)和區(qū)域走勢。投資者在投資前就需要對(duì)產(chǎn)品和區(qū)域進(jìn)行細(xì)致地考察，同時(shí)還應(yīng)具有一定的投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。假如看到開發(fā)商的廣告就去投資，表明投資心態(tài)還不成熟。（張學(xué)冬/文）　　　　　

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