目前我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄余額接近10萬億元，而股市創(chuàng)四年新低更提示人們?nèi)ふ冶Ｖ翟鲋档耐顿Y渠道。近日在北京及南方一些房地產(chǎn)項(xiàng)目采取售后返租的方式售賣引起各界專家的注意。這些項(xiàng)目以產(chǎn)權(quán)式商鋪和酒店公寓為主，用較低的投資門檻吸引普通投資者。

　　在項(xiàng)目的宣傳中，可以看到“3年包租，租金回報(bào)21%，一次性全部返還，3年80%以上”、有的說“10年返租，每年8%”，盡管承諾不一，但共性都是“零風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)”。所以這些項(xiàng)目一經(jīng)推出就非常火爆。

　　據(jù)了解，售后返租上世紀(jì)六七十年代開始出現(xiàn)在美國(guó)，后流行于日本、香港。在內(nèi)地，頭度興盛于90年代中期的海南，時(shí)值房地產(chǎn)泡沫破滅之前。在海南工作多年的鄭理律師告訴記者，海南當(dāng)時(shí)有不少龍眼農(nóng)莊和商鋪寫字樓采取售后返租，但不久房地產(chǎn)泡沫破滅，公司破產(chǎn)，曾經(jīng)的承諾成了一紙空文。目前房地產(chǎn)界和法律界專家對(duì)售后返租提出三大疑問，各方一致認(rèn)為投資者須小心謹(jǐn)慎。

　　投資還是集資？

　　專家對(duì)投資與集資的區(qū)別分別做出闡述。投資是預(yù)期贏利的理財(cái)行為，投資人必須明白所投資內(nèi)容，要知道贏利途徑和存在的風(fēng)險(xiǎn)。集資尤其是非法集資其主要目的就是圈錢。

　　華高萊斯顧問公司總經(jīng)理李忠認(rèn)為，集資是不用考慮產(chǎn)品是何種形式，戶型朝向如何，采光通風(fēng)怎樣，一切被看做是一種手段，人們關(guān)心的是自己能夠有一個(gè)穩(wěn)定的回報(bào)，據(jù)分析，目前房地產(chǎn)形勢(shì)比較好，短期看可能有高額回報(bào)，這也讓一些從前認(rèn)為不可能的回報(bào)有了想象空間。而產(chǎn)權(quán)式商鋪和酒店公寓則面向的是投資者而非自用型購主，所以目前在這兩個(gè)領(lǐng)域采用售后返租的比較多?？梢钥闯?，一些搞不好的售后返租項(xiàng)目實(shí)際就是非法集資行為。

　　出界還是擦邊？

　　業(yè)內(nèi)一種觀點(diǎn)認(rèn)為，售后返租就是將不動(dòng)產(chǎn)和金融相結(jié)合的一種金融衍生品，是一種發(fā)展方向，現(xiàn)在很多人都在打擦邊球。

　　據(jù)宛平法律事務(wù)所律師王靖介紹，實(shí)際上國(guó)家在《人民銀行法》、《商業(yè)銀行法》以及《非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)活動(dòng)取締辦法》和國(guó)務(wù)院辦公廳的多部文件已經(jīng)涉及過非法金融機(jī)構(gòu)和非法金融業(yè)務(wù)的內(nèi)容。并在《關(guān)于進(jìn)一步打擊非法集資等活動(dòng)的通知》(銀發(fā)(1999)289號(hào))中歸納出的非法集資種類類就是對(duì)物業(yè)、地產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行等份分割，通過出售其份額的處置權(quán)進(jìn)行高息集資。

　　既然有法律法規(guī)限制，現(xiàn)在的項(xiàng)目如何擦邊呢？一種做法是將單價(jià)定得高過周邊價(jià)格一倍甚至兩倍，然后用高出的利潤(rùn)償還所承諾的回報(bào)，這被某些人看做是一種另類營(yíng)銷手段；還一種做法是，雖然國(guó)家明令禁止非法集資，就是不能同意甲方賣給乙方，乙方又返租給甲方。但現(xiàn)在的模式是甲方賣給乙方，甲乙雙方共同找到丙方，由它代為經(jīng)營(yíng)，回報(bào)出自丙方，據(jù)介紹兩種方式都沒有“出界”。

　　餡餅還是陷阱？

　　鄭理律師覺得，承諾的回報(bào)能實(shí)現(xiàn)自然是餡餅，如果回報(bào)不了就是風(fēng)險(xiǎn)，就是陷阱了。

　　李忠認(rèn)為，并不是所有采用售后返租承諾回報(bào)的開發(fā)商都是要騙錢。他大致分成三類，一類是承諾回報(bào)當(dāng)真兌現(xiàn)的，在福建有家酒店就是如此運(yùn)作；一類是手頭急需一筆錢，需要通過此手段融資；較后一種則是從開始就是惡意的，目的是算出很高的回報(bào)率賣完產(chǎn)品退出。這就要求投資者分清承諾方是誰，承諾是否寫到合同里，承諾方有沒有實(shí)力兌現(xiàn)承諾。

　　商業(yè)與房地產(chǎn)相比實(shí)際有著很大的脆弱性，房地產(chǎn)是以“億”為計(jì)量單位，而商業(yè)是以“元”為計(jì)量單位。經(jīng)營(yíng)好房地產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)是完全不同的兩個(gè)概念，而對(duì)于商家來說，小業(yè)主共有的遠(yuǎn)沒有業(yè)權(quán)統(tǒng)一的商業(yè)地產(chǎn)具吸引力，所以需求決定更難經(jīng)營(yíng)好。

　　較新的情況是，為了消除投資者的疑慮，開發(fā)商總要提出以背后母公司或者公司的固定資產(chǎn)及營(yíng)業(yè)收入作為擔(dān)保。但鄭理律師透露，市場(chǎng)條件下任何資產(chǎn)的價(jià)值都不是恒久不變的，擔(dān)保物到底能不能支撐承諾的回報(bào)還靠投資者自己判斷。

　　一位老大媽勸孩子不要投資商鋪只一句話就管用：“商鋪真跟開發(fā)商說得這么能賺錢，那他自己為什么不經(jīng)營(yíng)，偏要到處打廣告想方設(shè)法賣給我們？”

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