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“以租還貸”神話(huà)破滅 “售后返租”風(fēng)險(xiǎn)凸顯
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 705 次
從4月5日到20日的半個(gè)月時(shí)間里,吉林省長(zhǎng)春市已經(jīng)發(fā)生了兩起大的產(chǎn)權(quán)商鋪風(fēng)波,長(zhǎng)春銀座和北奇星河灣產(chǎn)權(quán)商鋪1400多名業(yè)主返租款被拖欠。隨著業(yè)主們“以租還貸”神話(huà)的破滅,“售后返租”模式的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步凸顯出來(lái)。
業(yè)主無(wú)法“以租還貸”
據(jù)北奇星河灣業(yè)主劉先生介紹,北奇星河灣670多戶(hù)業(yè)主于2003年購(gòu)購(gòu)了產(chǎn)權(quán)商鋪,2004年拿到了返租款,2005年開(kāi)發(fā)商開(kāi)始拖欠返租款,2006年,所有的業(yè)主再也沒(méi)有拿到返租款。長(zhǎng)春銀座的業(yè)主與他們的遭遇大同小異。據(jù)長(zhǎng)春銀座業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人程叢彬介紹,他們多是2001年至2003年間購(gòu)購(gòu)的產(chǎn)權(quán)商鋪,1000多個(gè)商鋪的800多名業(yè)主幾乎全部被拖欠過(guò)返租款,時(shí)間短的拖欠幾個(gè)月,時(shí)間長(zhǎng)的拖欠近兩年。程叢彬說(shuō),由于很多業(yè)主都是貸款購(gòu)鋪,靠租金還貸,現(xiàn)在資金鏈斷裂導(dǎo)致其還貸困難,在銀行那里背上惡名。
長(zhǎng)春銀座的業(yè)主畢女士說(shuō),她不僅自己購(gòu)了兩處商鋪,還動(dòng)員自己的兄弟姐妹貸款購(gòu)了兩處。商鋪購(gòu)到手之后,才發(fā)現(xiàn)公攤面積過(guò)大,單價(jià)過(guò)高,這幾年來(lái)返租款也沒(méi)有按時(shí)給付?!艾F(xiàn)在欠著銀行的貸款,親屬那里還落下埋怨,真是后悔死了?!碑吪空f(shuō)。
據(jù)了解,長(zhǎng)春銀座的開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)作為“二房東”,出租銀座沃爾瑪商鋪取得的租金是每年600多萬(wàn)元,而需要返給業(yè)主的租金卻高達(dá)1000多萬(wàn)元,長(zhǎng)房集團(tuán)額外要拿出400多萬(wàn)元資金補(bǔ)這個(gè)窟窿。長(zhǎng)春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,長(zhǎng)房集團(tuán)還有其他物業(yè),不能按時(shí)給付返租款是因?yàn)椤澳壳百Y金流斷裂”。
本小利大受追捧
據(jù)了解,“售后返租”是從國(guó)外傳入我國(guó)的一種商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式,簡(jiǎn)單地說(shuō),就是開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業(yè)劃分成小面積出售給購(gòu)購(gòu)者。隨后與購(gòu)購(gòu)者簽訂返租合同,讓購(gòu)購(gòu)者將物業(yè)返租給開(kāi)發(fā)商,在一定期限內(nèi),由開(kāi)發(fā)商以固定利率包租。包租期一般由3至10年不等,回報(bào)率為購(gòu)房總價(jià)的8%至10%。以長(zhǎng)春銀座為例,當(dāng)年對(duì)投資者的承諾是:“您參加長(zhǎng)春銀座的‘零風(fēng)險(xiǎn)投資計(jì)劃’,頭付2.5萬(wàn)元,就可投資總價(jià)8萬(wàn)元的店中店,每年回報(bào)率是8.8%,代理經(jīng)營(yíng)的三年內(nèi)可以獲得總值2.1萬(wàn)元的現(xiàn)金回報(bào),是銀行利息的12倍多?!?p>業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō),由于售后返租通常將大的物業(yè)分割成小塊,單價(jià)較低,回報(bào)又比較誘人,因此很受一些中小投資者追捧。但是,隨著返租進(jìn)入高峰,售后返租模式的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)?! ?p>三大風(fēng)險(xiǎn)需警惕
據(jù)長(zhǎng)春雅爾貝林地產(chǎn)策劃公司總經(jīng)理侯戈介紹,售后返租有三大風(fēng)險(xiǎn):
一是上當(dāng)受騙。侯戈說(shuō),中國(guó)的開(kāi)發(fā)商自有資金不多,主要靠銀行貸款。采取售后返租模式主要是為了補(bǔ)充自有資金的不足。但是開(kāi)發(fā)商素質(zhì)良莠不齊,某些缺乏誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商卷款走人的事件全國(guó)屢見(jiàn)不鮮,投資者如果遇到這樣的開(kāi)發(fā)商會(huì)血本無(wú)歸。
二是回報(bào)率縮水。一些開(kāi)發(fā)商為了取得“售后返租”的成功,往往向投資者開(kāi)出每年8%、10%,甚至1 2%的高回報(bào)率,但實(shí)際上投資者并不能得到這樣高的回報(bào)率,因?yàn)橐恍╅_(kāi)發(fā)商在推出“售后返租”時(shí),已經(jīng)將售價(jià)提高了一大截。本來(lái)只值1萬(wàn)元/平方米的商鋪,開(kāi)發(fā)商在推出“售后返租”時(shí)可能將售價(jià)提高到2萬(wàn)元/平方米。投資者得到的實(shí)際年收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)商的承諾。
三是返租承諾無(wú)法保證。如果承租經(jīng)營(yíng)商在承租期未滿(mǎn)之前,因經(jīng)營(yíng)不善或其他原因,難以為繼或者提前撤租,難以向開(kāi)發(fā)商如期支付租金,開(kāi)發(fā)商是不可能長(zhǎng)期倒貼租金給投資者的。另外,開(kāi)發(fā)商在采用售后返租方式銷(xiāo)售完成某項(xiàng)目后,肯定會(huì)繼續(xù)進(jìn)行另外項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),如果投資失敗或者經(jīng)營(yíng)不善,就會(huì)直接危及開(kāi)發(fā)商與投資者原來(lái)所簽合約的履行。長(zhǎng)春銀座即是一例。
侯戈還指出,售后返租往往是采用分割出售的手法,而分割出售勢(shì)必造成產(chǎn)權(quán)分散。這樣,即使在返租期內(nèi)投資者可以按約領(lǐng)取租金,但返租期滿(mǎn)后,如果找不到愿意整體承租的商家,產(chǎn)權(quán)的分散將使被分割的商業(yè)設(shè)施難以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)方式,從而給市場(chǎng)的定位和管理造成巨大的困難。
據(jù)了解,近年來(lái)建設(shè)部曾兩次叫?!笆酆蠓底狻?,但是市場(chǎng)上“零風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房計(jì)劃”、“帶租約銷(xiāo)售”、“產(chǎn)權(quán)酒店”等變相售后返租模式仍然層出不窮。
“建議中小業(yè)主較好不要通過(guò)售后返租方式購(gòu)購(gòu)商鋪,如果購(gòu)購(gòu),一定要購(gòu)購(gòu)那些實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)企業(yè)的?!焙罡暾f(shuō)。
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北京:“返租金銷(xiāo)售”規(guī)避“售后返租”風(fēng)險(xiǎn)
近日,“返租金銷(xiāo)售”等頗具誘惑力的商業(yè)地產(chǎn)廣告頻頻刊登在北京各大主流媒體上,引起了經(jīng)營(yíng)商家、投資人以及商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家的廣泛關(guān)注。
以國(guó)美商街近日推出的“返租金銷(xiāo)售”商鋪為例,其主力鋪位面積在100到200平方米左右,業(yè)態(tài)定位為國(guó)美“品位生活”,如經(jīng)營(yíng)瑜珈健身、美容護(hù)膚、兒童藝術(shù)培訓(xùn)、茶室、咖啡等。目前,客戶(hù)只要購(gòu)購(gòu)商鋪,簽約同時(shí)一次性扣除三年的租金,如購(gòu)購(gòu)總價(jià)100萬(wàn)元的商鋪,簽約即返20萬(wàn)元租金,購(gòu)購(gòu)200平方米商鋪,一次性可獲得39.3萬(wàn)元租金。
據(jù)北京商業(yè)步行街秘書(shū)長(zhǎng)董利介紹,國(guó)美商街這種“炒商”不“炒鋪”銷(xiāo)售原則的具體做法是:一方面做好商街的整體規(guī)劃,選定商業(yè)品牌,增加廣告投入,幫助商家不斷搞活動(dòng)進(jìn)行商業(yè)炒作,培育商氣;另一方面,在商業(yè)氛圍培育起來(lái)之后,合理制訂商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格,給投資客預(yù)留較大的物業(yè)增值空間,同時(shí)通過(guò)“零租金進(jìn)駐,返租金銷(xiāo)售”的運(yùn)作模式,統(tǒng)一規(guī)劃管理,為投資人代養(yǎng)三年商鋪,以租金補(bǔ)貼的方式,幫助投資人低租金盡快出租商鋪,確保投資人收益。
北京萬(wàn)商俱樂(lè)部主任楊哲軒認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)的炒作一般有兩種目的,一是炒商,二是炒鋪。炒商,就是要炒商氣、炒名氣、炒人氣,讓開(kāi)發(fā)的所有商鋪都火起來(lái),讓經(jīng)營(yíng)者都能賺到錢(qián)。而炒鋪是為了拔高物業(yè)的售價(jià),通過(guò)商業(yè)活動(dòng)的炒作,聚集人氣,然后抬高商鋪的售價(jià),這樣做必然會(huì)提前透支由于商氣炒作而聚集起來(lái)的人氣價(jià)值,提前透支商鋪養(yǎng)商階段的利潤(rùn)空間,“這是一種非常短視的行為。”
(作者:郎秋紅 洛濤)
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