昨天上午，位于鄭州農(nóng)業(yè)路上的正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)門前聚集了近百人，他們是該商場(chǎng)的業(yè)主，2005年購(gòu)購(gòu)商鋪時(shí)，開發(fā)商承諾從第4年每月定期返還租金，但因管理方資金緊張，目前已拖欠了三個(gè)月的租金了。

　　這場(chǎng)糾紛的背后，“售后返租”的操作模式也備受詬病，律師認(rèn)為，對(duì)于消費(fèi)者來說，隨著“以租還貸”神話的破滅，看起來收益穩(wěn)定的“售后返租”模式，背后卻隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)回放

　　百位業(yè)主

　　聚集商場(chǎng)維權(quán)

　　昨天，鄭州氣溫驟降，但上午9點(diǎn)，位于農(nóng)業(yè)路上的正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)門前，聚集的近百人卻情緒激動(dòng)。“我們業(yè)主一定要團(tuán)結(jié)起來，捍衛(wèi)我們的合法權(quán)益。”一位站在臺(tái)階上的中年男子說。

　　他的腳下，“還我們的血汗錢”的條幅已經(jīng)寫好，其中“血”字上還灑了紅墨水，顯得觸目驚心。

　　這個(gè)場(chǎng)景的出現(xiàn)和較近的網(wǎng)言不謀而合。

　　近日，一個(gè)《鄭州又出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商攜款逃跑事件》的帖子格外引人注目，帖子爆料說，位于鄭州市農(nóng)業(yè)路與中州大道交叉口的正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)，開發(fā)商出售商鋪收月租，建有上下兩層商業(yè)廣場(chǎng)，對(duì)外銷售每平方米1.3萬多元，2005年大概出售有2000多戶約10萬平方米，合同約定包租10年，每年返還8%，從第4年開始按月返還，即2008年5月起返，但還了4個(gè)月，就再?zèng)]有下文。

　　激動(dòng)人群的南邊，便是正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)眾多的商鋪，但商鋪的大門已經(jīng)被貼上封條，門已經(jīng)被鎖死，透過玻璃看到，里面垃圾遍地，一片狼藉。

　　“開發(fā)商沒跑，管理方也沒跑。”一位現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)的業(yè)主李軍對(duì)記者說，“但他們?cè)瓉淼某兄Z通通沒有兌現(xiàn)，現(xiàn)在又玩起了踢皮球的游戲，這是典型的詐騙行為。”

　　事件起因

　　“售后返租”賣出千余個(gè)商鋪

　　謠言和條幅的背后，是正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

　　2003年，這個(gè)號(hào)稱“打破鄭州傳統(tǒng)商業(yè)布局”的商業(yè)項(xiàng)目高調(diào)亮相：正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)面積近10萬平方米，計(jì)劃投資3億元人民幣，將成為集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、健身等于一體的綜合商業(yè)區(qū)。

　　據(jù)記者了解，當(dāng)時(shí)廣元置業(yè)采取的是一種“售后返租”的銷售模式，合同約定由管理方包租10年，每年返還8%，前三年租金一次性充當(dāng)購(gòu)房款，從第4年開始按月返還租金，一直返租到第10年。

　　假如一個(gè)業(yè)主以1萬元每平方米的價(jià)格購(gòu)購(gòu)了10平方米的商鋪，總房款為10萬元，預(yù)付款50%，其余50%為銀行貸款，預(yù)付款需要5萬元，那么開發(fā)商前三年房租就為2.4萬元（每年收益8%，連續(xù)三年的房租），這樣的話，其實(shí)只要付2.6萬元即可。三年后，收益按月返還到業(yè)主的賬戶上，每年收益8000元，按月支付的話，也就是每個(gè)月666元左右。也就是說，房子業(yè)主購(gòu)購(gòu)后，由管理方替業(yè)主租出去10年，不管管理方能否租出去，業(yè)主則旱澇保收，坐收房租即可。

　　廣元置業(yè)在宣傳中將其經(jīng)營(yíng)模式稱為“21世紀(jì)鄭州及全國(guó)高端商業(yè)模式”、“既是一種經(jīng)營(yíng)模式，又是一種新的投資模式?！?br>
　　在這種模式下，到底有多少人購(gòu)購(gòu)了商鋪呢？一位業(yè)主向記者提供了一份資料，稱這是他們從廣元置業(yè)拿到的業(yè)主名單。這份名單顯示，共有934個(gè)人購(gòu)購(gòu)了商鋪，“有的不僅僅是一間商鋪，我知道的較多購(gòu)購(gòu)了9間商鋪?！睒I(yè)主李軍告訴記者。

　　據(jù)他了解，這個(gè)廣場(chǎng)共有1500多個(gè)商鋪，每平方米的價(jià)格1萬元~2萬元不等，有的業(yè)主是銀行按揭，有的選擇一次性付清，較多的投資者投入近400萬元。

　　事發(fā)根源

　　“資金鏈斷裂”管理方3個(gè)月未返租金

　　按照合同，從第4年開始按月返還，即2008年5月起返，從5月份到8月份，李軍查詢銀行賬戶，賬戶顯示每月都有租金到賬，但到了今年9月份，部分銀行按揭的業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)了問題。

　　李軍說，他選擇的是銀行按揭付款，按照他的計(jì)算，每個(gè)月的按揭是460元，商場(chǎng)管理方每個(gè)月能返還他500多元，雙方正好能夠抵消，但9月份，他突然接到銀行通知，說他按揭貸款沒有還，如果再不還的話，那么他個(gè)人將在銀行產(chǎn)生不良記錄。

　　李軍說，就在同時(shí)，他接到了其他業(yè)主的電話，其他業(yè)主的租金也停了。

　　部分業(yè)主開始找廣元置業(yè)討說法，但對(duì)方的答復(fù)是：開發(fā)商已經(jīng)退出，現(xiàn)在商場(chǎng)的管理方是另一家公司，業(yè)主們應(yīng)該去找管理方。

　　在這幾年中，正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)的管理方也悄然發(fā)生了變化，廣元置業(yè)作為開發(fā)商退出，河南正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱正大公司）接手商場(chǎng)管理。

　　這兩家公司到底什么關(guān)系呢？二者的工商登記顯示：2004年8月，正大公司成立時(shí)，是廣元公司為其無償提供了辦公場(chǎng)地，廣元公司的總經(jīng)理助理黨為民出任正大公司的法定代表人；2007年5月，廣元公司的法定代表人袁國(guó)儒成了正大公司的法定代表人；2007年6月，正大公司的股東秦希梅成了廣元公司的法定代表人。

　　據(jù)業(yè)主說，他們也去找了正大公司，但對(duì)方表示現(xiàn)資金緊張，要求業(yè)主們?cè)俚葞滋?。李軍說，從9月份開始到現(xiàn)在，管理方承諾的租金已經(jīng)拖了三個(gè)月了。

　　協(xié)商無果

　　“感覺不到誠(chéng)意”業(yè)主要求退房

　　據(jù)業(yè)主朱志民說，就在12月3日，當(dāng)時(shí)在鄭州市金水區(qū)相關(guān)專業(yè)的牽線下，他和部分業(yè)主以及正大世紀(jì)城市廣場(chǎng)一位姓劉的副總坐在了一起，“這位劉總表達(dá)了歉意，隨后承諾春節(jié)前一定把所欠的錢全部還上。但很多業(yè)主對(duì)這個(gè)承諾并不相信?！?br>
　　昨天上午，記者以業(yè)主的身份來到廣元置業(yè)，公司的一位女負(fù)責(zé)人告訴記者，廣元已經(jīng)把相應(yīng)的管理權(quán)交給了正大公司。她提供了一個(gè)電話號(hào)碼，“這個(gè)問題應(yīng)該去找他們?！?br>
　　記者致電正大公司，一位工作人員說，廣元是開發(fā)商，正大公司負(fù)責(zé)管理，租金應(yīng)該由他們支付，“主要是我們的問題?！?br>
　　這位工作人員說，目前原因是公司資金“稍微有一點(diǎn)困難，專業(yè)們都在籌錢”，他介紹說，這是因?yàn)樯啼仜]有開張，他們目前也是正在墊錢，但“專業(yè)說了，春節(jié)前一定把錢補(bǔ)上，同時(shí)承擔(dān)一定的滯納金?！?br>
　　但正大公司這番答復(fù)并不能讓業(yè)主滿意。

　　“我們現(xiàn)在要求退房。”朱志民說，經(jīng)歷了這么多的事情，無論開發(fā)商還是管理方都讓他們“感覺不到誠(chéng)意”，開發(fā)商存在著嚴(yán)重的欺詐問題。

　　其實(shí)在今年1月份，部分業(yè)主就已經(jīng)和廣元置業(yè)、正大公司打了一場(chǎng)官司了。

　　朱志民說，當(dāng)時(shí)在銷售商鋪時(shí)，廣元置業(yè)稱投資方有泰國(guó)正大集團(tuán)，以此吸引了不少人購(gòu)購(gòu)，但較后他們發(fā)現(xiàn)，投資方根本沒有這家企業(yè)。

　　“現(xiàn)在幾經(jīng)折騰，對(duì)方在業(yè)主的心中已經(jīng)失去信用了，大家都非常后悔當(dāng)時(shí)購(gòu)這個(gè)房子，強(qiáng)烈要求退房。”朱志民說，如果不退房也可以，那么對(duì)方必須有讓業(yè)主放心的態(tài)度和措施。

　　反思癥結(jié)

　　“售后返租”背后的高風(fēng)險(xiǎn)

　　糾紛的背后，是備受詬病的“售后返租”操作模式。

　　“售后返租”就是開發(fā)商將物業(yè)出售后再以投資者即業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)的方式將物業(yè)出租，向投資者返還一定比例的租金作為回報(bào)的一種經(jīng)營(yíng)方式。

　　據(jù)鄭州一家地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人說，“售后返租”在鄭州出現(xiàn)比較晚，但有不少開發(fā)商采用，這似乎是一個(gè)“皆大歡喜”的模式：對(duì)開發(fā)商來說，能夠較快銷售商鋪，回籠資金，對(duì)投資者來說，能夠做到旱澇保收。但這位負(fù)責(zé)人說，“售后返租”一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況欠佳等問題，業(yè)主的利益難以保證。

　　河南言正律師事務(wù)所王賀平律師不贊成消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)這樣的商鋪，“對(duì)于消費(fèi)者來說，雖然能夠長(zhǎng)久穩(wěn)定地獲得租金，但也存在著極高的風(fēng)險(xiǎn)。”他認(rèn)為，目前很多返租回報(bào)方式，沒有設(shè)定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，靠的只是開發(fā)商的一張嘴。而且在漫長(zhǎng)的返租期中，只要商鋪經(jīng)營(yíng)的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，投資者的就有可能得不到保障。

　　“目前的辦法還是積極協(xié)商，”王賀平說，如果協(xié)商不成，那么只有通過法律來解決了。(徐振江)

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