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按揭當(dāng)房東賺錢(qián)不輕松 購(gòu)房后以租還貸有點(diǎn)懸

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 935 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。



按揭當(dāng)房東賺錢(qián)不輕松 購(gòu)房后以租還貸有點(diǎn)懸
案例:“以租還貸”有點(diǎn)懸
  按揭購(gòu)個(gè)小戶(hù)型出租,
以房養(yǎng)房,曾是成都市民非常青睞的投資理財(cái)方式。記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn),盡管房?jī)r(jià)一個(gè)勁地漲,按揭當(dāng)房東也不輕松,不僅成本高、管理麻煩,收益也遠(yuǎn)不盡如人意。
  一位業(yè)內(nèi)高人說(shuō)得更絕,投資房產(chǎn)就如打麻將,下“叫”容易和牌難。
  兩年前,成都市民小魏手頭有5萬(wàn)元閑錢(qián),存銀行利息太低,炒股票(相關(guān):理財(cái)財(cái)經(jīng))有風(fēng)險(xiǎn),心頭就打起了按揭購(gòu)房做房東的主意。租房不操心,等著人家交租金,以房養(yǎng)房,蹺腳老板多好當(dāng),而且他認(rèn)定成都的房?jī)r(jià)肯定要漲。小魏在大石西路看好一處小戶(hù)型電梯公寓,3700元/平方米,面積40 多平方米。2004年7月按揭購(gòu)下期房,2005年1月開(kāi)始了做房東的生涯。
  小魏的初始投入為4.8萬(wàn)元:3.2萬(wàn)頭付款+6000元保險(xiǎn)等手續(xù)費(fèi)+1萬(wàn)元家具電器購(gòu)置費(fèi)。
  追加投入:月供950元,年供11400元,供20年。
  租金收入:2005年租期一年,租金1萬(wàn)元。
  年終一結(jié)算,小魏以房養(yǎng)房的想法完全不現(xiàn)實(shí),每年還要自掏腰包1400元,才填得上按揭款。小魏苦笑著對(duì)記者說(shuō):“20年后,按揭款還完才看得見(jiàn)曙光,我購(gòu)房子是在為銀行打工。今年租金比去年略漲,每個(gè)月增加50塊錢(qián),馬上還要收房產(chǎn)出租稅,我的成本更高了。”
解密下“叫”容易和牌難
  小魏的遭遇并非個(gè)案。房?jī)r(jià)不停上漲,以房養(yǎng)房為何越來(lái)越難了呢?記者采訪了相關(guān)市場(chǎng)人士。羅女士是成都房產(chǎn)中介的前輩,在市區(qū)開(kāi)了5家房產(chǎn)中介連鎖店。據(jù)她統(tǒng)計(jì),2005年度,成都住宅類(lèi)房產(chǎn)投資出租平均收益率大致在3.5%-5.5%之間,低于同期房屋貸款利率。
  羅女士說(shuō):“房?jī)r(jià)是在漲,雖然許多房子本身是升值的,但只要不賣(mài),就沒(méi)得辦法兌現(xiàn),相當(dāng)于打麻將下了個(gè)‘理論叫’。去年政府出臺(tái)了一些稅收政策,在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)加征的稅賦要‘吃掉’一大塊利潤(rùn),如果沒(méi)有10%以上的漲幅,房屋升值對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō),意義不大。房?jī)r(jià)上漲與租金變動(dòng)不成正比關(guān)系,從 2003年底開(kāi)始,房?jī)r(jià)漲得快,租金上漲幅度慢得多,而有些位置、戶(hù)型、環(huán)境欠佳的房子租金還不好提價(jià)。銷(xiāo)售價(jià)不能做按揭租房的參考價(jià),市場(chǎng)平均租金水平才是參考?!?br>  小魏靠銀行貸款來(lái)購(gòu)房的,20年的貸款年利息接近6%,購(gòu)房租房的利率“剪刀差”就決定了房東的高成本。另外,成都的存量房中,單位以往福利分房的公房比例很高,有兩三套房的家庭并不罕見(jiàn)。福利房源大約占整個(gè)出租房源的50%,房東的購(gòu)置成本便宜,出租價(jià)也不高,房客都樂(lè)意租便宜房,它們對(duì)小魏的高成本新房出租構(gòu)成威脅。
  2006年,位于成都市區(qū)的每套住房月租金平均上漲50元,如果環(huán)境不好、設(shè)施差,租金漲不動(dòng)。小魏的房子,其租金短期內(nèi)不可能大幅度上漲。羅還指出,近一兩年,成都的住房租金水平整體變動(dòng)不大,房子供應(yīng)量反而越來(lái)越大,電梯小戶(hù)型出租房也在增加。
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