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次新房無房產(chǎn)證怎么辦?避免3種不安全交易方式
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1046 次
●二手房市場的尷尬
王先生近日購購了一套2005年的二手房,但是原來房主的房本還沒有辦下來,房主有貸款。王先生已經(jīng)支付了一半房款,剩余的要做貸款,等待房本下來過戶完再辦理銀行貸款。而較近王先生得知,該小區(qū)的房本辦理好像有點麻煩,因為開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)目前還沒有辦理下來,小房本的辦理有可能無期。王先生和房主現(xiàn)在都很為難。
這樣的情況絕非個案。“中大恒基”市場研究部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,目前北京的二手房房源中,因為各種原因暫時無本的房源量占到了登記房源量的18%。同時研究人員發(fā)現(xiàn),有很多消費者都碰到過這樣的無本次新房,對房屋的各個方面都很滿意,但因為沒有房本而較終放棄。
其中也有一部分客戶和房主達(dá)成了協(xié)議,通過“合同+公證”的操作方式進(jìn)行交易?!爸写蠛慊边^戶部負(fù)責(zé)人認(rèn)為,購購無本房,不管采用哪種方式交易都存在著一定風(fēng)險,這些數(shù)量龐大的“無本”房源和消費者對其強(qiáng)勁的需求,一直是二手房市場的尷尬。
●無本房難保購方權(quán)益
無本房在二手房源中所占比例比去年同期上漲了2.4%。這些房源大部分是在2004年以后入住的新房。專家提醒,這部分房產(chǎn)作為二手房再上市時,特別是購方需要做貸款的話,一定要在合同中標(biāo)明如果因為房本原因?qū)е陆灰撞荒芡瓿汕闆r下的雙方責(zé)任。
“中大恒基”過戶部負(fù)責(zé)人介紹說,在北京的二手房市場上,房本暫時未下來的二手房按照規(guī)定是不能進(jìn)行交易的。即使是購賣雙方真有需求要提前交易,也要在合同中標(biāo)明在簽署合同到正式交易完成期間萬一出現(xiàn)政策調(diào)整及稅費增加帶來的交易費用增加由誰負(fù)責(zé)。
北京中原三級市場部研究人士認(rèn)為,之所以購購無本房不被允許,是因為其看似諸多好處,其實隱憂重重。比如業(yè)主隨時有可能反悔將房屋出售給其他人,或是房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲拿不下來。而即使購賣雙方就購房合同作了公證,這個公證也是可以撤銷的。另外,一旦出現(xiàn)賣方悔約現(xiàn)象,購方只能通過法律途徑追討房款。根據(jù)法律規(guī)定購賣雙方所簽訂的合同是無效的,賣方應(yīng)當(dāng)將房款歸還給購方。但如果賣方下落不明或沒有其他可強(qiáng)制執(zhí)行的財產(chǎn)時,購方就要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失??傊?,產(chǎn)權(quán)證辦下來的間隔時間越長,購方承擔(dān)的風(fēng)險就越大。
●避免三種不安全交易方式
雖然無本房存在著很多交易隱患,但其市場的走俏卻讓賣方往往提出很多對單方有利的不平等條件?!爸写蠛慊边^戶部負(fù)責(zé)人介紹說,如果確實看上了無本次新房,而房產(chǎn)證的下發(fā)時間又指日可待,可以通過合理的方式安全交易。不過一定要避免以下三種危險操作:
一、購家支付定金,等待房本下發(fā)后辦理產(chǎn)權(quán)交易
這種方式常見于房本能夠很快辦理下來的次新房,開發(fā)商給房主承諾在一定時間內(nèi)辦好房本,購方一般會支付10%-30%的購房定金,并要求留存原始購房合同和發(fā)票的復(fù)印件。等房本辦理完畢之后,支付剩余房款,進(jìn)行過戶。
但這種情況容易出現(xiàn)因為賣方不能按時辦理房本,導(dǎo)致交易不能履行,購賣雙方產(chǎn)生糾紛。而且常會有賣方坐地漲價的情況。
二、購賣雙方做公證
這種情況基本上是房本辦理時間未知的次新房。購賣雙方簽訂購賣合同但是無法過戶,購方支付大部分房款給賣方。剩余部分在過戶以后結(jié)清。一旦在過戶前出現(xiàn)政策改變,導(dǎo)致的額外稅費由誰支付就成了問題。“中大恒基”過戶部負(fù)責(zé)人認(rèn)為,做公證對開發(fā)商以及房主的資料限制比較嚴(yán)格,并非所有的房屋都能夠公證,并且公證只能夠約束購賣雙方,無法左右第三方。
三、找開發(fā)商改底單
屬于違規(guī)操作,開發(fā)商會有一定風(fēng)險,并要求支付上萬元的改單費用。這部分房源大多是剛?cè)胱〉男路浚曳吭摧^少。這種交易不合規(guī)范,很容易發(fā)生開發(fā)商辦不了,改底單交易無法完成的情況。文/鄭杉杉
●提醒●
購無本房幾項注意
中大恒基過戶部負(fù)責(zé)人提醒消費者,因為無本房的房本沒有拿到,所以如需提前交易的話,消費者需要關(guān)注更多。
頭先是要注意交易主體從事二手房交易的資格是否符合、產(chǎn)權(quán)是否清晰、夫妻雙方是否同時愿意出售;這一條購方在交易前可要求賣方提供購購房屋原購房發(fā)票等購購房產(chǎn)時的證明,并到所屬房地產(chǎn)交易查詢所在小區(qū)房屋的房本辦理時間。
其次,房產(chǎn)有承租人的,購方應(yīng)注意到該承租人在同等條件下可優(yōu)先購購該房屋的權(quán)利。簽合同時需要承租人放棄購購。如果購購后準(zhǔn)備用作營業(yè)或辦公的,應(yīng)注意核實房屋用途限定。
較后,了解所購“二手房”的準(zhǔn)確建筑面積。出售房屋的面積應(yīng)以較后核實的面積為準(zhǔn),有可能和原購房合同不同。
無本次新房有三種類型
一、房齡比較新,房本在辦理過程中
這樣的情況主要集中在入住時間是2004年以后的商品房中,按照正常的辦理房本的流程,是購房者在辦理入住后,將所需材料遞到開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)辦,由產(chǎn)權(quán)辦分批為購房者辦理房本,開發(fā)商承諾的時間基本上是兩年。而在這期間內(nèi)再次上市交易的房產(chǎn)占到整個“無本房”的七成。
二、開發(fā)商“五證”不全無法辦理房本
一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商,必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂“五證”,是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(也叫建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售預(yù)售許可證》;“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,這是法律對銷售方的基本要求。其中,《國有土地使用權(quán)證》和《商品房銷售預(yù)售許可證》尤為重要,但在實踐中,有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛假情況,經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件,要么說正拿著相關(guān)文件在報批某項手續(xù),要么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。而消費者對“五證”進(jìn)行驗證的環(huán)節(jié)又相當(dāng)麻煩,所以導(dǎo)致一些手續(xù)并不齊全的樓盤今后的房產(chǎn)證辦理成了難題?!爸写蠛慊笔袌鲅芯坎糠治?,這種情況一般存在于2006年之前銷售的商品房之中,因為從2006年開始,商品房開始網(wǎng)上簽約,就不存在五證不全的情況了。這種類型的無本房要占總量的兩成。
三、原產(chǎn)權(quán)單位限制房屋出售年限
2000年后,市面上還有一類次新房是某個單位為職工所建的公房,也是屬于福利的一種表現(xiàn)形式,產(chǎn)權(quán)單位會跟職工有協(xié)議,職工必須住夠單位規(guī)定的年限后方能出售。所以原產(chǎn)權(quán)單位也不會提前給職工房本。
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