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出賣房產(chǎn)的14大原因與方法

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 579 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  雖然我主張購入房產(chǎn)后能盡量多保留些時(shí)間, 因?yàn)槲铱吹皆S多投資者頻繁購入賣出, 即花時(shí)間精力又有辦理交易手續(xù)費(fèi)開支, 而且長期來看資產(chǎn)總的增值幅度相對(duì)反而低, 但是正如我提到的每一個(gè)投資者的情況和當(dāng)時(shí)市場情況是不同和變化的, 有些因素會(huì)要求投資者將房產(chǎn)出售, 在一段或特定世間里具體出賣房產(chǎn)的原因可能包括以下幾種:

  1.受全球金融和經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響失業(yè)(下崗);

  2.相信拐點(diǎn)要出現(xiàn);

  3.海外公司總部資金短缺;

  4.賣房后,去美國抄底;

  5.如果投資者的出租房產(chǎn)有幾個(gè)月沒有找合適的房客, 而且可能成交的租金已低到你不能接受的價(jià)位;

  6.投資者有其他更好的項(xiàng)目機(jī)會(huì)投資;

  7.房產(chǎn)有多處,且貸款較多

  8.投資者認(rèn)為房價(jià)已經(jīng)在很高位, 可能以后漲幅很小或要下跌

  9.收入減少, 需要現(xiàn)金

  10.投資者確認(rèn)這地區(qū)的居住環(huán)境在變化包括污染加重, 就業(yè)率下降等

  11.賣出房產(chǎn),等以后購經(jīng)濟(jì)適用房!

  12.賣出房產(chǎn),租房,等房價(jià)下跌再購入!

  13.相信購房是愛國,但不信賣房是賣國;

  14.不相信購房是愛國,更不信賣房是賣國;

  15.情人分手,要分財(cái)產(chǎn)!

  可能還有其它原因, 但不管怎樣大多數(shù)投資者總希望能在較短的時(shí)間里以高價(jià)出售或?yàn)榇_保成交價(jià)格接近和超過實(shí)際市場價(jià)格, 因此, 為了達(dá)到這目的, 投資者必須在出售房產(chǎn)需要作適當(dāng)?shù)臏?zhǔn)備工作, 它們包括:

   市場調(diào)查和評(píng)估 –將要出售房產(chǎn)的周圍類似的較近成交和正在出售的房產(chǎn)的價(jià)格收集,并用市場比較法和法進(jìn)行比較, 對(duì)要出售房產(chǎn)的價(jià)格有一個(gè)大致準(zhǔn)確的了解, 不至于造成不少賣主期望值太高,出現(xiàn)了盲目開價(jià)的情況,并難以成交, 或開價(jià)太低, 造成損失.

   合理整修房屋 – 適當(dāng)整修房屋, 它可以讓房產(chǎn)感覺起來更具吸引力, 比如內(nèi)外墻粉刷, 衛(wèi)生間和廚房清理, 大廳燈換掉等, 這些會(huì)給潛在的購方留下一個(gè)較直接的良好的印象,使其更容易出售。同樣重要的是此整修花費(fèi)應(yīng)明顯低于物房產(chǎn)價(jià)值的增加,

  

  選擇售房方法

  雖然出售房產(chǎn)的方式有幾種, 我建議可以更側(cè)重委托房地產(chǎn)中介來銷售 。

  出售一處房產(chǎn)需要耗費(fèi)很多時(shí)間、及精力,如果想要盡快和以較高價(jià)格出售,投資者要具備與房產(chǎn)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)。那些不愿意付出的投資者不可能成功的出售他們的房產(chǎn)。大多數(shù)投資者由于缺乏經(jīng)驗(yàn)或其他原因,會(huì)將銷售房產(chǎn)的工作交由別人來做,而房地產(chǎn)中介公司能提供給賣方很多的服務(wù),我們?cè)谶@里不可能舉例,只列出其中較為幾個(gè)重要部分:

  賣方較好將房屋委托給一些比較大的公司,除了能夠保證比較多的客源外,較重要的是能夠保證交易的安全性、避免帶來后顧之憂。另外,有信譽(yù)的中介公司品牌有時(shí)還能提升物業(yè)的售價(jià),對(duì)于講究購房安全性的購房者來說,由于有大公司做中介,即使認(rèn)為房價(jià)偏高一些有時(shí)也能夠接受。房主不應(yīng)該將注意力集中于中介的傭金的多少,而是應(yīng)該關(guān)注支付了所有的必需的抵押貸款、交易費(fèi)用和中介費(fèi)用之后的凈收益。

  通常如果你已經(jīng)同房地產(chǎn)中介公司簽訂了代理協(xié)議,那么該公司要承擔(dān)將該信息發(fā)布出去的責(zé)任,但是,不要就這樣假定你的中介公司正在做尋找努力尋找購方。你可以與中介會(huì)面并共同商討尋找潛在購方的較佳辦法,并及時(shí)了解進(jìn)展情況。

  現(xiàn)在也有一部份賣主的二手房交易并不是通過中介進(jìn)行的,而是通過上網(wǎng)方法, 朋友、親戚的介紹尋找購家。對(duì)于這樣自售的現(xiàn)象,要仔細(xì)研究二手房交易的相關(guān)政策、程序、手續(xù)等系列知識(shí),否則很難順利完成整個(gè)交易過程。自己不熟的話,要多咨詢律師和防潮專業(yè)人員的意見,因?yàn)槎址拷灰资且粋€(gè)十分復(fù)雜的過程,牽涉到二手房的評(píng)估、各種手續(xù)以及各種費(fèi)用,不是行外人很快就能掌握的。

  

  賣房代理方式

  我國房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)有較大發(fā)展也就是近幾年來的事,目前中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的操作還不完善,良莠不齊,經(jīng)常發(fā)生中介機(jī)構(gòu)與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情,所以要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司,要親自到中介機(jī)構(gòu)辦公場所進(jìn)行考察。另外,如果對(duì)二手房購賣沒有把握,較好能聘請(qǐng)房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師做顧問,特別是對(duì)產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問題進(jìn)行把關(guān),以免上當(dāng)受騙并造成不必要的損失。

   目前委托中介銷售二手房一般有兩種方式:少有代理方式和一般方式。選取少有代理方式的客戶不應(yīng)當(dāng)將同一套房源委托給另一家中介;而一般方式可將同一套房源同時(shí)委托幾家中介代理銷售。目前比較大的公司一般都傾向于同客戶簽署少有代理合同,小型中介則比較傾向于一般合同。兩種方式各有利弊:一般而言,少有代理合同更能保證中介的積極性;一般合同則能提供更多的客源,但在交易過程中都可能會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。比如,如果少有代理的中介合同工作不積極或無經(jīng)驗(yàn),那賣者的時(shí)間成本和機(jī)會(huì)會(huì)遭受損失,而小中介如對(duì)購者的背景采取不負(fù)責(zé)任的態(tài)度,常常也會(huì)出現(xiàn)很多問題,較重要的是賣房者需多了解情況再做決定,事實(shí)上,不管大小中介都存在以上風(fēng)險(xiǎn),具體經(jīng)辦人也是很重要的,也可以說是較重要。

   代理有效期宜短不宜長如果簽了一份少有代理合同,但是房子遲遲不能脫手怎么辦?這就需要在簽定合同的時(shí)候約定一個(gè)有效期,在有效期內(nèi)未能達(dá)成交易就可以自動(dòng)解除合同。有效期定多久比較好呢?一般以一個(gè)月為宜。因?yàn)槿绻粋€(gè)月內(nèi)房子未能脫手,但你對(duì)中介公司的服務(wù)還比較滿意,還可以選擇續(xù)約,中介公司一般也會(huì)同意。如果簽了三個(gè)月或者半年的話,那就很被動(dòng)了。

   不要簽所謂的“到手價(jià)”, 許多客戶在委托中介公司賣房的時(shí)候由于嫌合同上各款項(xiàng)細(xì)則太過麻煩,在公司的要求下或主動(dòng)要求簽一個(gè)“到手價(jià)”,即直接到手的錢有多少簽多少。我們知道二手房交易過程中,除了房屋本身的房款外,還涉及到契稅、交易手續(xù)費(fèi)、中介費(fèi)等多筆費(fèi)用。如果只簽一個(gè)“到手價(jià)”,必然給中介留下很大的不規(guī)范操作空間。較后受到損失的還是交易購賣雙方。

  以上幾個(gè)方面的負(fù)面消息時(shí)有發(fā)生,教訓(xùn)深刻,相信大多數(shù)人一生中購賣房產(chǎn)也不會(huì)有許多次,所以都要特別注意賣房代理方式和以下一節(jié)的房產(chǎn)購賣合同特別注意事項(xiàng)。

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