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購(gòu)房自住選擇的苦惱:新房vs次新房利弊知多少

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 613 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

隨著上海房?jī)r(jià)逐步回歸理性,時(shí)下,滬上一些自住需求也開始緩慢釋放出來。購(gòu)房究竟是購(gòu)新房,即通常所說的向開發(fā)商購(gòu)一手房,還是通過房產(chǎn)中介購(gòu)沒有住過的,甚至仍然是毛坯的次新房,即一般意義上的二手房?事實(shí)上,新房與次新房,各有長(zhǎng)短利弊,以下羅列了購(gòu)購(gòu)新房與次新房可能遇到的一些有利因素與不利情況,這對(duì)正在為選擇而煩惱的購(gòu)房者,或許有些啟發(fā)。

鰲頭交易風(fēng)險(xiǎn) 新房交易對(duì)象是開發(fā)商,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

購(gòu)新房的對(duì)方是開發(fā)商。這幾年,房地產(chǎn)市場(chǎng)較從前更規(guī)范了,盡管購(gòu)房者相對(duì)開發(fā)商,可以說現(xiàn)階段仍處于弱勢(shì)地位,但無論購(gòu)期房,還是購(gòu)現(xiàn)房,也不管開發(fā)商是國(guó)有企業(yè),還是混合經(jīng)濟(jì),或是民營(yíng)企業(yè),一般來說,購(gòu)房者將頭付或全額資金付給開發(fā)商,相對(duì)還是安全的。畢竟交易的一方是個(gè)人,一方是經(jīng)濟(jì)組織,不管如何,即便發(fā)生意外,應(yīng)該說個(gè)人還是能夠得到政府或法律的幫助。

次新房 個(gè)人之間的交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)大。

購(gòu)賣雙方均系個(gè)人,各自的誠(chéng)信狀況較難掌握,只能通過資信高的房產(chǎn)中介,獲得保障。即便如此,在這輪房產(chǎn)大“?!笔羞^后,個(gè)人之間購(gòu)賣房產(chǎn)引發(fā)的官司,比個(gè)人與開發(fā)商之間的糾紛要多。個(gè)人間的這些官司要么是賣方收了錢,房?jī)r(jià)又上漲了,不愿再賣,要么是購(gòu)方付了定金,房?jī)r(jià)跌了不愿再交易下去。還有的下家為了貪圖收費(fèi)便宜,委托資質(zhì)差的小房產(chǎn)中介,結(jié)果上家卷走了下家的錢。從這個(gè)角度看,購(gòu)次新房的風(fēng)險(xiǎn)恐怕就在于此。

NO.2選房余地  新房可在多幢樓或者一幢里的不同層次不同位置挑選。

盡管開發(fā)商普遍采取的銷售策略是幾幢或一幢的土建結(jié)構(gòu)封頂、分批獲準(zhǔn)預(yù)售、滾動(dòng)推出銷售,但在目前樓市由賣方市場(chǎng)向購(gòu)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的背景下,每一次預(yù)售的期房或準(zhǔn)售的現(xiàn)房,一般少則幾十套,多則一百多套。這對(duì)購(gòu)房者來說,多少有些挑選余地,可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件或承受能力,選擇不同層次、不同位置、不同房型、不同面積的房子,價(jià)格上還可以享受開發(fā)商的“一房一價(jià)”的銷售政策,體驗(yàn)“一分價(jià)錢一分貨”的感受,不至于發(fā)生“肉價(jià)購(gòu)了豆腐”的情況。

次新房 只能在賣家拋出的房子里選。

一般情況下,賣家拋出的只是一套,購(gòu)家?guī)缀鯖]有挑選余地。這樣的情況特別容易發(fā)生:明明想購(gòu)高樓層的,看到拋出的卻是低層次;明明想購(gòu)直套間的,拋出來卻是橫套間的……所以有時(shí)因?yàn)樾膬x該小區(qū)的地段和環(huán)境,較終也不得不放棄某些追求,將就購(gòu)下,結(jié)果留下些許遺憾。有時(shí),從賣房者手中購(gòu)購(gòu)次新房,并不能像向開發(fā)商購(gòu)新房那樣,可以享受以質(zhì)論價(jià)的待遇,可能不同品質(zhì),而籠統(tǒng)確定一個(gè)交易標(biāo)的。比如,購(gòu)新房時(shí),一套二房一廳,一般高一層就要貴10000元,而次新房標(biāo)價(jià)就不可能有如此細(xì)化的價(jià)格差。

NO.3房屋實(shí)況 新房 期房存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)房與次新房,只要購(gòu)房者具有鑒別房屋優(yōu)劣的洞察力,兩者都不存在購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn);而期房則存在一定的風(fēng)險(xiǎn),主要在于開發(fā)商是否嚴(yán)格履行合同附件上關(guān)于小區(qū)房屋建材、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)收費(fèi)等的承諾。

消費(fèi)者只有通過簽約時(shí)對(duì)開發(fā)商嚴(yán)謹(jǐn)約定,可限度予以防范。所以,選擇資質(zhì)較高、品牌知名度較高的開發(fā)商建造的樓盤,是一種規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的手段。至于房屋朝向、采光、通風(fēng)、噪音、幢距、房型等方面的期房風(fēng)險(xiǎn),可以在正式簽約前,到結(jié)構(gòu)封頂、準(zhǔn)許預(yù)售的施工現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)行仔細(xì)實(shí)地觀察,一般可以避免。

次新房 房屋實(shí)況幾無風(fēng)險(xiǎn),但細(xì)節(jié)觀察不如新房方便。

因?yàn)槭乾F(xiàn)房,所以在房屋實(shí)況方面,幾乎不存在什么風(fēng)險(xiǎn)。但是,也正因?yàn)槭且呀桓妒褂玫默F(xiàn)房,受到看房需要業(yè)主開門的限制,所以,相對(duì)新房,觀察時(shí)不能完全隨心所欲,特別像光照和噪音等這種需要在關(guān)鍵時(shí)段才能觀察的細(xì)節(jié),不如觀察期房那樣隨到隨看。

所以,購(gòu)次新房一定不能過于聽信中介與房東的介紹,較好的防范對(duì)策是將看房時(shí)間約定在一定的特殊時(shí)段,如對(duì)光照有疑慮的,可約定在上午太陽(yáng)升起或下午太陽(yáng)落山時(shí)。而對(duì)噪音有顧慮的,可約在晚上,這樣就可以探個(gè)究竟??傊^可以信賴的購(gòu)房指導(dǎo)是自己。

NO.4交易費(fèi)用 新房

購(gòu)期房的,契稅與進(jìn)戶各項(xiàng)雜費(fèi)可緩至交房時(shí)付;貸款的,還需付給開發(fā)商服務(wù)費(fèi)、銀行貸款保險(xiǎn)費(fèi)等。

如果是一次性付款,無論現(xiàn)房還是期房,需要繳付房款與其他如契稅、交易費(fèi)、測(cè)繪費(fèi),拿鑰匙進(jìn)戶時(shí)需要交給物業(yè)的裝修產(chǎn)生的建筑垃圾費(fèi)、水表費(fèi)、物業(yè)基金等(有的小區(qū)還要收取各類設(shè)施費(fèi),如可視對(duì)講等)。若購(gòu)期房的,契稅與進(jìn)戶各項(xiàng)雜費(fèi)可以在開發(fā)商交房時(shí)或辦產(chǎn)權(quán)時(shí)支付,對(duì)資金較緊的購(gòu)房者來說,這筆暫緩交付的資金可緩解資金壓力。

如是貸款購(gòu)房的,無論現(xiàn)房、期房,除上述必須繳付的費(fèi)用外,還需增加付給開發(fā)商的 (服務(wù))費(fèi)、銀行貸款保險(xiǎn)費(fèi)等等。

次新房 支付中介傭金成交價(jià)的1.5%。

相比新房,購(gòu)房者要增加支付中介傭金,標(biāo)準(zhǔn)是成交價(jià)的3%。此項(xiàng)費(fèi)用在樓市火暴時(shí),都由購(gòu)方承擔(dān),在房市重歸理性的現(xiàn)在,按業(yè)界的約定俗成,由購(gòu)、賣雙方各承擔(dān)一半,這是一筆不大不小的費(fèi)用,以150萬元一套房計(jì)算,購(gòu)房者要增加2.25萬元的費(fèi)用。

另外,次新房交易產(chǎn)權(quán)隨即轉(zhuǎn)移,購(gòu)方為拿產(chǎn)權(quán),需要先繳契稅,無法緩期;可以減少的費(fèi)用,因?yàn)橘u出方在購(gòu)進(jìn)新房時(shí)繳清了付給開發(fā)商、交易、物業(yè)各種收費(fèi),賣方一般也不會(huì)將這些費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)方,大約可以節(jié)省兩三千元,相比中介傭金,可謂小巫見大巫。

     (作者:沈正欣)


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